Mietrecht – Mietminderung

(Letzte Aktualisierung: 18.05.2021)

Wenn die Mietwohnung nicht den Standard erreicht, der im Mietvertrag vereinbart wurde, wäre es ungerecht, wenn der Mieter trotzdem die ganze Miete zahlen müsste. Darum darf er in diesen Fällen die Miete mindern, also entsprechend weniger bezahlen.

Zusätzlich gibt es teilweise ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters, er darf also über die eigentliche Minderung hinaus einen Teil der Miete einbehalten und erst dann nachzahlen, wenn der Vermieter die Wohnung wieder entsprechend hergestellt hat.

Eine unberechtigte Minderzahlung kann aber einen Zahlungsverzug des Mieters darstellen und damit zu einem Kündigungsgrund führen. Insoweit ist es also sehr wichtig, dass der Mieter keinesfalls zu stark mindert.

Wann kann der Mieter die Miete mindern?

Die Mietminderung ist gemäß § 536 BGB bei jedem Sach- oder Rechtsmangel möglich, der die Tauglichkeit der Mietsicherheit mehr als nur unerheblich beeinträchtigt.

Wie muss die Mietminderung erklärt werden?

Grundsätzlich ist die Miete aufgrund des Mangels automatisch gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert, einer Minderungserklärung bedarf es an sich nicht.

Allerdings ist der Mieter zur Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter verpflichtet, § 536c Abs. 1 Satz 1. Unterlässt er dies, macht er sich nicht nur schadenersatzpflichtig, sondern kann auch seine Mängelrechte nicht geltend machen, § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB.

Folglich muss also nicht explizit die Minderung erklärt werden, schon gar nicht um einen bestimmten Betrag oder einen Prozentsatz, es muss aber das Vorliegen des Mangels mitgeteilt werden.

Wann scheidet eine Mietminderung aus?

Kein Mietminderungsrecht besteht,
wenn der Mieter den Mangel kannte (§ 536b Satz 1 BGB),
wenn er den Mangel grob fahrlässig nicht erkannt hat, ohne dass ihn der Vermieter arglistig verschwiegen hätte (§ 536b Satz 2 BGB),
wenn der Mieter den Mangel nicht unverzüglich anzeigt (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB),
für die ersten drei Monate einer energetischen Modernisierung (§§ 536 Abs. 1a, 555b BGB).

Nicht relevant ist dagegen, ob den Vermieter ein Verschulden am Mangel trifft.

Muss der Mieter einen Mangel an der Mietwohnung mitteilen?

Ja, und zwar unverzüglich. Ansonsten verliert er nicht nur sein Mietminderungsrecht, sondern macht sich unter Umständen auch schadenersatzpflichtig.

Wird die Mietminderung bei einer zu kleinen Wohnung unter Berücksichtigung des Zehn-Prozent-Abschlag berechnet?

Nein. Wie bereits dargestellt,

  • sind Negativabweichungen bis zu 10 % der Wohnungsgröße irrelevant und
  • wird darüber prozentual gemindert.

Allerdings bezieht sich der Minderungsbetrag dann immer auf die komplette vereinbarte Wohnungsgröße, nicht auf die um 10 % verminderte. Die Zehn-Prozent-Regelung bedeutet nicht, dass der Mieter immer nur 90 % der vereinbarten Quadratmeterzahl beanspruchen könnte. Er kann immer 100 % verlangen, allerdings stellen 10 % Minderleistung eine Bagatelle dar, die nicht zu einem Gerichtsprozess führen soll.

Beispiele zur Mietminderung wegen einer zu kleinen Wohnung

Vereinbarte Wohnfläche 100 m², tatsächliche 92 m².
Größenabweichung beträgt weniger als 10 %, keine Minderung.

Vereinbarte Wohnfläche 75 m², tatsächliche 60 m².
Größenabweichung 20 %, die Miete kann also um 20 % gemindert werden.

Vereinbarte Wohnfläche 40 m², tatsächliche 36 m².
Größenabweichung 10 %, keine Minderung.

Vereinbarte Wohnfläche 40 m², tatsächliche 35,8 m², Monatsmiete 600 Euro.
Größenabweichung 10,5 %, Minderung um 10,5 % von 600 Euro = 63 Euro.

Das bedeutet also, dass 0,2 m² auf einmal 63 Euro pro Monat „wert“ sind. Dies mag ungerecht erscheinen, aber Grenzwerte haben es eben immer an sich, dass mit ihrem Erreichen auf einmal überproportionale Folgen eintreten.

Ist Schimmelbefall in alten Wohnungen ein Mangel?

Ja, auch in alten Wohnungen kann verlangt werden, dass heute übliche Wohnstandards erreicht werden. Schimmel ist auch in Altbauten kein Standard.

Wie kann die Miete erhöht werden?

Dies kommt auf die Regelung im Mietvertrag an. Möglich sind eine Indexmiete, eine Staffelmiete und die Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die den gesetzlich vorgesehenen Normalfall darstellt.

Mehr dazu finden Sie in meinem Artikel „Die Erhöhung der Wohnungsmiete“ auf anwalt.de.

Mietminderung bei Katzenbesuch

Das Amtsgericht Potsdam hat einen Anspruch auf Mietminderung um 10 % anerkannt, wenn eine Nachbarskatze wiederholt in die Wohnung eindringt. Zur üblichen Wohnungsnutzung gehöre es, auch die Fenster sowie die Terrassentür offen lassen zu können.

Mehr auf kostenlose-urteile.de.

Das Urteil ist insofern nicht überraschend, als allgemein auch Störungen, die nicht in der Einflusssphäre des Vermieters liegen, zu Mietminderungen berechtigen. Hier wurde zudem noch behauptet, der Vermieter habe einen Anspruch gegen den Nachbarn auf Unterlassung des Herumlaufenlassens seiner Katze aus § 541 BGB. Dies legt den Schluss nahe, dass die Katze einem anderen Mieter desselben Vermieters gehört.

Es stellt sich also die Frage, wie das Urteil bei völlig fremden Katzen, bei herrenlosen oder wilden Tieren ausgegangen wäre. Ein Unterlassungsanspruch gegen Besuch von Nachbarskatzen auf dem eigenen Grundstück besteht nämlich häufig nicht.

Mietminderung: Wer ist schuld?

§ 536 BGB beschäftigt sich mit Mietmängeln. Ein Mangel ist eine Abweichung der Mietsache von der im Vertrag vereinbarten Beschaffenheit, die ihre Tauglichkeit mindert oder ganz aufhebt. Rechtsfolge ist dann eine Verringerung der Miethöhe bis zur Behebung des Mangels:

Hat die Mietsache (…) einen Mangel (…), so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Was in § 536 BGB nicht steht, ist, dass den Vermieter eine Schuld am Mangel treffen muss. Während bei einem normalen Schadenersatzanspruch ein Verschulden des Schädigers gegeben sein muss, ist dies beim Mietmangel gerade nicht der Fall. Die Minderung ist auch kein Schadenersatz im engeren Sinne, sondern der Mieter soll vielmehr nur für das bezahlen, was er auch bekommt. Dafür wird aber nur die objektive Brauchbarkeit der Mietsache betrachtet, unabhängig davon, ob der Vermieter daran schuld ist oder nicht.

Was ist aber nun, wenn der Mieter schuld ist? Kann er die Miete mindern, wenn er versehentlich sein Wohnzimmerfenster eingeschlagen hat und es nun zieht? Das Gesetz schweigt sich dazu aus. Es gibt tatsächlich keine Bestimmung, die ausdrücklich sagt, dass die Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn der Minderungsgrund dem Mieter zuzurechnen ist. Trotzdem hat die Rechtsprechung hieran aber keinen Zweifel. Die genaue Herleitung ist unklar, entweder man nimmt derartige Mängel von vornherein aus § 536 aus oder man verbietet das Berufen auf einen solchen Mangel über Treu und Glauben (§ 242 BGB). Auch hier bedarf es kein Verschulden des Mieters, es reicht, wenn die Mangelverursachung aus seiner Einflusssphäre stammt.

Ist dagegen ein Dritter am Mangel schuld, zum Beispiel der bauende Nachbar, der Lärmbelästigungen verursacht, ist dies weder dem Vermieter noch dem Mieter zuzurechnen. Hier kommt man also wieder zur Grundregel, dass der Vermieter für objektive Tauglichkeitseinschränkungen haftet. Für einen Rückgriff gegen den Dritten bedarf es – wie sonst auch – eines Verschuldens: Der bauende Nachbar muss also nichts zahlen, da er legal handelt; der Einbrecher, der die Haustür beschädigt hat, dagegen schon.

Schimmelbildung: Die Gefahrkreistheorie

Ein häufiges Problem in Mietverhältnissen ist die Schimmelbildung. Dabei muss häufig mit komplizierten und teuren Gutachten herausgefunden werden, was der Grund für Schimmelbefall ist. Teilweise ist dies aber auch von Experten nicht sicher festzustellen.

Dann stellt sich die Frage, wie die Beweislast verteilt ist. Im Zivilrecht ist es grundsätzlich so, dass jeder die Tatsachen beweisen muss, die für ihn von Vorteil sind. Eine Modifizierung dieses Grundsatzes ist die sogenannte Gefahrkreistheorie: Danach muss jeder die Beweise erbringen, die sich aus seinem Einflussbereich ergeben.

Beim Schimmelbefall bedeutet das, dass zunächst der Vermieter als Eigentümer nachweisen muss, dass der Schimmel nicht auf Fehler in der Bausubstanz zurückzuführen ist. Ist dieser Nachweis gelungen, liegt es am Mieter, nachzuweisen, dass sein Lüftungsverhalten nicht die Ursache war.

Beweist auch der Mieter seine Unschuld, so tritt die allgemeine Regel ein, dass für eine Mietminderung kein Verschulden des Vermieters erforderlich ist. Er haftet für die objektive Brauchbarkeit der Wohnung, unabhängig davon, ob er den Mangel herbeigeführt hat oder nicht.

Die Gefahrkreistheorie bedeutet im Wesentlichen, dass jeder die Tatsachen beweisen muss, die er auch beweisen kann. Würde man z.B. vom Vermieter fordern, dass er das Lüftungsverhalten des Mieters protokolliert, würde man ihn damit ganz sicher überfordern – und dem so überwachten Mieter sicher auch keinen Gefallen tun.

Verstoß gegen Konkurrenzschutz ist Mietmangel

Ist in einem Gewerbemietvertrag vereinbart, dass im gleichen Haus keine Konkurrenten (hier: ein Orthopäde) tätig sein dürfen, so stellt ein Verstoß hiergegen einen Mietmangel dar. Dies hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10. Oktober 2012, XII ZR 117/10) entschieden. Unter den Vorinstanzen hatte das Landgericht eine Mietminderung in Höhe von 50 % für angemessen gehalten. Die konkrete Höhe der Mietminderung muss nach der Entscheidung des BGH nun das Oberlandesgericht festlegen.

Das ist insoweit nicht überraschend, da eine vertragliche Vereinbarung natürlich auch gilt. Wird dem Mieter nun „Konkurrenz ins Haus gesetzt“, dann ist der Wert seiner Praxis-Räumlichkeiten naheliegenderweise gemindert.

Interessant ist hierbei auch, dass der BGH die „Vorbemerkungen“ zum Mietvertrag für die Auslegung der Vereinbarung zugrundegelegt hat. In diesem Prozess ging es unter anderem darum, ob sich aus der Beschreibung des Gesamtgebäudes in der Vorbemerkung als „Praxisklinik“ ergibt, dass auch konkurrierende Ärzte tätig würden.

Ein solches Vorwort, in der Rechtssprache „Präambel“ genannt, wird teilweise für rechtlich nicht bindend gehalten. Die weit überwiegende Meinung sowie die Rechtsprechung gehen jedoch davon aus, dass auch die Präambel integraler Bestandteil des Vertrags ist. Zwar finden sich die meisten Klauseln tatsächlich Paragraphen oder Absätzen oder werden einfach durchnummeriert, aber dies ist nicht zwingend. In jedem Falle kann eine Präambel dazu dienen, den Gegenstand des Vertrags zu definieren.

Mietminderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück

Wird die Wohnqualität beeinträchtigt, weil auf dem Nachbargrundstück gebaut wird, kann der Mieter die Miete mindern. Dies hat das Landgericht Berlin wieder einmal entschieden und damit die ständige Rechtsprechung bestätigt.

Dies gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer gegen den Bau des Nachbarn zivilrechtlich vorgehen könnte. Für eine Mietminderung ist weder ein Verschulden des Vermieters noch eine Abhilfemöglichkeit erforderlich. Auch die Tatsache, dass der Mieter eine Baulücke in der Nachbarschaft kannte, ändert nichts an seinem Minderungsanspruch.

Die einzige mögliche Abhilfe für den Vermieter, um eine solche Haftung zu vermeiden, ist die Aufnahme eines konkreten Bauvorhabens in den Mietvertrag. Nicht ausreichend und nicht zulässig ist dagegen ein allgemeiner Hinweis auf möglichen Baulärm, da dies einem Ausschluss der Mietminderung insgesamt gleichkommen würde, den § 536 Abs. 4 BGB bei Wohnraum verbietet.

Siehe auch: LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016, 67 S 76 / 16

Die Verjährung mietvertraglicher Schadenersatzansprüche

Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietwohnung verjähren gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Ob der Vermieter den Schaden unmittelbar erkennen kann, ist dagegen nicht maßgeblich (Satz 2).

Das bedeutet für den Vermieter, dass er den Zustand der Wohnung sofort prüfen muss, um seine Ansprüche nicht zu verlieren. Denn innerhalb der sechs Monate muss eine gerichtliche Maßnahme erfolgt sen, die die Verjährung hemmt, insbesondere die Klageerhebung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1) oder die Erwirkung eines Mahnbescheids (Nr. 3).

Außergerichtliche Verhandlungen bewirken zwar ebenfalls eine Hemmung (§ 203), allerdings setzen diese mehr als einen unverbindlichen Austausch voraus und sind auch oft schwer nachweisbar. Keinesfalls ausreichend sind daher bloße Rechnungen oder Zahlungsaufforderungen.

Glaubt man also, Ersatzansprüche gegen den Mieter zu haben, sollte man schnell anwaltlichen Rat holen.

Mietminderung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter kann bekanntlich sogar wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück, für den der eigene Vermieter nicht das Geringste kann, die Miete mindern. Für Arbeiten in der eigenen Wohnung gilt das dann natürlich erst recht. Wird die Wohnung umgebaut, mindert sich in der Zwischenzeit die Tauglichkeit, sodass ein Sachmangel vorliegt, der gemäß § 536 Abs. 1 StGB zur Mietminderung berechtigt.

Eine Neuerung gibt es aber seit einigen Jahren: Wenn es sich um eine energetische Modernisierung (die politisch gewünscht ist) handelt, kann der Mieter die Miete nicht mindern, wenn sich die Dauer der Beeinträchtigungen auf maximal drei Monate beschränkt. Allerdings müssen die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB erfüllt sein. Eine energetische Modernisierung liegt demnach nur vor, wenn „in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“, also man die Wohnung nun effizienter heizen kann.

Andere Modernisierungen, die bspw. den Wasserverbrauch senken oder allgemein den Wohnwert erhöhen, sind davon also nicht erfasst und berechtigen zur Mietminderung.

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