Mietrecht – Untervermietung

(Letzte Aktualisierung: 06.09.2026)

Untervermietung bedeutet, dass ein Mieter die gemietete Wohnung oder einen Teil davon einem Dritten zum Gebrauch überlässt. Der Hauptmieter bleibt dabei Vertragspartner des Vermieters und schließt seinerseits mit dem Untermieter einen Untermietvertrag.

Für Wohnraum ist vor allem zwischen der Untervermietung eines Teils der Wohnung und der Überlassung der gesamten Wohnung zu unterscheiden. Für die teilweise Untervermietung kann der Mieter unter den Voraussetzungen des § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis haben. Für die vollständige Überlassung der Wohnung besteht ein solcher gesetzlicher Anspruch nach § 553 BGB grundsätzlich nicht.

Untervermietung einer Mietwohnung

Darf der Mieter die Wohnung jederzeit untervermieten?

Nein. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen oder sie weiterzuvermieten (§ 540 Abs. 1 BGB).

Bei Wohnraum kann allerdings nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bestehen. Voraussetzung ist insbesondere, dass der Mieter nur einen Teil des Wohnraums überlassen möchte und nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entstanden ist.

Auch wenn ein Anspruch auf Erlaubnis besteht, sollte der Mieter nicht eigenmächtig mit der Untervermietung beginnen. Die Erlaubnis ist grundsätzlich zunächst einzuholen.

Wann besteht ein Anspruch auf Untervermietungserlaubnis?

Nach § 553 Abs. 1 BGB kann ein Wohnraummieter die Erlaubnis verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen.

Der Begriff des berechtigten Interesses wird weit verstanden. In Betracht kommen insbesondere persönliche oder wirtschaftliche Gründe.

Beispiele können sein:

• eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse,
• der Wunsch, die Wohnkosten durch einen Untermieter zu reduzieren,
• ein längerer beruflicher oder privater Aufenthalt an einem anderen Ort, während die Wohnung als eigener Lebensmittelpunkt erhalten bleiben soll,
• die Aufnahme eines Lebenspartners oder
• andere nachvollziehbare Veränderungen der persönlichen Lebensverhältnisse.

Der Anspruch besteht allerdings nicht, wenn in der Person des vorgesehenen Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Darf die gesamte Wohnung untervermietet werden?

Hier liegt ein wichtiger Unterschied zu § 553 BGB.

Der gesetzliche Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB betrifft ausdrücklich die Überlassung eines Teils des Wohnraums. Wer seine Wohnung vollständig aufgeben und sie einem anderen zur alleinigen Nutzung überlassen möchte, kann sich deshalb grundsätzlich nicht auf den Anspruch aus § 553 BGB berufen.

Der Vermieter kann eine vollständige Untervermietung selbstverständlich freiwillig erlauben.

Verweigert der Vermieter eine nach § 540 BGB erforderliche Erlaubnis, kann dem Mieter unter den Voraussetzungen des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist zustehen. Dieses Kündigungsrecht besteht nicht, wenn in der Person des vorgesehenen Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Muss der Hauptmieter bei einer teilweisen Untervermietung selbst in der Wohnung bleiben?

§ 553 BGB setzt voraus, dass nur ein Teil des Wohnraums einem Dritten überlassen wird. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Hauptmieter ständig oder überwiegend persönlich in der Wohnung anwesend sein muss.

Der Bundesgerichtshof legt den Begriff der teilweisen Gebrauchsüberlassung mieterfreundlich aus. Entscheidend ist insbesondere, dass der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt und einen Teil weiterhin für sich behält.

Deshalb kann ein Anspruch auf Untervermietung beispielsweise auch während eines längeren Auslandsaufenthalts bestehen, wenn der Mieter die Wohnung nicht vollständig dem Untermieter überlässt, sondern einen Teil weiterhin selbst nutzt beziehungsweise für sich vorbehält.

Kann sogar eine Einzimmerwohnung teilweise untervermietet werden?

Ja. Auch bei einer Einzimmerwohnung kann eine teilweise Gebrauchsüberlassung im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB möglich sein.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass § 553 BGB keine bestimmte Mindestgröße des beim Hauptmieter verbleibenden Wohnungsanteils verlangt. Auch bei einer Einzimmerwohnung kann deshalb eine teilweise Untervermietung vorliegen, wenn der Hauptmieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt und beispielsweise einen räumlich abgrenzbaren Bereich oder persönliche Gegenstände unter eigenem Zugriff behält.

Entscheidend ist die konkrete Gestaltung des Einzelfalls.

Antrag auf Untervermietung

Muss der vorgesehene Untermieter namentlich bezeichnet werden?

Der Vermieter muss grundsätzlich wissen, wem die Wohnung beziehungsweise ein Teil davon überlassen werden soll. Nur dann kann er prüfen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung besteht.

Der vorgesehene Untermieter sollte deshalb grundsätzlich namentlich bezeichnet werden.

Je nach Fall können weitere Angaben erforderlich sein, die dem Vermieter eine sachgerechte Prüfung ermöglichen. Der Bundesgerichtshof hat allerdings klargestellt, dass der Vermieter nicht beliebige Informationen verlangen kann. Insbesondere muss der Hauptmieter nicht ohne Weiteres umfassende Angaben über die wirtschaftlichen Verhältnisse des vorgesehenen Untermieters machen.

Muss der Mieter sein berechtigtes Interesse erklären?

Ja. Will der Mieter einen Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB geltend machen, muss der Vermieter erkennen können, auf welches nach Vertragsschluss entstandene berechtigte Interesse sich der Mieter beruft.

Es empfiehlt sich deshalb, den Antrag auf Untervermietung so konkret zu stellen, dass der Vermieter sowohl das berechtigte Interesse als auch mögliche entgegenstehende Gründe prüfen kann.

Typischerweise sollten insbesondere angegeben werden:

• Name des vorgesehenen Untermieters,
• beabsichtigter Beginn der Untervermietung,
• welcher Teil der Wohnung überlassen werden soll und
• das nach Vertragsschluss entstandene berechtigte Interesse des Mieters.

Darf der Vermieter die Untervermietung ohne Begründung ablehnen?

Besteht ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 BGB, darf der Vermieter die Erlaubnis nicht beliebig verweigern.

Das Gesetz nennt insbesondere folgende Gründe, die einem Anspruch entgegenstehen können:

• ein wichtiger Grund in der Person des vorgesehenen Untermieters,
• eine übermäßige Belegung des Wohnraums oder
• sonstige Umstände, aufgrund derer dem Vermieter die Gebrauchsüberlassung nicht zugemutet werden kann.

Ob ein solcher Grund tatsächlich besteht, muss anhand des konkreten Einzelfalls beurteilt werden.

Darf der Vermieter für die Untervermietung die Miete erhöhen?

Unter den Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB kann die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig gemacht werden.

Voraussetzung ist jedoch nicht allein, dass künftig eine weitere Person in der Wohnung lebt. Vielmehr muss dem Vermieter die Überlassung ohne eine angemessene Erhöhung der Miete unzumutbar sein.

Der sogenannte Untermietzuschlag entsteht deshalb nicht automatisch bei jeder Untervermietung. Seine Zulässigkeit und Höhe hängen von den Umständen des konkreten Mietverhältnisses ab.

Kann das Recht auf Untervermietung im Mietvertrag ausgeschlossen werden?

Der Anspruch des Wohnraummieters aus § 553 BGB kann nicht durch eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden.

§ 553 Abs. 3 BGB bestimmt ausdrücklich, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

Eine formularmäßige Klausel, die dem Mieter auch bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen jeden Anspruch auf teilweise Untervermietung nimmt, kann deshalb den gesetzlichen Anspruch nicht beseitigen.

Aufnahme von Partnern und Familienangehörigen

Darf der Mieter andere Personen in die Mietwohnung aufnehmen?

Es muss zwischen Besuch, der Aufnahme naher Angehöriger und einer Gebrauchsüberlassung an sonstige Dritte unterschieden werden.

Die Aufnahme eines Ehegatten, eingetragenen Lebenspartners oder eigener Kinder wird mietrechtlich grundsätzlich anders behandelt als die Aufnahme eines gewöhnlichen Untermieters. Diese nahen Familienangehörigen werden im Rahmen des § 540 BGB grundsätzlich nicht wie beliebige „Dritte“ behandelt.

Der Vermieter sollte über eine dauerhafte Aufnahme dennoch informiert werden, insbesondere weil sich die tatsächliche Belegung der Wohnung ändert.

Bei anderen Personen – insbesondere einem nicht verheirateten Lebenspartner – kann dagegen eine erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung vorliegen. Für die Aufnahme eines Lebenspartners besteht bei Wohnraum jedoch regelmäßig ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB. Entgegenstehende Gründe des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben zu prüfen.

Darf ein Mieter seine Eltern aufnehmen?

Die Aufnahme engster Familienangehöriger wird grundsätzlich nicht wie eine gewöhnliche Untervermietung behandelt.

Bei Eltern kann die rechtliche Einordnung allerdings stärker von den Umständen des Einzelfalls abhängen als etwa bei Ehegatten oder minderjährigen Kindern. Insbesondere eine vollständige Überlassung der Wohnung an Angehörige ist von der bloßen Aufnahme in den eigenen Haushalt zu unterscheiden.

Auch öffentlich-rechtliche Vorgaben, eine mögliche Überbelegung sowie die konkrete Nutzung der Wohnung bleiben zu beachten.

Ist ein Besucher bereits ein Untermieter?

Nein. Ein Mieter benötigt grundsätzlich keine Erlaubnis des Vermieters, um gewöhnlichen Besuch zu empfangen.

Auch eine Übernachtung macht einen Besucher nicht automatisch zum Untermieter. Entscheidend ist vielmehr, ob die Person nur vorübergehend zu Gast ist oder ob ihr auf Dauer ein selbstständiger Gebrauch an der Wohnung beziehungsweise einem Teil davon eingeräumt wird.

Eine starre gesetzliche Zeitgrenze, nach deren Ablauf jeder Besucher automatisch zum Untermieter wird, gibt es nicht.

Untervermietung in einer Wohngemeinschaft

Darf eine WG ohne Zustimmung des Vermieters einen neuen Bewohner aufnehmen?

Das hängt davon ab, wer Mieter der Wohnung ist.

Hat beispielsweise nur eine Person den Hauptmietvertrag abgeschlossen und wohnen die anderen WG-Mitglieder als Untermieter dort, richtet sich der Austausch eines Untermieters grundsätzlich nach den Regeln über die Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Sind dagegen sämtliche WG-Mitglieder gemeinsam Hauptmieter, bedeutet der Austausch eines Bewohners zugleich eine Änderung der Vertragsparteien des Hauptmietvertrags. Dafür besteht nicht allein deshalb automatisch ein gesetzlicher Anspruch, weil die Wohnung als Wohngemeinschaft vermietet wurde.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es kein allgemeines gesetzliches Recht einer Wohngemeinschaft auf beliebigen Austausch ihrer Hauptmieter gibt. Ob der Mietvertrag einen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel enthält oder der Vermieter einen solchen Wechsel bereits im Voraus gestattet hat, ist durch Auslegung des konkreten Vertrags und der Umstände bei Vertragsschluss zu bestimmen.

Kann der Vermieter bei einer WG jeden Mieterwechsel verhindern?

Auch das lässt sich nicht pauschal beantworten.

Ist nach dem Mietvertrag und den Umständen erkennbar vereinbart worden, dass die Zusammensetzung einer Wohngemeinschaft wechseln darf, kann sich daraus ein entsprechendes Recht ergeben.

Allein die Tatsache, dass mehrere Personen eine Wohnung als WG angemietet haben, führt jedoch nicht automatisch zu einem unbegrenzten Recht, einzelne Hauptmieter ohne Mitwirkung des Vermieters auszutauschen.

Davon zu unterscheiden ist die Untervermietung nach § 553 BGB. Sie kann den Bewohnern Flexibilität ermöglichen, ohne dass der neue Bewohner selbst Partei des Hauptmietvertrags wird.

Unerlaubte Untervermietung

Was ist die Folge einer unerlaubten Untervermietung?

Eine Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis kann eine Verletzung des Mietvertrags darstellen.

Je nach den Umständen kann der Vermieter insbesondere:

• den Mieter zur Beendigung der unerlaubten Gebrauchsüberlassung auffordern,
• den Mieter abmahnen,
• nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen und
• bei Vorliegen der jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen das Mietverhältnis kündigen.

Eine fristlose Kündigung folgt allerdings nicht automatisch aus jeder ungenehmigten Untervermietung. Sie setzt nach § 543 BGB einen wichtigen Grund und regelmäßig eine Interessenabwägung voraus. Bei einer Pflichtverletzung ist grundsätzlich außerdem eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme eingreift.

Besondere Bedeutung kann dabei haben, ob der Mieter materiell einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis hatte und wie sich die Parteien vor Beginn der Untervermietung verhalten haben.

Darf der Mieter einfach untervermieten, wenn er eindeutig einen Anspruch auf Erlaubnis hat?

Grundsätzlich nein.

§ 553 BGB gewährt einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Die erforderliche Zustimmung wird dadurch nicht automatisch entbehrlich.

Verweigert der Vermieter eine geschuldete Erlaubnis, kann der Mieter seinen Anspruch gerichtlich geltend machen. Eine rechtskräftige Verurteilung zur Abgabe der erforderlichen Willenserklärung kann nach § 894 ZPO die Erklärung des Vermieters ersetzen.

Eine eigenmächtige Untervermietung birgt dagegen erhebliche rechtliche Risiken.

Kann der Vermieter eine unerlaubte Untervermietung nachträglich genehmigen?

Ja. Vermieter und Mieter können sich auch nachträglich über die Untervermietung verständigen.

Unter den Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB kann die Erlaubnis gegebenenfalls davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter einer angemessenen Erhöhung der Miete zustimmt.

Schadensersatz wegen verweigerter Untervermietung

Hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch, wenn der Vermieter die Untervermietung zu Unrecht verweigert?

Das kann der Fall sein.

Verweigert der Vermieter schuldhaft eine Untervermietungserlaubnis, auf die der Mieter nach § 553 BGB einen Anspruch hat, kann dem Mieter nach den allgemeinen Regeln ein Schadensersatzanspruch zustehen.

Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise einen Anspruch auf Ersatz entgangener Untermiete anerkannt, nachdem ein Vermieter die geschuldete Erlaubnis zur Untervermietung während eines mehrjährigen Auslandsaufenthalts der Mieter zu Unrecht verweigert hatte.

Die frühere Aussage, Schadensersatz komme nur bei einer „ernsthaften und endgültigen“ Verweigerung in Betracht, ist deshalb zu eng. Entscheidend sind die allgemeinen Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs, insbesondere Pflichtverletzung, Vertretenmüssen, Schaden und Kausalität.

Welche Schäden können bei einer unberechtigt verweigerten Erlaubnis entstehen?

In Betracht kommt insbesondere der finanzielle Verlust dadurch, dass eine konkret beabsichtigte Untervermietung nicht durchgeführt werden konnte.

Hat der Mieter beispielsweise bereits einen geeigneten Untermieter gefunden und entgehen ihm wegen der pflichtwidrig verweigerten Erlaubnis nachweisbare Untermieteinnahmen, kann darin ein ersatzfähiger Schaden liegen.

Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt vom konkreten Sachverhalt ab.

Unerlaubte Untervermietung: Darf der Vermieter die Untermiete verlangen?

Muss der Mieter die Einnahmen aus einer unerlaubten Untervermietung an den Vermieter herausgeben?

Aus der bloßen Tatsache, dass ohne erforderliche Erlaubnis untervermietet wurde, folgt grundsätzlich kein automatischer Anspruch des Vermieters auf Herausgabe der gesamten Untermiete.

Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des Vermieters. Der Untermietvertrag ist ein davon zu unterscheidendes Rechtsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter.

Dass der Hauptmieter durch eine vertragswidrige Untervermietung Einnahmen erzielt, bedeutet deshalb nicht ohne Weiteres, dass diese Einnahmen rechtlich dem Eigentümer der Wohnung zustehen.

Kann der Vermieter nachträglich einen Untermietzuschlag verlangen?

Ein Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB entsteht nicht allein dadurch, dass tatsächlich untervermietet wird.

Nach dem Gesetz kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn ihm die Gebrauchsüberlassung nur bei einer solchen Erhöhung zuzumuten ist.

Das ist von einem Anspruch auf Herausgabe des vom Hauptmieter erzielten Untermietzinses zu unterscheiden.

Kann der Vermieter Schadensersatz wegen unerlaubter Untervermietung verlangen?

Eine unerlaubte Untervermietung kann eine mietvertragliche Pflichtverletzung darstellen. Ein Schadensersatzanspruch setzt jedoch zusätzlich voraus, dass dem Vermieter ein ersatzfähiger Schaden entstanden ist und die weiteren Voraussetzungen der §§ 280 ff. BGB erfüllt sind.

Die vom Hauptmieter erzielte Untermiete ist nicht schon deshalb ein Schaden des Vermieters. Der Vermieter hätte diese Einnahmen bei ordnungsgemäßer Durchführung der Untervermietung grundsätzlich ebenfalls nicht automatisch erhalten.

Konkrete Schäden, die beispielsweise durch eine vertragswidrige Nutzung verursacht werden, sind davon zu unterscheiden.

Kann der Vermieter die Untermiete über Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen?

Die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) führen nicht allein deshalb zu einem Herausgabeanspruch, weil der Hauptmieter ohne Genehmigung untervermietet.

Der Hauptmieter nimmt durch den Abschluss eines Untermietvertrags grundsätzlich ein eigenes Geschäft wahr. Dass die untervermietete Wohnung im Eigentum des Hauptvermieters steht, macht die Weitervermietung nicht ohne Weiteres zu einem Geschäft des Eigentümers.

Kann der Vermieter die Untermiete nach den Regeln des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses verlangen?

Auch die §§ 987 ff. BGB bieten dafür im bestehenden Mietverhältnis grundsätzlich keine einfache Grundlage.

Der Hauptmieter besitzt die Wohnung aufgrund des Mietvertrags und damit grundsätzlich mit einem Besitzrecht. Dass er die Grenzen seines vertraglichen Nutzungsrechts durch eine unerlaubte Untervermietung überschreitet, macht ihn nicht ohne Weiteres zu einem insgesamt unberechtigten Besitzer im Sinne des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses.

Kann die Untermiete nach Bereicherungsrecht herausverlangt werden?

Auch ein Anspruch aus § 812 BGB auf Herausgabe der gesamten Untermiete folgt nicht ohne Weiteres aus der fehlenden Untervermietungserlaubnis.

Die Zahlung erhält der Hauptmieter aufgrund seines Untermietvertrags vom Untermieter. Die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit der gemieteten Wohnung ist zudem aufgrund des Hauptmietvertrags grundsätzlich dem Hauptmieter zugewiesen.

Ob in besonderen Fallgestaltungen bereicherungsrechtliche Ansprüche bestehen können, ist davon zu unterscheiden und bedarf einer Prüfung des konkreten Sachverhalts.

Kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass bei unerlaubter Untervermietung die Einnahmen herauszugeben sind?

Eine solche Klausel wäre bei Wohnraummietverhältnissen rechtlich besonders problematisch.

Zum einen erklärt § 553 Abs. 3 BGB Vereinbarungen für unwirksam, die zum Nachteil des Mieters vom gesetzlichen Recht auf teilweise Gebrauchsüberlassung abweichen. Zum anderen unterliegen vorformulierte Mietvertragsklauseln der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB.

Bei Wohnraum ist außerdem § 555 BGB zu beachten: Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter vom Mieter eine Vertragsstrafe versprechen lässt, ist unwirksam.

Eine pauschale Klausel, nach der der Mieter bei jeder nicht genehmigten Untervermietung sämtliche Einnahmen an den Vermieter herausgeben muss, sollte deshalb nicht als vermeintlich sichere Gestaltungslösung empfohlen werden.

Untervermietung und Kündigung

Kann der Vermieter wegen unerlaubter Untervermietung kündigen?

Ja, eine Kündigung kann grundsätzlich in Betracht kommen. Sie ist aber nicht automatisch wirksam.

Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung muss ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 BGB vorliegen. Dabei sind sämtliche Umstände des Einzelfalls und die Interessen beider Vertragsparteien zu berücksichtigen.

Bei Pflichtverletzungen ist grundsätzlich zunächst eine erfolglose Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme vorliegt.

Auch eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten kann unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.

Kann der Mieter kündigen, wenn der Vermieter die Untervermietung nicht erlaubt?

§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB enthält ein besonderes Kündigungsrecht: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung, kann der Mieter grundsätzlich außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Dieses Kündigungsrecht besteht nicht, wenn in der Person des vorgesehenen Dritten ein wichtiger Grund liegt.

Bei Wohnraummietverhältnissen ist daneben § 553 BGB zu beachten. Besteht ein Anspruch auf teilweise Untervermietung, kann der Mieter die Erteilung der Erlaubnis verlangen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.

Das Sonderkündigungsrecht kann insbesondere bei Vertragsgestaltungen Bedeutung haben, bei denen der Mieter nicht ohnehin kurzfristig ordentlich kündigen kann.

Häufige Fragen zur Untervermietung

Ist Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt?

Grundsätzlich nein. Nach § 540 Abs. 1 BGB benötigt der Mieter für eine Gebrauchsüberlassung an Dritte die Erlaubnis des Vermieters.

Bei der teilweisen Untervermietung von Wohnraum kann allerdings nach § 553 BGB ein Anspruch auf diese Erlaubnis bestehen.

Hat ein Mieter immer einen Anspruch auf Untervermietung?

Nein. § 553 BGB setzt insbesondere voraus, dass nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist und nur ein Teil des Wohnraums überlassen werden soll.

Außerdem darf insbesondere kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegen, die Wohnung darf nicht übermäßig belegt werden und die Überlassung darf dem Vermieter nicht aus sonstigen Gründen unzumutbar sein.

Darf der Vermieter wissen, wer einzieht?

Ja. Der Vermieter darf grundsätzlich Informationen verlangen, die er benötigt, um die Voraussetzungen der beantragten Gebrauchsüberlassung und mögliche entgegenstehende Gründe zu prüfen.

Dazu gehört insbesondere die Identität des vorgesehenen Untermieters. Ein Anspruch auf beliebige persönliche oder wirtschaftliche Informationen besteht dagegen nicht.

Darf ich während eines Auslandsaufenthalts untervermieten?

Das kann zulässig sein. Ein längerer Auslandsaufenthalt kann ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung begründen.

Der Anspruch entfällt nicht schon deshalb, weil der Hauptmieter für längere Zeit nicht in der Wohnung anwesend ist. Entscheidend ist insbesondere, ob er die Wohnung vollständig aufgibt oder einen Teil weiterhin für sich behält.

Darf ich untervermieten, um meine Mietkosten zu senken?

Ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes wirtschaftliches Interesse an der Entlastung von Wohnkosten kann grundsätzlich ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB darstellen.

Ob die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, ist gesondert zu prüfen.

Wird der Untermieter Vertragspartner des Eigentümers?

Nein. Der Untermietvertrag besteht grundsätzlich zwischen Hauptmieter und Untermieter.

Der Eigentümer beziehungsweise Hauptvermieter bleibt Vertragspartner des Hauptmieters. Der Untermieter wird durch den Abschluss des Untermietvertrags nicht automatisch Partei des Hauptmietvertrags.

Haftet der Hauptmieter für den Untermieter?

Ja. Nach § 540 Abs. 2 BGB hat der Mieter ein Verschulden des Dritten bei dessen Gebrauch der Mietsache grundsätzlich zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Gebrauchsüberlassung erlaubt hat.

Die Erlaubnis zur Untervermietung entbindet den Hauptmieter daher nicht von seiner Verantwortung gegenüber dem Hauptvermieter.

Untervermietung und Verfassungsrecht

Ist ein Streit über eine Untervermietung eine Grundrechtsfrage?

Zunächst handelt es sich um eine Frage des einfachen Zivilrechts. Maßgeblich sind insbesondere der Mietvertrag sowie §§ 540 und 553 BGB.

Auch eine möglicherweise fehlerhafte Anwendung dieser Vorschriften durch ein Zivilgericht stellt nicht automatisch eine Grundrechtsverletzung dar.

Grundrechte können bei der Auslegung und Anwendung des Zivilrechts mittelbar Bedeutung erlangen. Verfassungsrechtlich relevant kann ein gerichtliches Verfahren beispielsweise werden, wenn ein Gericht den Anspruch auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG verletzt oder bei einer grundrechtlich geprägten Entscheidung Bedeutung und Tragweite eines Grundrechts grundsätzlich verkennt.

Kann gegen ein Urteil zur Untervermietung Verfassungsbeschwerde erhoben werden?

Eine zivilgerichtliche Entscheidung über eine Untervermietung kann grundsätzlich Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde sein. Ein bloßer Fehler bei der Auslegung von § 553 BGB genügt hierfür jedoch nicht.

Das Bundesverfassungsgericht ist keine weitere Berufungs- oder Revisionsinstanz. Die Verfassungsbeschwerde muss vielmehr eine spezifische Verletzung von Verfassungsrecht aufzeigen.

Vor einer Verfassungsbeschwerde müssen grundsätzlich der fachgerichtliche Rechtsweg ausgeschöpft und der Grundsatz der Subsidiarität beachtet werden. Wird eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend gemacht, kann zuvor insbesondere eine Anhörungsrüge erforderlich sein.