Mietrecht

(Letzte Aktualisierung: 23.08.2021)

Miete bedeutet grundsätzlich die Überlassung einer Sache auf eine bestimmte Zeit. Dass dies gegen Entgelt erfolgt, unterscheidet die Miete von der kostenlosen Leihe.

Gegenstand einer Vermietung kann grundsätzlich jeder Gegenstand sein – ein Auto, ein Gerät, Möbel. Die größte Bedeutung hat aber die Wohnungsmiete, bei der also Wohnraum an eine Person oder Familie vermietet wird.

Die Wohnungsmiete hat große politische und gesellschaftliche Bedeutung und wird darum immer wieder geändert. Fundament ist aber der Schutz des Mieters, dem sein Lebensmittelpunkt auf Dauer gesichert werden soll.

Inhalt

Darf der Vermieter bei Mietschulden die Versorgung abdrehen?

Zahlt der Mieter die Miete nicht, kommt mancher Vermieter leicht auf die Idee, die Versorgung mit Gas, Wasser, Strom oder Heizung einzustellen, um einerseits eigene Kosten im Rahmen zu halten und andererseits Druck aufzubauen.

Dies ist jedoch unzulässig, solange der Mietvertrag noch läuft. Denn während der Mietdauer hat der Vermieter die Pflicht, die Versorgung sicherzustellen. Denkbar wäre ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320, dass der Vermieter also seine Leistungen verweigert, solange der Mieter die Gegenleistung (Mietzahlung) nicht erbringt. Das scheitert aber daran, dass die Versorgung permanent geschuldet ist. Der Vermieter würde seine Leistung also nicht nur zurückstellen, sondern für eine gewisse Zeit überhaupt nicht erbringen. Schließlich kann der Vermieter den Strom nicht einfach für die Vergangenheit nachliefern.

Anders ist dies aber, wenn der Mietvertrag gekündigt ist und der Mieter nicht auszieht. Dann gibt es keine Versorgungspflicht des Vermieters mehr, da der Vertrag, aus dem sie sich ergeben könnte, ja nicht mehr besteht. Daher darf der Vermieter in diesem Fall tatsächlich die Leitungen abklemmen.

Wann hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu besichtigen?

Eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter kommt nur in Betracht, wenn es hierfür einen Grund gibt. Solche Gründe können zum einen Anhaltspunkte für Mängel in der Wohnung, andererseits ein Zeitablauf von fünf Jahren seit der letzten Besichtigung sein.

Was ist das Vermieterpfandrecht?

Das Vermieterpfandrecht (§§ 562 bis 562d BGB) erlaubt es dem Vermieter, die Sachen des Mieters, die dieser in die Wohnung eingebracht hat, zu pfänden, um sicherzustellen, dass offene Forderungen aus dem Mietverhältnis beglichen werden.

Da die wenigsten Mieter erhebliche Wertgegenstände in ihrer Wohnung verwahren und Mobiliar, Schmuck und Elektrogeräte heute meist unpfändbar sind oder gebraucht kaum noch einen Wert haben, spielt das Vermieterpfandrecht in der Praxis kaum eine Rolle. Die Absicherung des Vermieters erfolgt daher eher über eine Kaution (Mietsicherheit).

Wer zahlt, wenn der Abfluss verstopft ist?

Die Frage, wer die häufig notwendige Spezialfirma bezahlen muss, wenn in einer Mietwohnung der Abfluss von Dusche, Badewanne oder Toilette verstopft ist, lässt sich nicht so einfach beantworten. Der Mieter muss jedenfalls nur zahlen, wenn die Verstopfung auf sein Verschulden zurückzuführen ist. Die Beweislast hierfür obliegt dem Vermieter.

http://vermieter-notruf.de/2016/01/verstopfter-abfluss-wer-zahlt/

Was passiert, wenn einer der Mieter stirbt?

In diesem Fall wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mieters fortgesetzt, § 563a BGB.

Davon zu unterscheiden ist die Frage, was passiert, wenn der einzige Mieter stirbt.

Was passiert, wenn der einzige Mieter stirbt, aber noch andere Personen in der Wohnung leben?

Der Tod des Mieters beendet den Mietvertrag grundsätzlich nicht sofort. Viele Angehörige und Lebensgefährten haben ein Eintrittsrecht, damit sie nicht plötzlich ohne Wohnung dastehen. Im Zweifel geht der Mietvertrag auf die Erben über.

Eine ausführliche Darstellung dazu finden Sie hier.

Was passiert, wenn der Vermieter stirbt?

Grundsätzlich nichts, das Mietverhältnis geht in diesem Fall auf die Erben des Vermieters über. Diese treten also ohne Weiteres in den bestehenden Vertrag ein, alle Rechte und Pflichten bleiben die gleichen.

Was passiert, wenn die Mietwohnung verkauft wird?

Hier gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ aus § 566 BGB. Danach tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein, alle Rechte und Pflichten bleiben die gleichen.

Für welche Beschädigungen an der Mietsache haftet der Mieter?

Der Mieter haftet aus den allgemeinen Vorschriften der schuldrechtlichen Ersatzpflicht für alle Schäden an der Sache, die er schuldhaft herbeigeführt hat. Die Haftung ergibt sich entweder aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB oder aus §§ 281, 546 BGB.

Keine Haftung kommt aber in Betracht, wenn sich die Schäden nur aus dem vertragsgemäßen Gebrauch ergeben, § 538. Denn für diese zahlt der Mieter ja gerade die Miete. Die üblichen Gebrauchsabnutzungen verpflichten also nicht zum Schadenersatz.

Was passiert, wenn die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben?

Ist im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben, ist auch keine vereinbart. Eine bloße informatorische Angabe, wie groß die Wohnung sein soll, reicht ebenfalls nicht.

Ist dagegen eine konkrete Quadratmeterzahl genannt, ist diese in der Regel auch Vertragsgrundlage. Ist die Wohnung kleiner, liegt ein Mangel vor; dies gilt auch dann, wenn die Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung nicht negativ beeinträchtigt ist.

Ein unerheblicher Mangel, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 nicht zur Minderung berechtigt, liegt allerdings bei Abweichungen bis zu 10 % der Wohnfläche vor. Darüber wird prozentual gemindert.

Wie wird die Wohnungsgröße berechnet?

Die Wohnungsgröße richtet sich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Demnach werden die Räume einzeln ausgemessen und addiert, also nicht etwas das gesamte Stockwerk – sämtliche Wände sind dementsprechend nicht Teil der Wohnfläche, es zählt nur das „lichte Maß“ (§ 3 Abs. 1).

Außerdem ist unter anderem Folgendes zu beachten:

  • Keller, Garagen, Heizungsräume u.ä. gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3)
  • bestimmte typische Einbauten werden mitgerechnet (§ 3 Abs. 2), andere nicht (§ 3 Abs. 3)
  • Flächen mit ein bis zwei Metern Höhe werden zur Hälfte, niedrigere gar nicht berechnet (§ 4 Nr. 1 und 2)
  • Wintergärten, Schwimmbäder u.ä. zur Hälfte (§ 4 Nr. 3)
    Balkone, Terrassen u.ä. in der Regel zu einem Viertel (§ 4 Nr. 4)
Welche Streitigkeiten sind im Mietrecht am häufigsten?

Die meisten Prozesse drehen sich um folgende Punkte:

  • Wohnungsmängel
  • Mietschulden
  • Beschädigung der Mietsache
  • Betriebskostenabrechnung
  • Kaution
  • Mieterhöhungen
  • Kündigung/Räumung

Relativ selten sind dagegen diese Streitgegenstände:

  • Schönheitsreparaturen
  • Modernisierungen
  • Untervermietung
Muss der Mieter einem Handwerker Zutritt zur Wohnung gewähren?

Meistens schon. Zwar sind in diesen Fällen die Privatsphäre des Mieters einerseits und das Instandhaltungsinteresse der Vermieter andererseits abzuwägen. Jedenfalls bei notwendigen Maßnahmen überwiegt aber letzteres in aller Regel.

Sperrt sich der Mieter gegen Reparaturen, die für die Erhaltung des Hauses unabdingbar sind, kann eine auch nur zeitweise Weigerung sogar zur Kündigung führen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter seinen Anspruch durch Klage auf Duldung im Eilrechtsweg durchsetzen kann.

Sind Hauseinrichtungen, die am Anfang der Mietzeit vorhanden waren, mitgemietet?

Ja, insoweit gilt der Grundsatz „gemietet wie gesehen“. Der Mieter kann sich darauf verlassen, dass der Zustand, wie er am Anfang der Mietzeit bestand, während der Vertragslaufzeit aufrechterhalten bleibt.

Dies gilt auch für Einrichtungen, die im Mietvertrag nicht eigens erwähnt sind. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter ausdrücklich in den Mietvertrag schreibt, dass eine bestimmte Einrichtung in Zukunft entfernt oder nicht mehr betrieben werden soll.

Kann der Vermieter die Schneeräumpflicht auf den Mieter abwälzen?

Ja, aber nur vertraglich, also entweder im Mietvertrag selbst oder in einer Hausordnung, die Teil des Mietvertrags geworden ist.

Allerdings müssen die Pflichten in gleichmäßiger Weise auf alle Mieter eines Hauses übertragen werden (am besten in wechselndem Turnus), damit sich das damit verbundene Haftungsrisiko gerecht verteilt.

Der Vermieter bleibt aber gegenüber Dritten in der Pflicht, die Ausführung der Arbeiten durch die Mieter selbst zu überwachen.

Sind auch betagte Mieter zum Schneeräumen verpflichtet?

Dies ist strittig. Es gab zwar einige Urteile untergeordneter Gerichte, die das Erlöschen einer vertraglich auferlegten Scheeräumpflicht bei hohem Alter oder gesundheitlichen Probleme angenommen haben. Eine gefestigte Rechtsprechung, insbesondere höherer Instanzen, hierzu besteht aber nicht.

Muss man auch während des Urlaubs schneeräumen?

Ja, die vertragliche Verpflichtung zum Schneeräumen gilt das ganze Jahr über. Während des Urlaubs muss sich der Mieter daher einen Ersatz besorgen, also jemand anderen mit der Arbeit beauftragen.

Kann der Vermieter die Miete im Urkundenverfahren einklagen?

Ja, dies ist mittlerweile möglich.

Das Urkundenverfahren (§§ 592 bis 605 ZPO) erlaubt eine besonders schnelle Durchsetzung von Ansprüchen. Dabei sind nur Urkunden und Aussagen der Parteien als Beweise zulässig, um den Prozess zu beschleunigen. Das Urteil kann der Kläger dann sofort vollstrecken (§ 708 Nr. 4) und so seinen Anspruch sichern. Das „gründliche“ Verfahren, das sog. Nachverfahren, findet erst im Anschluss statt und erlaubt dann die endgültige Klärung des Sachverhalts (§ 600).

Nachdem früher das Urkundenverfahren in Mietangelegenheiten für unzulässig gehalten wurde, erlaubt die Rechtsprechung diese Vorgehensweise nun. Damit kann der Vermieter durch Vorlage des Mietvertrags beweisen, dass sein Anspruch auf die Miete besteht, und diese so effektiv einklagen. Mögliche Gegenansprüche oder Mietmängel sind meist nicht durch Urkunden oder Parteivernehmung nachweisbar und können daher erst im Nachverfahren vorgebracht werden.

Wann ist die Miete fällig?

§ 556b Abs. 1 BGB sagt:

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Diese Bestimmung ist in den meisten Mietverträgen wörtlich wiedergegeben. Steht nichts im Mietvertrag, gilt eben diese gesetzliche Regelung. Vereinbarungen, dass die Miete bspw. erst zur Mitte oder am Ende des Monats zu zahlen ist, sind dagegen äußerst selten.

Einer gewissen Klärung bedarf dagegen noch die Frage, was eigentlich ein „Werktag“ ist. Das BGB verwendet den Begriff zwar mehrfach, definiert ihn aber nirgends. Dass Sonn- und Feiertage keine Werktage sind, ist klar. Etwas umstritten ist dagegen der Samstag. Zwar klingt § 193 BGB danach, dass der Samstag (hier „Sonnabend“ genannt) kein Werktag ist. Zur Zeit der Entstehung des BGB war der Samstag aber noch ein ganz normaler Arbeitstag und daher wird er gemeinhin zu den Werktagen gezählt.

Anders dagegen im Rahmen des § 556b: Hier wird nämlich eine Zahlungsfrist angegeben. Und weil die Miete gemeinhin durch Überweisung bezahlt wird, sind hier nach herrschender Meinung nur Bank-Arbeitstage gemeint. Zu diesen gehört der Samstag aber unzweifelhaft nicht. Dabei wird die Frist aber nicht nur (wie eben bei § 193) auf den nächsten Werktag verlängert, wenn sie am Samstag enden würde, sondern Samstage werden gar nicht erst mitgezählt.

So begann dieser Oktober 2016 bspw. mit einem Samstag. Auch Sonntag, der 2. Oktober war kein Werktag, genausowenig wie der 3. Oktober, der bekanntlich ein Feiertag ist. Die ersten beiden Werktage waren somit der 4. und der 5. Oktober. Fällig war die Miete daher erst am Donnerstag, den 6. Oktober, der den dritten Werktag markierte.

Was kann man gegen ein Räumungsurteil tun?

Um einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, braucht der Vermieter ein Räumungsurteil. In diesem ordnet das Gericht an, dass der Mieter die Wohnung verlassen und an den Vermieter herausgeben muss. Im Rahmen des Prozesses wurde dabei regelmäßig geprüft, ob das Mietverhältnis noch besteht, insbesondere, ob eine Kündigung rechtmäßig war.

Wird der Mieter zur Räumung seiner Wohnung verurteilt, kann er gegen das Urteil natürlich – wie gegen jedes Urteil – Rechtsmittel einlegen, in diesem Fall die Berufung zum Landgericht. Dies nützt ihm aber nicht unbedingt etwas, da das erstinstanzliche Urteil vorläufig vollstreckbar ist. Der Vermieter kann also – ggf. nach Ablauf einer vom Gericht festgesetzten Räumungsfrist und gegen Hinterlegung eines bestimmten Geldbetrags beim Amtsgericht – den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen. Dieser bedient sich dafür eines Umzugsunternehmens und – falls notwendig – der Polizei.

Es kann in dem Fall also nicht nur darum gehen, das Urteil als solches anzugreifen, sondern vor allem die drohende Vollstreckung. Hierfür gibt es im Wesentlichen zwei Rechtsbehelfe:

Die Räumungsfristgewährung gemäß § 721 ZPO sorgt dafür, dass das Gericht entweder erstmals eine Räumungsfrist bestimmt oder eine bereits bestimmte Frist verlängert. Das ändert dann nichts an der Pflicht, die Wohnung zu verlassen, aber man hat dafür eben etwas länger Zeit. Dies kann eine erhebliche Erleichterung für den Mieter sein, da er damit eher eine Wohnung findet und besser planen kann. Zuständig hierfür ist das Prozessgericht, also entweder das Gericht, das die Räumung angeordnet hat, oder das Berufungsgericht, falls bereits ein Rechtsmittel eingelegt wurde (Abs. 4).

Der Vollstreckungsschutz gemäß § 765a ZPO ermöglicht die Aufhebung, Untersagung oder Einstellung einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme (hier: der Räumung) durch das Vollstreckungsgericht. Dies erfolgt aber nur, wenn die Vollstreckung eine sittenwidrige, besondere Härte darstellt. Damit sind nur Extremfälle gemeint, die bloße Wohnungslosigkeit durch eine Zwangsräumung reicht gerade nicht aus. Anders ist dies allenfalls bei nachweislicher Suizidgefahr oder zum Schutz von Schwangeren und kleinen Kindern. Auch, wenn der Mieter bereits eine neue Wohnung hat, diese aber erst ganz kurz nach dem Räumungstermin beziehen kann, ist ein Vollstreckungsschutz möglich, damit er sich nicht für wenige Tage eine weitere Wohnung suchen muss. Verlassen sollte man sich auf diese Möglichkeit also nicht.

Kann ich einen Schufa-Eintrag bekommen, wenn ich Mietschulden habe?

data-858360_640In aller Regel nein.

Das Schufa-Register ist kein offizielles oder staatliches Verzeichnis. Diese „Schutzgemeinschaft“ ist lediglich eine privatrechtliche Wirtschaftsauskunftei. Darum darf in das Schufa-Register nur der eingetragen werden, der diesem Eintrag zugestimmt hat – das ist die sog. „Schufa-Klausel“. Diese Klausel im Vertrag erlaubt es dem Vertragspartner, bei ausstehenden Schulden einen negativen Schufa-Eintrag zu erwirken.

Im Mietvertrag ist aber normalerweise keine Schufa-Klausel enthalten. Private Vermieter sind keine Schufa-Mitglieder und wären ohnehin nicht dafür interessant, aber auch große Wohnungsbaugesellschaften oder professionelle Vermieter lassen sich normalerweise keine Schufa-Klausel unterschreiben. Jedenfalls habe ich noch nie in meiner juristischen Laufbahn einen solchen Mietvertrag gesehen.

credit-card-309613_640Lediglich über einen Umweg kann es möglicherweise zu einem Eintrag bei der Schufa kommen:

Denn in das Schuldnerverzeichnis beim Amtsgericht (das man nicht mit dem Schufa-Register verwechseln darf) werden gemäß § 882c ZPO Personen eingetragen, die

  • die Vermögensauskunft (früher eidesstattliche Versicherung, Offenbarungseid) nicht abgeben,
  • nach den Angaben in der Vermögensauskunft offensichtlich überschuldet sind oder
  • nach Abgabe der Vermögensauskunft nicht innerhalb eines Monats die Befriedigung des Gläubigers nachweisen.

Die Einträge im Schuldnerverzeichnis liest die Schufa zumindest teilweise aus und trägt sie in ihr eigenes Register ein. Damit entsteht also nicht nur ein Eintrag im Schuldnerverzeichnis, sondern auch in der Schufa. Dafür müssen aber eben die erheblichen Voraussetzungen des § 882c vorliegen, bloßes Nichtbezahlen auf Mahnungen oder eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung reichen also gerade nicht aus.

Ob diese Übernahme durch die Schufa zulässig ist, ist rechtlich außerdem umstritten.

Wer muss Schneeräumen?

Im Winter stellt sich öfters die Frage, wer sich um lästige Räumen und Streuen auf dem Gehweg kümmern muss: Gemeinde, Vermieter oder Mieter.

Die Antworten hierzu finden Sie in diesem Artikel.

Darf der Mieter eine Satellitenschüssel an der Hausmauer anbringen?

Der Empfang einer größeren Zahl von Fernsehsendern gehört heute zum erwartbaren Zustand einer Wohnung. Das setzt voraus, dass ein Kabelanschluss oder eine Satellitenschüssel vorhanden ist. Gibt es also keinen Kabelanschluss und keine gemeinschaftliche Satellitenanlage, kann der Mieter grundsätzlich eine Sat-Schüssel auf eigene Kosten montieren.

Dabei gilt es aber folgendes zu beachten:

  • Schonende Anbringung, wenn möglich durch bloßes Aufstellen auf dem Balkon ohne Beschädigung des Mauerwerks
  • Montage durch einen Fachbetrieb
  • Abschluss einer Haftpflichtversicherung, die für Schäden (z.B. durch Herabfallen) haftet
Dürfen die Mieter mitreden, wenn es darum geht, ob Kabel- oder Satellitenfernsehen zur Verfügung gestellt wird?

Nein, das ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Er muss aber entweder eine gemeinschaftliche Satellitenanlage bestehen oder ein Kabelanschluss möglich sein. Ansonsten kann jeder Mieter selbst eine Satellitenschüssel montieren.

Der Mieter mag Kabelfernsehen nicht und will stattdessen eine Satellitenschüssel installieren. Darf er das?

Nein. Auch, wenn Satellitenfernsehen mittlerweile ein deutlich vielfältigeres Programm liefert als Kabelfernsehen, ist letzteres trotzdem als ausreichend anerkannt.

Das Recht, eine eigene Satellitenschüssel anzubringen, besteht nur, wenn weder eine gemeinsame Satellitenanlage noch Kabelfernsehen zur Verfügung steht.

Ausländische Mieter haben unter Umständen einen weitergehenden Anspruch.

Dürfen ausländische Mieter eine Satellitenschüssel anbringen?

Ja, sofern sie dies zur Information über die Gegebenheiten in ihrem Heimatland benötigen. Das ist nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts der Fall, wenn sie sonst maximal ein Fernsehprogramm aus ihrer Heimat empfangen können.

Ob sich dies in Zeiten vollumfänglicher Internetangebote noch lange aufrechterhalten lässt, ist allerdings fraglich.

Welche Fragen muss der Mietinteressent wahrheitsgemäß beantworten?

Vor Abschluss eines Mietvertrags hat der Vermieter häufig einige Fragen zu den persönlichen Verhältnissen eines potentiellen Mieters. Dabei muss auf Fragen nach folgenden Tatsachen wahrheitsgemäß geantwortet werden:

  • Arbeitslosigkeit
  • Höhe des Einkommens
  • Arbeitgeber
  • Zahl der einziehenden Personen
  • Haustiere
  • Bezug von Sozialleistungen
  • Privatinsolvenz

Lügen auf zulässige Fragen führen regelmäßig zur Anfechtbarkeit des Mietvertrags.

Welche Fragen muss der Mietinteressent nicht wahrheitsgemäß beantworten?

Vor Abschluss eines Mietvertrags hat der Vermieter häufig einige Fragen zu den persönlichen Verhältnissen eines potentiellen Mieters. Dabei muss auf Fragen nach folgenden Tatsachen nicht wahrheitsgemäß geantwortet werden:

  • Religion
  • politische Überzeugung
  • Vorstrafen
  • Kinderwunsch
  • Rauchen
  • Fragen ohne Relevanz für das Mietverhältnis.

Auf unzulässige Fragen darf der Mietinteressent regelmäßig lügen.

Fragen und Antworten zur Mietkaution

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

Muss eine Kaution extra vereinbart werden?

Ja. Die Pflicht zur Leistung der Sicherheit ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sie wird dort nur begrenzt (siehe unten). Art und Höhe der Kaution müssen im Mietvertrag geregelt werden.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Höhe der Kaution darf höchstens die dreifache Kaltmiete betragen. Die Nebenkostenvorauszahlung darf nicht berücksichtigt werden. Sind die Nebenkosten pauschal in der Miete inbegriffen („Warmmiete“), müssen sie dafür herausgerechnet werden.

chairs-2181947_640Die Kaution darf in folgenden Fällen ausnahmsweise höher sein:

  • Ein Dritter stellt unaufgefordert und freiwillig eine zusätzliche Kaution – in der Regel, um den Mieter attraktiver für den Vermieter zu machen.
  • Eine bestimmte, besonders teure oder empfindliche Sache (z.B. ein neuer Parkettboden) soll dadurch ausnahmsweise abgesichert werden.
  • Bereits eingetretene Mietrückstände sollen abgefangen werden, damit der Vermieter nicht (berechtigterweise) kündigt.
  • Der Mieter baut sich die Wohnung barrierefrei um; dann muss er dafür eine zusätzliche Sicherheit leisten, um die Wiederherstellungskosten zu decken.

Wie kann die Kaution geleistet werden?

In der Regel wird ein Sparbuch oder ein entsprechendes Konto angelegt, das auf den Namen des Mieters lautet, aber dem Vermieter durch eine entsprechende Erklärung verpfändet wird oder einen Sperrvermerkt enthält.

Alternativ kann der Vermieter auch ein Treuhandkonto anlegen und der Mieter überweist die Kaution darauf („Barkaution“ – auch wenn sie nichts mit Bargeld zu tun hat).

Denkbar ist aber auch eine Mietbürgschaft, bei der sich andere Personen für die Schulden des Mieters verbürgen.

book-492300_640Wann ist eine Mietbürgschaft sinnvoll?

Gerade bei jüngeren Mietern ist eine Bürgschaft, meist seitens der Eltern, eine gute Alternative. Zum einen verfügen diese Personen häufig noch nicht über so viele eigene Mittel, dass sie – neben den Umzugs- und ggf. Möblierungskosten – auch noch drei Monatsmieten Kaution auf den Tisch legen können. Zum anderen sind die Eltern dann häufig durchaus bereit, im Notfall auch über die eigentlich geschuldeten drei Monatsmieten hinaus zu haften, falls es finanzielle Probleme gibt.

Welche Form ist bei der Bürgschaft zu beachten?

Jede Bürgschaftserklärung muss schriftlich geschlossen werden (§ 766 BGB). Das bedeutet, dass eine E-Mail oder auch ein Fax tatsächlich nicht reichen, sondern eine handschriftlich unterschriebene Urkunde im Original vorliegen muss. Diese lässt sich der Vermieter am besten aushändigen und verwahrt sie sicher.

Was ist, wenn die Kaution zu hoch ist?

Wird zu viel Kaution verlangt, liegt eine sogenannte Übersicherung vor. Dann hat der Mieter das Recht auf Freigabe der überschüssigen Kaution, also bspw. auf Rückzahlung der zu hohen Geldsumme oder auf Verzicht auf einen Teil der Bürgschaft.

Können Bürgschaft und Kautionskonto nebeneinander verlangt werden?

Theoretisch ja, aber auch hier gilt die Begrenzung auf drei Kaltmieten insgesamt. Bei 600 Euro Kaltmiete können somit 1800 Euro Kaution vereinbart werden, also z.B. in Höhe von 800 Euro als Sparbuch und in Höhe von 1000 Euro als Bürgschaft.

Überschreiten Bürgschaft und Kaution die Höchstgrenze (z.B. im obigen Beispiel 1500 Euro Sparbuch und 1000 Euro Bürgschaft), so kann der Vermieter zwar das komplette Sparbuch behalten, allerdings ist die Bürgschaft nur bis zur Höhe von 300 Euro wirksam.

Kann auch eine Bürgschaft mehrerer Personen vereinbart werden?

Ja, in diesem Fall haften alle Bürger gesamtschuldnerisch, also jeder Bürge auf den vollen Betrag. Sie haften aber nicht nebeneinander. Daher bleibt es beim vereinbarten Bürgschaftsbetrag (maximal drei Kaltmieten), egal wie viele Bürgen es gibt.

Welcher Bürge in Anspruch genommen wird, kann sich der Vermieter aber aussuchen. Ist einer nicht oder nicht in voller Höhe zahlungsfähig, kann er den nächsten Bürgen heranziehen.

savings-book-22903_640Muss die Kaution vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden?

Nein, gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist am Beginn des Mietverhältnisses nur ein Drittel der Kaution fällig, die beiden anderen Drittelraten werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Dabei handelt es sich um einen völlige Fehlleistung des Gesetzgebers. Ein Mieter, der schon für die Kautionsleistung Raten braucht, ist fast jedem Vermieter suspekt. Es wird häufig gemutmaßt, dass dieser Mieter bei einem kleinen Engpass sofort nicht mehr zahlungsfähig sein wird.

Daher spielt diese Vorschrift in der Praxis kaum eine Rolle, fast jeder Mieter zahlt die Kaution freiwillig vollständig vor dem Einzug.

Muss bei einer unzulässigen Kautionsvereinbarung gar keine Kaution gestellt werden?

Ich die Vereinbarung im Mietvertrag komplett nichtig, gilt das Gesetz und das sieht keine automatische Mietsicherheit vor.

Allerdings macht nicht jeder Fehler die Kautionsklauseln insgesamt ungültig. Vielmehr wird man bei einer zu hohen Kaution dazu kommen, dass stattdessen eben die maximal zulässige Kaution gilt. Wurde vereinbart, dass die Kaution sofort bezahlt werden muss, hat der Mieter trotzdem das Recht auf Ratenzahlung.

Was kann der Vermieter machen, wenn der Mieter die Kaution einfach nicht bezahlt?

In dem Fall kann und sollte er sofort auf Zahlung der Kaution klagen. Zu beachten ist dabei aber auch, dass die Zahlungsklage nur auf die drei Raten (siehe oben) lauten darf, nicht auf sofortige Komplettzahlung, sofern nicht auch die letzte Rate schon fällig ist.

Außerdem stellt § 569 Abs. 2a die Nichtzahlung der Kaution der Nichtzahlung der Miete gleich. Beträgt der Kautionsrückstand also mindestens zwei Kaltmieten, ist eine fristlose Kündigung möglich.

Erhöht sich die Kaution automatisch mit späteren Mieterhöhungen?

Nein, die maximale Kautionshöhe wird von der anfänglichen Kaltmiete aus berechnet.

Eine spätere Erhöhung der Kaution auf das Dreifache der neuen Miete ist zwar möglich, bedarf aber einer einvernehmlichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter für eine konkrete Mieterhöhung.

Ob eine automatische Erhöhung im Mietvertrag vereinbart werden kann, ist umstritten. Eine individualvertragliche Klausel dürfte wirksam sein. Da die Bestimmungen im Mietvertrag aber in aller Regel AGB darstellen, müssen diese der AGB-Kontrolle standhalten. Normalerweise wird man daher dazu kommen, dass die Klausel überraschend und damit ungültig ist.

In der Praxis kommen nachträglich Kautionserhöhungen praktisch nicht vor.

Kann der Vermieter die Kaution auch auf seinem Privatkonto lagern?

Nein. Denn im Falle einer Insolvenz des Vermieters wäre die Kaution damit weg und könnte nach Ende des Mietverhältnisses nicht an den Mieter zurückgezahlt werden. Der Vermieter muss die Kaution von seinem Privatvermögen getrennt anlegen, damit seine eigenen Gläubiger darauf nicht zugreifen können.

Kann der Vermieter die Kaution auch einfach in bar verlangen?

Nein, hier wäre ebenfalls eine Vermischung mit dem Privatvermögen gegeben. Außerdem (siehe unten) muss die Kaution verzinst angelegt werden.

chart-1905225_640Darf die Kaution auch in Aktien oder Fonds angelegt werden?

Theoretisch ja, sofern sich Vermieter und Mieter darüber einig sind. In der Praxis habe ich noch niemals von einer solchen Vereinbarung gehört.

Was kann der Mieter tun, wenn ihm die korrekte Anlage der Kaution nicht nachgewiesen wird?

Im dem Fall verstößt der Vermieter gegen seine Pflicht aus § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Mieter kann deswegen seine Miete zurückbehalten, um Druck auf den Vermieter auszuüben. Die Höhe der zurückbehaltenen Miete darf die Höhe der Kaution nicht überschreiten.

Vorsicht: Da die Kaution (normalerweise und maximal) die Höhe der dreifachen Kaltmiete beträgt, darf der Miete nicht einfach drei Monate lang die Warmmiete zurückbehalten.

Muss die Kaution verzinst werden?

Ja, die Kaution muss „zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“ – also derzeit zu ziemlich genau null Prozent – angelegt werden. Die Zinsen fließen auf das Kautionskonto, sie erhöhen also die Sicherheit während des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 3 Satz 4) und stehen nach Beendigung dem Mieter zu (Satz 3).

Darf der Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen?

Ja, aber nur, wenn die Forderung rechtskräftig festgestellt oder unbestritten ist. Der Vermieter kann also auf diese Weise nicht unter Umgehung des Rechtswegs Fakten schaffen.

Bei einem berechtigten Zugriff auf die Kaution ist der Mieter verpflichtet, den so entstandenen Differenzbetrag neu auf das Konto einzuzahlen.

Im Endeffekt ergibt also kein anderes Ergebnis als wenn der Mieter die Forderung des Vermieters direkt erfüllt hätte. Daher ist dieses Vorgehen auch eher selten anzutreffen.

Einen Vorteil gibt es aber doch: Man kann so Kleinbeträge (z.B. 52,38 Euro Nebenkostennachzahlung), die man normalerweise nicht einklagen würde, durchsetzen. Wenn sich mehrere solche Kleinbeträge sammeln, kann sich irgendwann doch eine Klage auch Wiederauffüllung der Kaution rentieren.

new-home-1633878_640Wird die Kaution mit der Wohnung mitverkauft?

Prinzipiell schon, da der neue Vermieter in alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters eintritt (§ 566a BGB). Allerdings ist bei einem verpfändeten Konto zu beachten, dass der Mieter den Begünstigten der Verpfändung ändern muss. Weigert er sich, muss der alte Vermieter die Kaution freigeben, sofern er keine Ansprüche gegen den Mieter mehr hat, und der neue Vermieter muss sich eine eigene Kaution stellen lassen.

Außerdem haftet der ursprüngliche Vermieter weiterhin für die Kaution, wenn er diese dem neuen Vermieter überlassen hat (§ 566a BGB). Um sich abzusichern, muss der alte Vermieter die Kaution entweder dem Mieter auszahlen (sodass der neue Vermieter die Kaution wieder vom Mieter verlangen muss) oder sich vom Mieter einen Verzicht auf den Rückgriff erklären lassen.

Kann man die Kaution abwohnen?

Nähert sich ein Mietverhältnis dem Ende, könnte man auf die Idee kommen, dass man drei Monate vorher keine Miete mehr zahlt, weil die drei Monatsmieten Kaution dann ja genau ausreichen und ggf. sogar noch Zinsen überbleiben. Das ist aber nicht Sinn der Sache: Denn die Kaution soll ja Zahlungsverpflichtungen absichern. Sie wird erst abgerechnet, wenn das Mietverhältnis beendet wird und deckt dann mögliche Restansprüche des Vermieters.

Bei einem Abwohnen der Kaution kann der Vermieter noch einmal – diesmal fristlos – kündigen, sobald zwei Monatsmieten überfällig sind. Außerdem kann er eine Räumungsklage anstrengen, deren Kosten dann höchstwahrscheinlich der Mieter tragen muss – auch dann, wenn er eh ausgezogen ist, bevor über die Räumungsklage entschieden wird.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Das ist im Gesetz nicht genau geregelt, allerdings ergibt sich aus Sinn und Zweck der Mietsicherheit, dass diese die Pflichten aus dem Mietverhältnis absichert, also nicht mehr benötigt wird, wenn alle Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag erfüllt sind.

Regelmäßig wird dem Vermieter eine Frist von drei bis sechs Monaten nach dem Ende des Mietverhältnisses gewährt, um sich über seine Ansprüche im Klaren zu werden und die Kaution entsprechend abzurechnen.

counter-2265065_640Darf die Kaution für eine Betriebskostennachzahlung einbehalten werden?

Ja, die Kaution deckt auch die Nachzahlung von Betriebskosten („Nebenkosten“) ab. Allerdings darf die Kaution insoweit nur in der Höhe einbehalten werden, in der eine Nachzahlung (mit gewissen Sicherheitszuschlag) zu erwarten ist.

Wie wird die Kaution zurückgezahlt?

Die Rückzahlung erfolgt quasi als Rückgängigmachung der Leistung: Eine Barkaution wird überwiesen, ein verpfändetes Konto wird gegenüber der Bank freigegeben, eine Bürgschaftserklärung wird zurückgegeben.

Können auch verjährte Ansprüche aus der Kaution befriedigt werden?

Ja, § 215 BGB lässt eine Aufrechnung stets zu, wenn sich die gegenseitigen Ansprüche jemals unverjährt gegenüber gestanden haben. Das ist regelmäßig der Fall, da der Anspruch des Vermieters ja erst während des Mietverhältnisses entstanden ist.

calendar-1255953_640Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?

Es handelt sich dabei um einen ganz normalen Anspruch wie jeden anderen, für den die allgemeine Verjährung von drei Jahren zum Jahresende gilt (§ 195 BGB). Die kurze sechsmonatige Verjährung gemäß § 548 gilt hier nicht.

Die Verjährungsfrist richtet sich nach dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter nach Abrechnung der Kaution den Differenzbetrag hätte zurückzahlen müssen.

Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters nach § 536a BGB

roofers-2891664_1920Bei einem Mangel der Mietsache kann der Mieter dessen Beseitigung verlangen und ggf. die Miete mindern (§ 536 BGB). Was aber, wenn sich der Vermieter davon nicht beeindrucken lässt? Schließlich will der Mieter in erster Linie nicht billiger wohnen, sondern eine intakte Wohnung haben. Damit der Mieter selbst dafür sorgen kann, gibt ihm § 536a Abs. 2 BGB das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und die dafür notwendigen Aufwendungen (z.B. Material- und Handwerkerkosten) vom Vermieter ersetzt zu verlangen.

§ 536a BGB lautet:

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Die Voraussetzungen des Abs. 2 müssen natürlich nicht beide vorliegen, eine von beiden reicht („oder“):

  • Erste Möglichkeit ist also, dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist. Dafür muss der Mieter seinem Vermieter zunächst einmal den Mangel anzeigen, damit dieser davon in Kenntnis gesetzt ist (§ 536c Abs. 1 BGB). Darüber hinaus muss der Mieter den Vermieter aber auch noch mahnen, um den Verzug herbeizuführen (§ 286 Abs. 1 BGB). Eine Mahnung ist eine eindeutige Aufforderung zur Leistung, muss aber keine Drohung mit rechtlichen Schritten oder eine zusätzliche Fristsetzung enthalten.
  • Die zweite Option ist, dass die umgehende Beseitigung des Mangels notwendig ist. Dazu gehören zum einen Klassikerfälle wie der Rohrbruch, Heizungsausfall im Winter oder das undichte Dach, bei denen ein weitergehender Schaden an der Wohnung droht. Aber auch bei anderen Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung einschränken, kann eine sofortige Beseitigung notwendig sein.

Der Unterschied zwischen diesen beiden Möglichkeiten ist, dass bei Fall 1 der Vermieter die Chance hatte, sich selbst um die Behebung zu kümmern, weil er ja gemahnt wurde. Bei Fall 2 hingehen ist eine Mahnung nicht nötig, weil die Zeit drängt, da es eine umgehende Mangelbeseitigung braucht.

Aber Achtung: Sollte keine von beiden Möglichkeiten vorliegen, besteht auch kein Ersatzanspruch des Mieters, weder aus § 536a BGB noch aus anderen Vorschriften. In diesem Fall freut sich also der Vermieter, weil er Kosten gespart hat. Man sollte also immer genau prüfen, wie die Sachlage nun ist.

Das Vermieterpfandrecht, §§ 562 ff. BGB

Pfandrecht des Vermieters

§ 562 Umfang des Vermieterpfandrechts

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

§ 562a Erlöschen des Vermieterpfandrechts

Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.

§ 562b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch

(1) Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen.

(2) Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.

Durchsetzung des Vermieterpfandrechts

Das Vermieterpfandrecht hört sich zunächst toll an – der Vermieter darf das Eigentum des Mieters an sich nehmen, um seine Ansprüche damit zu befriedigen. Tatsächlich ist die Durchsetzung aber meistens ziemlich schwierig.

Zunächst muss das Pfandrecht ausgeübt werden. Dafür reicht eine formlose Erklärung gegenüber dem Mieter. Da man diese Erklärung und ihren Zugang aber häufig irgendwann beweisen muss, ist die Schriftform angeraten und dieser Brief sollte am besten unter Zeugen eingeworfen oder per Einschreiben versendet werden.

Ab diesem Zeitpunkt unterliegen alle Gegenstände in der Wohnung des Mieters dem Pfandrecht des Vermieters, sie dürfen also nicht mehr aus der Wohnung entfernt werden. Wie man dies überwachen will, bleibt freilich jedem selbst überlassen…

Allerdings steht hier ausnahmsweise auch einmal das Strafrecht auf der Seite des Vermieters, denn eine Entfernung von gepfändeten Sachen ist eine strafbare Pfandkehr gemäß § 289 StGB.

Kauf bricht nicht Miete – Übereignung aber auch nicht

§ 566 Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Der Titel dieser Vorschrift ist ziemlich ungenau – nicht nur nach einem Kauf, sondern auch bei jeder anderen Übereignung (Schenkung, Erbschaft, Zwangsversteigerung, …) bleibt das bestehende Mietverhältnis in Kraft.

Energiedaten als Abmahnfalle

Wie so oft, wenn sich der Staat irgendetwas in den Kopf setzt, endet es in Bürokratie und Fallen für die Bürger. Und so sieht § 16a der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung, kurz EnEV) seit einiger Zeit vor, dass man in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen von Wohngebäuden zwingend folgende Daten veröffentlichen muss, sofern ein Energieausweis für das Haus vorliegt:

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Die Bundesregierung hat diese Verordnung, die auf dem Energieeinsparungsgesetz fußt, zum 1. Mai entsprechend geändert. Dabei erhofft man sich, wie so oft, Transparenz.

Dass diese Daten einem prospektiven Mieter oder Käufer in aller Regel völlig egal sind, interessiert das Ministerium nicht. Dass jemand, dem das wirklich wichtig ist, diese Daten nicht aus der Wohnungsanzeige entnehmen, sondern konkret beim Anbieter nachfragen wird, interessiert das Ministerium auch nicht. Das Ministerium hat eine Agenda und dieses lautet in dem Fall „Retten wir die Welt vor dem Klimawandel, indem wir bürokratische Pflichten für Wohnungsanzeigen festlegen“.

Natürlich überwacht der Staat nun nicht die Anzeigenrubriken von Zeitungen. Die Umsetzung dieser Verordnung ist ja auch nicht das Entscheidende, vielmehr ging es um reine Symbolpolitik.

Dafür gibt es ganz andere Organisationen, die sich um die Umsetzung kümmern: Abmahnanwälte. Für diese ist die Neuregelung ein gefundenes Fressen, genau wie jede andere sinnlose bürokratische Regelung, die niemandem außer diesem Berufsstand selbst nützt.

Das war natürlich vorauszusehen, wenngleich wahrscheinlich nicht gewollt – aber es ist wohl etwas zu viel verlangt, dass der Staat seine Handlungen auch zu Ende denken soll.

Modernisieren soll künftig schwerer werden

Es gibt wohl kaum einen planwirtschaftlichen Unsinn, den Justizminister Heiko Maas nicht mit offenen Armen begrüßen würde. Aktuell sind Modernisierungen ins Visier des SPD-Politikers geraten. Sein Plan soll zwar angeblich das „Rausekeln“ von Mietern erschweren , wird aber ganz andere Effekte haben.

Nach den (nicht ganz stimmigen) Medienberichten geht es darum, dass künftig Modernisierungen, die häufig Einsparungen bei den Verbrauchskosten mit sich bringen, nicht mehr mit bis zu 11 % des Anschaffungswerts pro Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden können, sondern nur noch mit bis zu 10 % der bisherigen Miete. Und auch das gilt nur solange, bis die Investition abbezahlt ist.

Da stellt sich nun eine Frage: Warum sollte der Vermieter noch modernisieren? Er schafft sich keine nachhaltigen Mehreinnahmen, lediglich sein derzeitiger Mieter (vor allem aber die künftigen Mieter) spart sich Kosten, in aller Regel Heizkosten.

Zusammen mit der Mietpreisbremse bedeutet dies für den Vermieter, dass es ihm immer schwerer gemacht wird, einen angemessenen Ertrag aus seinen Investitionen ins Objekt zu erzielen. Ein schlauer Vermieter wird daher in Zukunft stets bemüht sein, den Mietzins immer am oberen Rand des Zulässigen festzulegen. Kam man bisher einem Mieter, den man als zuverlässig oder auch als persönlich angenehm empfand, insoweit entgegen, dass man oft jahrelang auf Mieterhöhungen verzichtete, wird man dies zukünftig nicht mehr tun, weil man sich dadurch unter Umständen auch für die Zukunft bindet.

Und nachdem man nebenbei dem Mieter den Auszug durch eine Verkürzung der Kündigungsfrist leichter gemacht und zudem die Übernahme der dann anfallenden Maklerkosten dem Vermieter aufgebürdet hat, wird es geradezu die Pflicht des Vermieters, diese Zusatzbelastung auszugleichen. Lange wird es dann nicht dauern, bis die Politik die weiter steigenden Mieten erneut ins Fadenkreuz nehmen wird.

Vermieter darf während des Mietverhältnisses nicht auf Kaution zugreifen

Solange das Mietverhältnis noch läuft, darf der Vermieter nicht auf Kaution zurückgreifen, um seine Ansprüche zu befriedigen. Das hat der Bundesgerichtshof heute entscheiden.

In einem laufenden Mietvertrag muss der Vermieter seine Forderungen also unmittelbar gegenüber dem Mieter stellen und seine Forderungen notfalls einklagen. Das ist für den Vermieter auch sinnvoller, da er damit die Mietsicherheit nicht verwerten muss und sie ihm erhalten bleibt.

Sobald das Mietverhältnis aber beendet ist, kann er seine Restforderungen aus der Mietkaution bedienen, denn genau dafür ist sie ja da. Ist eine strittige Forderung bis dahin also vom Mieter noch nicht beglichen, wird sie sehr wohl von der Kaution gedeckt – aber eben erst nachträglich.

Mieter darf Vermieter hinaustragen

Es müssen ziemlich kuriose Umstände gewesen sein, die sich in der Mietwohnung abgespielt haben. Bei der vereinbarten Inspektion von Rauchmeldern wollte die Vermieterin auch noch andere Räume der Wohnung sehen. Dem Mieter passte das nicht und daher trug er sie vor die Tür. So erscheint es zumindest im Bericht der LTO.

Laut BGH berechtigt dies zu keiner Kündigung des Mietvertrags, auch nicht zu einer ordentlichen. Grundsätzlich gilt aber, dass Tätlichkeiten gegenüber dem Vermieter in aller Regel einen Kündigungsgrund darstellen.

Hier war dies wohl ausnahmsweise anders, weil die Verletzung des Hausrechts des Mieters einen notwehrfähigen Angriff darstellten.

AGB im Mietvertrag

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Vertragsklauseln, die eine Vertragspartei standardmäßig in ihren Verträgen verwendet, § 305 Abs. 1 BGB.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.


Diese AGB dürfen häufig bestimmte Regelungen (§§ 308 und 309 BGB) nicht vorsehen, die bei einem normalen Vertrag möglich wären. § 307 BGB verbietet zudem jede „unangemessene Benachteiligung“ des anderen Teils. Da bei den meisten Mietverhältnissen der Vermieter „seinen“ Mietvertrag zur Grundlage der Verhandlungen macht, ist die Gefahr für ihn besonders hoch.

Die AGB-Vorschriften betreffen in erster Linie Unternehmer, aber auch Privatpersonen können unwissentlich AGB verwenden, wenn sie bspw. einen vorformulierten Mietvertrag aus dem Schreibwarenhandel benutzen. Die Rechtsprechung sieht nämlich auch dann AGB vorliegen, wenn diese zwar nicht durch die Vertragspartei selbst, wohl aber durch andere (übrige Käufer desselben Mietvertragsformulars) genutzt werden.

Die Rechtsfolge ist im Wohnungsmietrecht nicht ganz so gravierend, da die meisten Abweichungen vom Gesetz zulasten des Mieters ohnehin aufgrund der mietrechtlichen Spezialgesetz nicht zulässig sind. Aber bspw. verbietet § 309 Nr. 4 es, dass sich der Vermieter von der Verpflichtung, seinen Mieter durch Mahnung auf dessen Zahlungspflicht hinzuweisen, bevor er weitere Schritte ergreift, durch AGB freizeichnet. Auch kann er gemäß § 308 Nr. 2 nicht festlegen, dass er eine unangemessen lange Frist hat, um Mietmängel zu beheben.

Ganz allgemein, auch abseits der Frage, ob AGB vorliegen, muss man feststellen, dass vorgefertigte Vertragsentwürfe, ob aus dem Schreibwarenhandel, aus dem Internet oder aus Ratgeberbüchern, zwar eine sehr gute Starthilfe sind, um nichts zu vergessen. Seine eigenen Interessen und bestimmte Besonderheiten der Mietsache führen aber regelmäßig dazu, dass man – soweit zulässig – auf deren Grundlage seinen eigenen Vertrag entwerfen oder die Vorgaben entsprechend abändern und ergänzen muss. Die Beratung durch den Anwalt sollte man sich da jedenfalls leisten.

Wohnungseigentum: Die Reihenfolge ist wichtig

Wird eine Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und diese dann verkauft, hat der Vermieter ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung, § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.

Was aber nun, wenn erst das komplette Haus verkauft wird und dann der Käufer seine Wohnungen in Wohnungseigentum aufteilt? Oder wenn eine Eigentümergemeinschaft das Haus kauft und bereits vorhat, die Wohnungen unter sich aufzuteilen?

Diese Fälle werden vom Gesetz offensichtlich nicht umfasst. Auch die Rechtsprechung kann § 577 BGB hier nicht analog anwenden, hat der BGH (Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12) nun klargestellt. Dies sei weder rechtsmissbräuchlich noch eine Umgehung des Gesetzes, so der fünfte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs.

§ 577 ist nur anwendbar, wenn die Teilung bereits so weit über das reine Planungsstadium hinausgegangen sei, dass sie konkret geworden sei. Außerdem muss klar sein, welcher Erwerber welche Wohnung bekommt, ein reiner Anteil am gesamten Haus reicht dafür nicht aus. Dies sei aber erst der Fall, „wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist“.

Schadenersatz für Bunte Wände

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (6. November 2013, VIII ZR 416/12) macht sich ein Mieter schadenersatzpflichtig, wenn er die Wohnung beim Auszug in „knalligen“ Farben zurückgibt. Der BGH hat es so ausgedrückt:

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

Im konkreten Beispiel hatte sich der Mieter nicht für eine einzelne auffällige Farbe entschieden, sondern er strich „einzelne Wände des Mietobjekts in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) an“. Dies widerspricht dem Gebot von Treu und Glauben, da die Rücksichtnahme auf den Vermieter es gebietet, ihm die Wohnung so zurückzugeben, dass er sie möglichst schnell weitervermieten kann. Maßstab sind also weder die Schönheitsvorstellungen des alten noch des neuen Mieters noch der Vermieters noch des mit der Sache befassten Gerichts. „Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss“, meint der BGH.

Grundsätzlich tut der Mieter also gut daran, sich für neutrale Wandfarben zu entscheiden. Und mit neutralem Weiß kann man wohl wenig falsch machen.

Tiefgaragen sind nur für Autos da

Auf angemieteten Tiefgaragenstellplätzen dürfen grundsätzlich keine Kartons, Abfälle oder andere Gegenstände gelagert werden. Das hat das Amtsgericht München (Urteil vom 21. November 2012, Az. 433 C 7448/12) entschieden. Der Mietvertrag sei grundsätzlich so auszulegen, dass ein Tiefgaragenstellplatz ausschließlich für das Abstellen von Autos da ist. Interessant ist dabei, dass das Gericht auch auf die Reichsgaragenordnung abgestellt hat – was es alles gibt.

Wischen bleibt Wischen

Vor dem Amtsgericht Bremen stritten sich Mieter und Vermieter um die Kosten für die Treppenhausreinigung. Laut Mietvertrag waren die Mieter des Hauses im monatlichen Turnus verpflichtet, das Treppenhaus durchzuwischen. Dies sollte jeweils bis spätestens am dritten Werktag des Monats erfolgen.

Im Februar 2012 war der beklagte Mieter eingeteilt, er kam jedoch seiner Pflicht nicht nach. Im März schließlich beauftragte der Vermieter eine Fachfirma mit dem Putzen und stellte dem Mieter die Kosten in Rechnung. Das Gericht hat der Klage stattgegeben und den Mieter zur Zahlung verurteilt.

Grundsätzlich ergibt sich der Anspruch auf Schadenersatz wegen Vertragspflichtverletzung aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

Das Unterlassen der Leistung macht aber grundsätzlich nur schadenersatzpflichtig, wenn der Gläubiger (also hier der Vermieter) „eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung“ setzt (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach dem Ablauf dieser Frist hätte der Vermieter dann die weitere Leistung durch den Mieter ablehnen und stattdessen Schadenersatz verlangen können. Der Schaden wäre in diesem Fall die Rechnung der Firma gewesen, die die Putzarbeiten anstelle des Mieters durchführte.

Ein solche Frist hat der Vermieter hier aber nicht gesetzt; zumindest konnte er das nicht beweisen. Hier springt ihm aber § 281 Abs. 2 Satz 1 zur Seite:

Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

Das Amtsgericht sah die besonderen Umstände hier gegeben, da es dem Vermieter nicht zuzumuten sei, eine Nachfrist zu setzen. „Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen.“

Außerdem war zu berücksichtigen, dass es bereits Mitte März war, als der Vermieter das Treppenhaus putzen ließ. Zu diesem Zeitpunkt war also eine „verspätete Februar-Reinigung“ schon gar nicht mehr möglich. Vielmehr war das Zeitfenster, in dem sich der beklagte Mieter um das Putzen kümmern musste, bereits vorbei. Somit war die Weigerung, die vertragliche Pflicht für diesen Monat zu erfüllen, bereits endgültig. Eine Nachfrist war somit sinnlos und daher auch laut Gesetz nicht mehr notwendig.

Dies aber brachte den Mieter seinerseits auf eine Idee: Da die Firma ja erst im März geputzt hat, hat sie nur Dreck entfernt, der eigentlich bereits in den Zuständigkeitsbereich eines anderen Mieters gehört hätte. Also wurden damit nur noch zum Teil seine Pflichten erfüllt und nur dieser Teil könnte von ihm als Schadenersatz zu leisten sein.

Im Grunde könnte man dieses Argument noch weiter treiben: Weil der „März-Mieter“ wahrscheinlich bereits pflichtgemäß Anfang des Monats geputzt hatte, war überhaupt kein „Februar-Dreck“ mehr vorhanden. Somit hat die Firma eigentlich überhaupt keine Pflicht des beklagten Mieters mehr erfüllt. Im Endeffekt würde dies bedeuten, dass der Vermieter möglichst sofort mit dem Ablauf des dritten Werktags im Monat eine Putzfirma beauftragen müsste, um auch sicher vollen Schadenersatz zu erhalten. Das kann nicht im Interesse der Mieter sein, die im Allgemeinen damit rechnen können, dass es zumindest geduldet wird, wenn auch einmal erst am vierten oder fünften Werktag geputzt wird.

Soweit hat das Gericht aber gar nicht, sondern beschränkte sich in seinem letzten Satz auf eine sehr einprägsame Formel: Wischen bleibt Wischen. Weil der Mieter nicht gewischt hat, wurde eine Firma damit beauftragt, und das muss er zahlen. Völlig egal, wann die Arbeit nun konkret durchgeführt und wessen Dreck beseitigt wurde.

Wenn sich der Mitmieter beschwert…

Ein Vermieter muss seinem Mieter nicht mitteilen, wer sich über ihn beschwert hat und was er genau vorgebracht hat. Das hat das Amtsgericht München (Urteil vom 08.08.2014, Az. 463 C 10947/14) entschieden. Im konkreten Fall stünde das Schutzgut des Hausfriedens über den Interessen des Mieters.

Mehr dazu: http://www.rechtsindex.de/mietrecht/4770-amtsgericht-muenchen-urteil-463-c-10947-14-zum-auskunftsrecht-eines-agressiven-mieters

Vorkaufsrecht des Mieters? Aufpassen!

Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und werden diese anschließend verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. (§ 577 Abs. 1 BGB) Das bedeutet, dass er anstelle des eigentlichen Käufers in den Vertrag eintreten und die Wohnung für sich selbst ankaufen kann. Der Vermieter muss den Mieter davon informieren (§ 577 Abs. 2 BGB), danach hat dieser zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Der BGH hat nun entschieden (Urteil vom 21.01.2015, Az. VIII ZR 51/14), dass ein Verstoß des Vermieters gegen seine Pflichten zum unmittelbaren Schadenersatz des Mieters führen kann. Demnach kann der Mieter, auch wenn er keine Anstalten zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemacht hat, einen eventuellen Wertanstieg der Wohnung vom Vermieter verlangen.

Sobald das Urteil im Volltext vorliegt, werden wir es ausführlich analysieren und besprechen. Man kann aber schon einmal sagen, dass man bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen nun noch genauer aufpassen muss als bisher schon. Das Kostenrisiko ist jedenfalls derart hoch, dass ein vorsorglicher Gang zum Anwalt dringend anzuraten ist.

Touristen nehmen Wohnungen weg

Beatrix Zurek, SPD-Stadträtin, schlägt Alarm: Touristen „klauen“ den Münchnern die Wohnungen, fasst die tz ihre Aussage zusammen. Wie muss man sich das nun vorstellen? Gehen diese unverschämten Touristen aus aller Herren Länder nun einfach her und werfen die rechtmäßigen Besitzer aus ihrer Bleibe? Ganz so ist es natürlich nicht. Die Sozialdemokratin echauffiert sich darüber, dass Münchner Immobilieneigentümer ihre Wohnungen lieber bei Portalen wie AirBnB tageweise an Touristen vermieten als sich einen Dauermieter zu suchen. Hier wird also nichts geklaut, sondern der Eigentümer legt fest, was er mit seiner Wohnungen tun will – was sein gutes Recht ist und was er anhand der Rahmenbedingungen für die verschiedenen Optionen entscheidet.

Nun ist Frau Zurek nicht nur Stadträtin, sondern auch noch Mietervereinsvorsitzende. Und als solche sollte sie sich vielleicht doch einmal fragen, warum die Eigentümer der Wohnungen lieber stets an neue Touristen vermieten statt sich einfach einen permanenten Mieter zu besorgen. Finden die das so lustig, dauernd den Stress mit der An- und Abreise zu haben? Wollen sie es laufend mit neuen Unbekannten zu tun haben, von denen nicht wenige nach dem Motto „Nach mir die Sintflut“ gastieren? Hat man nicht lieber jemanden in der Wohnung, für den das auch sein Zuhause ist, sodass er sorgsam damit umgeht?

Die naheliegende Antwort, warum man dauerhaften Mietverhältnissen lieber aus dem Weg geht, dürften die Mietervertreter eigentlich nur zu gut kennen: Es ist ganz einfach die bundesdeutsche Rechtslage, die es mindestens ärgerlich, manchmal auch ruinös macht, Wohnraum zu vermieten. Die Mietpreise sind in den Städten zwar einigermaßen lukrativ, Mieterhöhungen sind aber mittlerweile ein Buch mit sieben Siegeln. Und gegen Zahlungsverweigerung gibt es nach wie vor kein probates Mittel, sodass man bei einem zahlungsunwilligen und -unfähigen Mieter leicht mit zwei, drei Jahren Komplettausfall rechnen kann. Vertragsklauseln, die von mündigen Bürgern einvernehmlich vereinbart wurden, werden regelmäßig von den Gerichten gekippt, weil sich der Mieter auf einmal nicht mehr daran halten will. Die nun beschlossene Mietpreisbremse und die Abwälzung der Maklergebühren auf den Vermieter tun das ihrige, um die Rendite weiter zu schmälern.

An all dem hat gerade der Mieterbund mit seiner unaufhörlichen Einflussnahme auf die Parlamente einen ganz erheblichen Anteil. Und gerade die Cheflobbyistin des Münchner Mieterbundes beklagt sich nun, dass immer mehr Vermieter auf dem Vertragstyp aussteigen, den sie und ihre Verbandskollegen derart uninteressant gemacht haben.

Gerichtszuständigkeiten im Mietrecht

Die Frage, welches Gericht für einen Prozess zuständig ist, ist oft nicht so leicht zu klären. Im Mietrecht sind die Gerichtszuständigkeiten dagegen recht übersichtlich geregelt:

Sachlich zuständig ist stets das Amtsgericht, § 23 Nr. 2 a) GVG. Dies gilt im Gegensatz zur allgemeinen Regel auch für Streitigkeiten, die sich um mehr als 5000 Euro drehen. Hintergrund ist wohl, dass der Mieter geschützt werden soll, indem er immer beim nächsten örtlichen Gericht klagt bzw. verklagt wird und nicht zu einem ggf. weit entfernten Landgericht fahren muss. Außerdem braucht man vor dem AG keinen Anwalt, sondern kann sich selbst vertreten (§ 78 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Örtlich zuständig ist immer nur das Gericht, in dem sich die Mietsache befindet (§ 29a ZPO). Der Mieter muss also keinesfalls, wie sonst häufig (§§ 12, 13, 17 ZPO), den Vermieter an dessen Wohnort bzw. Geschäftssitz verklagen.

Kein Weg aus der AGB-Falle

Normalerweise sind gesetzliche Regelungen nur ein Vorschlag an die Parteien, wie sie den Vertrag abwickeln wollen. Sie können aber durch einvernehmliche Regelungen Abweichungen davon vereinbaren. Im Wohnungsmietrecht gibt es dagegen wenige Möglichkeiten, von den Vorgaben des Gesetzes abzuweichen. Die §§ 549 bis 577a BGB sehen fast ausnahmslos vor, dass von ihnen nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden kann.

Soweit eine Frage nicht von diesen Paragraphen erfasst ist, besteht grundsätzlich auch kein Abweichungsverbot. Allerdings sind daneben auch die Regeln des AGB-Rechts zu beachten: Wenn ein Vertrag Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält, dann müssen sich diese an den §§ 305 bis 310 BGB messen lassen, insbesondere an der Generalvorschrift des § 307 Abs. 1 Satz 1. Danach darf der Vertragspartner nicht „unangemessen benachteiligt“ werden. Dies wird sehr weit ausgelegt und umfasst nicht nur Fälle sittenwidriger Übervorteilung, sondern häufig auch ein nachvollziehbares Einräumen eigener Vorteile.

Wie kann man nun verhindern, dass man Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, die dieser strengen Kontrolle unterliegen?

Im Endeffekt muss man sagen: Das ist kaum möglich. AGB im Sinne des Gesetzes sind nicht nur endlose Wüsten grauen Textes, wie man sich das „Kleingedruckte“ gemeinhin so vorstellt. Unter AGB fallen „alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt“ (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das sind zum Beispiel:

  • Ein Standard-Mietvertrag, den sich der Vermieter selbst aufgesetzt hat und für alle weiteren Vermietung verwenden will. Das gilt dann bereits ab der ersten Verwendung als AGB, sofern der Wille vorhanden ist, diesen Vertrag für mindestens zwei weitere Verwendungen zu nutzen.
  • Ein Mietvertrag aus dem Schreibwarenhandel, sogar dann, wenn der Vermieter ihn nur für eine einzige Vermietung verwenden will. Denn die „Vielzahl von Verträgen“ bezieht sich nicht nur auf eine Person; durch das Anbieten im Handel wird offensichtlich gewollt, dass viele Vermieter diesen Vertrag für viele Vermietungen verwenden und damit handelt es sich schon um AGB.
  • Handschriftliche Klauseln in Verträgen (die eigentlich das Gegenteil einer AGB sind), sofern diese „im Kopf des Verwenders gespeichert“ sind, also regelmäßig handschriftlich hinzugesetzt werden sollen.

Dadurch ist man praktisch immer im AGB-Recht, sofern man eine Klausel mehrfach verwenden will. Eine kleine theoretische Fluchtmöglichkeit bietet noch § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB: „Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.“

Ein „Aushandeln“ ist dann gegeben, wenn der Verwender die Klausel vorschlägt, aber ernsthaft zur Disposition stellt, also darüber verhandeln will. Welche Anforderungen man daran im Mietrecht stellen muss, ist gerichtlich noch nicht geklärt. Keine Möglichkeit ist jedenfalls ein Zusatz im Vertrag, der bestätigt, dass die Klauseln alle im Einzelnen ausgehandelt wurden – es kommt vielmehr auf das Vorliegen tatsächlicher Verhandlungen an.

Wie man sich solche Verhandlungen vorstellen muss, ist schwer zu sagen. Prinzipiell müsste der Vermieter den Vertrag zunächst als Entwurf übersenden, um Gegenvorschläge bitten, dann eine Einigung suchen und schließlich den Vertrag modifizieren. Da dies aber – vor allem bei anwaltlich nicht beratenen Parteien – eine eher unübliche Vorgehensweise ist, setzt man sich damit schnell dem Verdacht aus, dass man diese Verhandlungen nur zum Schein eingegangen ist, um den AGB-Anwendungsbereich zu verlassen, und tatsächlich keine wirkliche Bereitschaft zum Nachgeben hatte. Im Urteil des BGH vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 26/15) hat dieser auch sehr hohe Hürden für ein Aushandeln aufgestellt.

Insgesamt gibt es also wohl kaum Wege aus der AGB-Falle.

Die Wiedergabe des Gesetzestextes im Mietvertrag

Teilweise verspüren Vermieter den Drang, Teile des Gesetzestextes im Mietvertrag wiederzugeben, sei es als wörtliches Zitat oder sinngemäß. Damit, so meinen viele, sei man auf der sicheren Seite, denn was im Gesetz steht, kann ja im Vertrag nicht unwirksam sein.

Das ist einerseits zwar richtig, es ist aber auch unnötig. Das Gesetz gilt auch ohne dass man seine Geltung in den Vertrag aufnimmt – darum ist es ja das Gesetz.

Das Nacherzählen des Gesetzestextes kann aber auch schädlich sein, vor allem, wenn man eigene Worte wählt oder selektiv zitiert. Unter Umständen hat man dann eine andere Regelung vereinbart als man wollte und seine eigenen gesetzlichen Rechte durch Vertrag verringert. Zu Lasten des Vermieters kann man von praktisch allen Vorschriften des Wohnraummietrechts abweichen.

Und es kann passieren, dass das Gesetz zu Gunsten des Vermieters geändert wird. Das kommt zwar selten genug vor und hat dann in aller Regel kaum Auswirkungen, aber immerhin gibt es diese Chance. Auch in diesen Fällen gilt aber der Vorrang des Vertrags; wenn dieser die alte, ungünstigere Rechtslage beinhaltet, hat man schlicht Pech gehabt.

Ein gutes Beispiel hierfür ist die Festlegung der Kündigungsfrist des Vermieters: Diese beträgt zunächst drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate, nach acht Jahren schon neun Monate. Früher gabs es noch eine weitere Stufe von zwölf Monaten bei besonders lang laufenden Mietverträgen. Diese ist zwar mittlerweile aus dem Gesetz verschwunden, in vielen Mietverträgen steht sie aber noch, weil die damalige Gesetzeslage (zutreffend) wiedergegeben wurde.

Gemietet wie gesehen

„Gemietet wie gesehen“ gilt nach Ansicht des AG München (Az. 425 C 11160/15), wenn der Vermieter eine am Anfang der Mietzeit vorliegende Einrichtung (hier: einen Personenaufzug) entfernt. Der Mieter hat dann einen Anspruch auf Wiederherstellung des anfangs gegebenen Zustands.

Dieses Urteil ist an sich folgerichtig, da der Mieter sich in erster Linie nach dem optischen Eindruck orientiert, ob die Wohnung ihr Geld wert ist. Unlogisch ist dagegen die Rechtsprechung, dass eine im Vertrag angegebene Wohnungsgröße auch dann bindend ist, wenn der Mieter vor Vertragsschluss die Wohnung besichtigen und damit ihre Größe und die Tauglichkeit für seine Zwecke abschätzen konnte.

Für den Vermieter bedeutet dieses Urteil, dass er im Mietvertrag auf alle geplanten Ausbauten von Einrichtungen hinweisen muss. Gerade, wenn teure und unterhaltsintensive Einrichtungen wie ein Aufzug, ein Schwimmbad oder ein Spielplatz vielleicht nicht dauerhaft erhalten werden sollen, sollte man deren Entfernung bereits sicherheitshalber ankündigen.

Wohnungsbesichtigung alle fünf Jahre zulässig

Eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter kommt nur in Betracht, wenn es hierfür einen Grund gibt. Solche Gründe können zum einen Anhaltspunkte für Mängel in der Wohnung, andererseits ein Zeitablauf von fünf Jahren seit der letzten Besichtigung sein, so das Amtsgericht München.

Dieses Urteil sieht eine gelungene Abwägung zwischen der Privatsphäre des Mieters und der Sorge des Vermieters um sein Eigentum vor. Normalerweise sollte kein Mieter Probleme mit der gelegentlichen Besichtigung der Wohnung haben – diese ist durchaus auch in seinem Interesse, da nur so Mängel gefunden und beseitigt werden können.

Wie man an eine WG vermietet

Wohngemeinschaften (WGs) bilden mittlerweile, vor allem in Universitätsstädten, einen erheblichen Anteil am Wohnungsmarkt. Trotzdem besteht häufig noch große Unsicherheit dahingehend, wie die Vermietung an eine WG erfolgt.

Was zählt alles zu einer Wohngemeinschaft?

Der Begriff der WG ist nicht eindeutig definiert, in aller Regel versteht man darunter aber, dass ganz einfach jeder Mieter ein bestimmtes Zimmer benutzt, während man die Gemeinschaftsräume wie Küche, Bad, Gang, Balkon, Keller etc. zusammen verwendet.

Sieht das BGB einen WG-Mietvertrag vor?

Nein, das BGB kennt nur einen ganz normalen Mietvertrag über Wohnraum. Allerdings kann man aufgrund der Privatautonomie natürlich auch vereinbaren, dass die Vermietung an eine WG erfolgt.

Welche Möglichkeiten der Vertragsgestaltung gibt es?

Die Grundfrage, die sich stellt, ist, wer eigentlich Mieter eines solchen WG-Mietvertrags sein soll. Denkbar sind im Wesentlichen folgende Gestaltungen:

  • Separate Vermietung – jeder WG-Bewohner mietet vom Vermieter sein Zimmer und das Recht, die Gemeinschaftsräume mitnutzen zu dürfen.
  • Hauptmieter und Untermieter – einer der WG-Bewohner ist der Hauptmieter und damit der einzige Vertragspartner des Vermieters und zahlt die gesamte Miete. Der Hauptmieter wiederum vermietet einzelne Zimmer an seine Mitbewohner und verlangt dafür von diesen Miete.
  • Gemeinschaftliche Vermietung – alle WG-Bewohner sind gemeinsam Mieter der gesamten Wohnung und teilen diese dann unter sich auf.

Welche dieser Möglichkeiten sollte man als Vermieter wählen?

Die meisten Vorteile bietet sicherlich die letzte Option. Denn wenn alle WG-Bewohner selbst Mieter sind, ist auch jeder von ihnen für die Bezahlung der gesamten Miete verantwortlich. Zudem können stets nur alle Mieter gemeinsam kündigen, man bleibt als Vermieter also nicht an einem einzelnen „hängen“, der sich dann die Miete vielleicht nicht leisten kann.

Wie kann die WG dann andere Mitbewohner aufnehmen?

Ein Austausch von Mitbewohnern ist bei dieser Konstellation grundsätzlich nicht ohne Weiteres möglich. Weder kann ein einzelner Mieter kündigen noch können die anderen einen Mitbewohner „rausschmeißen“. Es können eben nur alle gemeinsam die gesamte Wohnung kündigen.

Denkbar wäre also, dass zunächst alle Altmieter die Wohnung kündigen und danach die neuen Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen. Bsp.: Die WG-Bewohner A, B und C stehen im Mietvertrag mit Vermieter V. Will C ausziehen und soll stattdessen D einziehen, kündigen zunächst A, B und C den Mietvertrag, zugleich schließen A, B und D einen neuen Mietvertrag ab. Der Vorteil für den Vermieter ist, dass er volles Mitspracherecht behält – wenn dieser gerade C für den solventesten Mieter hält, er D nicht mag oder er die gesamte WG loswerden will, kann er einfach nein sagen. Auch lässt sich eine solche Chance für eine Mieterhöhung oder andere Vertragsänderungen nutzen.

Wenn der Vermieter dagegen einfach seine Ruhe haben will und es ihm im Prinzip egal ist, wer in der Wohnung wohnt, kann er aber auch eine Austauschklausel in den Vertrag aufnehmen. Dann könnten sich im obigen Beispiel A, B, C und D darüber einigen, dass C aus dem Vertrag ausscheidet und gleichzeitig D eintritt. Sinnvoll ist freilich, dass dem Vermieter zumindest die Person des Neumieters mitgeteilt werden muss, damit er weiß, gegen wen er Ansprüche richten kann. Der Vertrag besteht dann inhaltlich unverändert weiter, allerdings zwischen anderen Personen.

Die Entlassung einzelner Mieter aus Vertrag

Nicht selten gibt es Probleme zwischen dem Vermieter und einzelnen von mehreren Mietern. Dann würde man gerne diesem einzelnen Mieter kündigen und die anderen weiter in der Wohnung belassen.

Eine solche selektive Kündigung ist grundsätzlich unzulässig. Der Vermieter muss immer allen Mietern zugleich kündigen. Der hierfür gemäß § 573 Abs. 1 notwendige wichtige Grund kann dann aber auch in der Person nur eines Mieters liegen. Möchte der Vermieter den Mietvertrag mit den anderen Beteiligten fortsetzen, muss er mit diesen einen neuen Mietvertrag schließen, faktisch also eine Änderungskündigung vornehmen.

Haftung bei der Nichtteilnahme an WEG-Versammlungen

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gehört jedem Eigentümer nur eine Wohnung, aber auch ein Bruchteil am Gemeinschaftseigentum. Wenn im Garten, im Treppenhaus oder an der Fassade Arbeiten notwendig werden, obliegen diese nicht nur einem bestimmten Eigentümer, sondern allen Eigentümern gemeinsam. Über ihre Durchführung entscheiden die Eigentümer bei der WEG-Versammlung.

Hierbei entscheidet grundsätzlich die Stimmenmehrheit. Allerdings ist häufig eine bestimmte Teilnehmerzahl (z.B. mindestens die Hälfte der Eigentumsanteile) notwendig, damit die Versammlung überhaupt beschlussfähig ist. Unter Umständen können also bereits wenige Eigentümer einen an sich vernünftigen Beschluss blockieren.

Nach Ansicht des BGH ist aber jeder Teileigentümer verpflichtet, daran mitzuwirken, dass notwendige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch durchgeführt werden. Wer dies verhindert, macht sich unter Umständen schadenersatzpflichtig, wenn die Unterlassung einer kostengünstigen Reparatur bspw. dazu führt, dass nun ein erheblicher Schaden aufgetreten ist.

Daher kann nur dazu geraten werden, an WEG-Versammlungen auch wirklich teilzunehmen und den Empfehlungen der Hausverwaltung zu folgen. Wenn man selbst keine Zeit dafür hat, sollte zumindest ein Vertreter beauftragt werden – dies kann bspw. der Mieter der Wohnung oder ein anderer Eigentümer sein, sofern die Teilungserklärung dies zulässt.

Die Waschmaschine in der Mietwohnung

Das Aufstellen einer Waschmaschine gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung und kann demnach nicht untersagt werden. Auf die Möglichkeit, eine Gemeinschaftswaschmaschine zu nutzen, kann der Mieter demnach nicht verwiesen werden. Ebenso ist das Vorhandensein eines Waschkellers mit entsprechenden Anschlüssen kein Grund, dass eine Waschmaschine nur dort aufgestellt werden dürfe.

Allerdings muss der Mieter die Waschmaschine gegen Auslaufen sichern. Andernfalls hat er Wasserschäden regelmäßig zu ersetzen. Sofern er die Sicherung aber vorgenommen hat und ohne sein Verschulden durch einen Defekt trotzdem ein Schaden auftritt, ist er grundsätzlich nicht haftbar – der Vermieter bleibt also auf seinen Kosten sitzen.

Verlorene Schlüssel

Der Mieter muss auf die Schlüssel zur Mietwohnung achten – dies ist eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietvertrag. Eine Nebenpflichtverletzung führt zur Schadenersatzpflicht des Mieters gemäß §§ 280 ff.

Wie jede Schadenersatzpflicht hängt aber auch diese vom Verschulden des Verpflichteten ab. Damit ergeben sich folgende Fallgruppen:

  • Verliert der Mieter den Schlüssel, liegt das praktisch immer an seinem eigenen Verschulden, er muss folglich zahlen.
  • Wird dem Mieter der Schlüssel gestohlen, hängt es davon ab, ob er den Diebstahl in irgendeiner Form erleichtert hat.
    • Bei einer gewaltsamen Entwendung (Raub) kann dem Mieter regelmäßig nicht zugemutet werden, dem zu widerstehen und sich selbst in Gefahr zu begeben.
    • Wurde der Schlüssel ordnungsgemäß aufbewahrt (z.B. in einer Tasche oder im Urlaub auch im Hotel-Safe), liegt regelmäßig kein Verschulden vor.
    • Wird der Schlüssel dagegen im Auto oder in der Jacke, die an einer allgemein zugänglichen Garderobe aufgehängt wird, aufbewahrt, wird man ein Verschulden eher bejahen können.

Der Schadenersatz erstreckt sich dann regelmäßig auf die Wiederbeschaffung des Schlüssels. Ein Austausch der Schließanlage kommt nur selten in Betracht.

Kann man eine Wohnung als Gewerberaum vermieten, um das Gesetz auszuhebeln?

Sehr viele der bekannten Schutzvorschriften des Mietrechts gelten nur für vermieteten Wohnraum, nicht für Gewerbeimmobilien. Daher könnte man auf die Idee kommen, eine Wohnung als Büro zu vermieten, die Wohnnutzung aber augenzwinkernd zu tolerieren.

Eine solche Vorgehensweise ist nicht erfolgversprechend. Wenn klar ist, dass der Mieter in der Wohnung wohnen wird, dann handelt es sich um einen Wohnraummietvertrag mit allen gesetzlichen Folgen. Die Schutzfunktion des Wohnungsmietrechts erlaubt es gerade nicht, hiervon abzuweichen. Dazu gehört auch, dass man das Mietobjekt nicht einfach umdeklarieren darf, um die zwingenden gesetzlichen Vorgaben zu unterlaufen.

Der Ablauf eines Urkundenprozesses um die Miete

Der Urkundenprozess ist eine sehr einfache und schnelle Möglichkeit der Prozessführung. Man muss nur alle Voraussetzungen des Anspruchs durch Urkunden beweisen können (§ 592 Abs. 1 ZPO).

Wenn man auf die Mietzahlung klagt, reicht dabei die Vorlage des unterschriebenen Mietvertrags. Auch dieser ist eine Urkunde, weil der Mieter darin durch seine Unterschrift (§ 416 ZPO) seine Zahlungspflicht beurkundet. Die Vorlage des Mietvertrags weist also erst einmal nach, dass der Mieter grundsätzlich zahlen musste.

Nun wird der Mieter häufig Einwendungen gegen die Mietforderung haben. Ein Klassiker ist dabei die Behauptung von Mietmängeln. Alle Einwendungen muss der Beklagte des Urkundenprozesses aber wiederum durch Urkunden beweisen (§ 598 ZPO). Dies wäre in diesem Fall entweder ein Zugeständnis des Vermieters, die Minderung anzuerkennen; ein schriftliches Sachverständigengutachten reicht dagegen nicht, da Sachverständige ein eigenes Beweismittel sind (§§ 402 ff.). Beides wird der Mieter regelmäßig nicht haben, man erreicht daher schnell eine vorläufige Verurteilung, die man gleich und ohne Sicherheitsleistung vollstrecken kann (§ 708 Nr. 4 ZPO).

Weil der Urkundenprozess alle nichturkundlichen Beweise ausschließt, ist er natürlich noch nicht das letzte Wort. Dem Beklagten bleibt die Möglichkeit, seine Rechte anderweitig wahrzunehmen, vorbehalten (§ 599 ZPO). Im sogenannten Nachverfahren (§ 600), das nun einen ganz normalen Prozess mit allen möglichen Beweismitteln vorsieht, wird das Verfahren dann endgültig entschieden. Das kann der Vermieter aber meist recht beruhigt abwarten, denn sein Anspruch ist ja erfüllt.

Die Satellitenschüssel im Mietrecht

Auf mietrecht.de wurden drei verschiedene mietrechtliche Aspekte der Versorgung mit Satellitenfernsehen behandelt:

Vandalismusschäden

Wenn man wieder Menschen – nicht selten angetrunken oder sonst übermütig – durch die Straßen ziehen und fremdes Eigentum verwüsten, stellt sich die Frage, wer dafür zahlt, sofern es ein Mietobjekt trifft.

Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters, das Mietobjekt in vertragsgemäßen Zustand zu halten (§ 535 Satz 2 BGB). Dazu gehört auch die Wiederherstellung dieses Zustands nach der Beschädigung durch Dritte, für die den Vermieter keinerlei Schuld trifft. Es besteht insofern also eine Art Garantiehaftung.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter selbst den Schaden verursacht hat.

Auch über eine sog. Kleinreparaturklausel können solche Reparaturkosten dem Mieter auferlegt werden. Da sich die Rechtsprechung jedoch häufig an § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung orientiert, fallen darunter nur „das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden“. Außerdem ist umstritten, inwieweit auch Schäden darunter gefasst werden dürfen, die offensichtlich nicht vom Umgang des Mieters damit herrühren.

Nachträgliche Kautionserhöhung

Die Stellung einer Mietsicherheit (Kaution) ist eine übliche Vertragsklausel. § 551 Abs. 1 BGB geht von deren Zulässigkeit zweifellos aus, begrenzt sie aber auf drei Monatskaltmieten.

Dabei muss aber berücksichtigt werden, dass die Kaution trotzdem noch vertraglich vereinbart werden muss. § 551 regelt nur einige Fragen, wenn eine Kaution vereinbart wurde.

Da die Kaution also eine vertragliche Regelung ist, kann der Vermieter sie nicht einfach nachträglich erhöhen. Auch der Verweis darauf, man haben bislang weniger als drei Monatsmieten verlangt, hilft nicht weiter. Denn es zählt eben nur, was abgeschlossen wurde.

Eine nachträgliche Kautionserhöhung – um bspw. die Inflation auszugleichen oder Modernisierungen abzusichern – ist nur einvernehmlich möglich. Mieter und Vermieter müssen also einen Vertrag schließen, der den Mietvertrag dahingehend abändert, dass nun eine höhere Kaution zu stellen ist. Auch diese nachträglich vereinbarte Kaution ist an das Maximum von drei Monatsmieten gebunden.

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