Mietrecht – Grundprinzipien

(Letzte Aktualisierung: 08.07.2021)

Wo ist das Mietrecht im BGB geregelt?

Der Mietvertrag ist im BGB ein besonderer schuldrechtlicher Vertrag. Das allgemeine Mietrecht, das sämtliche vermieteten Sachen abdeckt, findet sich in den §§ 535 bis 580a, die Mietverhältnisse über Wohnraum haben zusätzliche Spezialvorschriften in den §§ 549 bis 577a.

Zusätzlich gelten aber der allgemeine Teil des Zivilrechts (§§ 1 bis 240) und der allgemeine Teil des Schuldrechts (§§ 241 bis 432) auch für Mietverträge, soweit das Mietvertragsrecht selbst keine Sondervorschriften enthält.

Bestehen Unterschiede zwischen Wohnungs- und Gewerbemietrecht?

Ja, hier bestehen erhebliche Unterschiede. Für Wohnraummietverhältnisse gelten die §§ 549 bis 577a ergänzend bzw. abweichend zum allgemeinen Mietrecht. Diese enthalten sehr weitgehende Mieterschutzvorschriften, von denen fast in keinem Fall abgewichen werden darf.

Darf ein Mietvertrag frei vereinbart werden?

Für einen Wohnungsmietvertrag ist mittlerweile ein sehr enger Rahmen gesetzlicher Vorschriften vorgegeben, von denen auch durch Vertrag nicht abgewichen werden darf. Die allermeisten Vorschriften des Wohnungsmietrechts enden mit dem Absatz „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“. Klauseln, die nicht nach den Bestimmungen des Mietrechts verboten sind, müssen sich aber in aller Regel noch am AGB-Recht messen lassen.

Beim Gewerbemietvertrag für Büros, Lagerhallen, Werkstätten u.ä. besteht dagegen noch eine sehr weitgehende Privatautonomie.

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Leihe?

Die Miete ist entgeltlich (§ 535 Abs. 2), Leihe unentgeltlich (§ 598). Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe allerdings häufig vermischt, z.B. „Leihauto“.

Kann der Vermieter einfach einen Mietvertrag aus dem Schreibwarenhandel nehmen?

Ja, allerdings sollte dann genau geschaut werden, welche Klauseln gestrichen oder geändert werden müssen. Sondervereinbarungen sollten so genau wie möglich formuliert werden.

Kann der Vermieter einfach einen Mietvertrag aus dem Internet nehmen?

Ja, allerdings sollte dann genau geschaut werden, welche Klauseln gestrichen oder geändert werden müssen. Sondervereinbarungen sollten so genau wie möglich formuliert werden.

Zudem muss immer beachtet werden, dass die Verträge möglicherweise nicht aktuell sind.

Was sollte man vor dem Unterschreiben des Mietvertrags beachten?

Vor dem Abschluss eines Mietvertrags ist anwaltlicher Rat zu empfehlen. Eine Erstberatung ist relativ günstig und kann viele Probleme vermeiden.

Muss der Mietvertrag schriftlich geschlossen werden?

Nein, auch mündliche Mietverträge sind wirksam. Als Mietvertrag gilt es auch, wenn die Überlassung einer Wohnung schlüssig erfolgt ist, ohne dass das Wort „Mietvertrag“ überhaupt vorkam.

Ein Zeitmietvertrag für mehr als ein Jahr muss aber schriftlich geschlossen werden. Ansonsten gilt er für unbestimmte Zeit.

Welches Gericht ist für Prozesse in Mietstreitigkeiten zuständig?

Wohnungsmietprozesse werden stets vor dem Amtsgericht, in dem sich die Wohnung befindet, geführt.

http://vermieter-notruf.de/2016/02/gerichtszustaendigkeiten-im-mietrecht/

Was kostet ein Mietprozess?

Das kommt, wie überall im Recht, auf den Streitwert an. Dieser wird gemäß § 41 GKG in den meisten Fällen, vor allem wenn es um Kündigungen geht, bei einer Jahresmiete angesetzt.

Geht es dagegen um eine normale Zahlungsforderung, z.B. Rückzahlung überzahlter Miete oder Nachzahlung wegen einer ungerchtfertigten Minderung, ist dieser Betrag anzusetzen. Bei Mieterhöhungen wird der Erhöhungsbetrag für ein Jahr als Streitwert genommen.

Beispiele:

Mieter hat Miete fünf Monate lang um 300 Euro gemindert, der Vermieter klagt also 1500 Euro ein.
Streitwert: 1500 Euro
Kosten pro Anwalt: 365,93 Euro
Gerichtskosten: 213,00 Euro
Gesamtkostenrisiko: 944,86 Euro

Vermieter kündigt Mietvertrag (Monatsmiete 500 Euro), Mieter klagt dagegen.
Streitwert: 6000 Euro (12 Monatsmieten)
Kosten pro Anwalt: 1076,95 Euro
Gerichtskosten: 495,00 Euro
Gesamtkostenrisiko: 2648,90 Euro

Vermieter will Miete um 250 Euro pro Monat erhöhen, Mieter stimmt nicht zu, Vermieter klagt auf Zustimmung.
Streitwert: 3000 Euro (12 Erhöhungsbeträge)
Kosten pro Anwalt: 621,78 Euro
Gerichtskosten: 324,00 Euro
Gesamtkostenrisiko: 1567,56 Euro

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?

Der Pächter ist gemäß § 581 Abs. 1 BGB auch zur Fruchtziehung berechtigt. Daher findet man besonders oft Pachtverträge über Ackerland oder über Waldgrundstücke – dann ist der Pächter eben berechtigt, Gemüse anzubauen oder Bäume zu fällen und auf eigene Rechnung zu verkaufen.

Allerdings unterscheiden sich Pacht- und Mietvertrag nicht besonders, vielmehr sind auf den Pachtvertrag auch die Mietvorschrift anwendbar (§ 581 Abs. 2).Es bestehen lediglich noch einzelne Sondervorschriften (§§ 582 bis 584b).

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Sachdarlehen?

Zunächst könnte man meinen, dass ein Sachdarlehen genau den Fall beschreibt wie die Miete auch: Eine Sache wird verliehen und dafür muss man regelmäßig etwas bezahlen.

Tatsächlich wird beim Sachdarlehen aber gar keine Sache geliehen und später zurückgegeben. Der Darlehensnehmer wird vielmehr Eigentümer der Sache und kann mit ihr machen, was er will. Er muss lediglich eine vergleichbare Sache (gleicher Art und Güte) zurückgeben.

Gilt der Mieterschutz auch für andere Mietgegenstände wie Stellplätze oder Garagen?

Wird der Stellplatz/die Garage isoliert gemietet, hat dieser also mit der Wohnung nichts zu tun, dann handelt es sich um einen separaten Mietvertrag über eine andere Sache als eine Wohnung. Damit gelten die weitgehenden Schutzvorschriften für Wohnraummieter hier nicht. Separate Verträge sind jedenfalls gegeben, wenn es sich um verschiedene Vermieter handelt.

Wurden Wohnung und Abstellplatz für das Auto dagegen zusammen gemietet (egal, ob durch die selbe Vertragsurkunde oder getrennt voneinander), handelt es sich um einen einheitlichen Vertrag. Dieser richtet sich dann nach den Wohnraumvorschriften, der Teil über den Stellplatz ist isoliert überhaupt nicht kündbar.

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