(Letzte Aktualisierung: 06.09.2026)
Eine Hausordnung soll das Zusammenleben in einem Mietshaus und die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen regeln. Sie kann insbesondere Vorgaben zu Ruhezeiten, Sicherheit, Reinigung oder Gemeinschaftseinrichtungen enthalten.
Welche Regelungen für den Mieter verbindlich sind und ob der Vermieter die Hausordnung später ändern darf, hängt vor allem davon ab, wie die Hausordnung in das Mietverhältnis einbezogen wurde. Eine Hausordnung kann insbesondere Bestandteil des Mietvertrags sein oder auf einer wirksamen vertraglichen Ermächtigung des Vermieters beruhen.
Inhalt
Hausordnung und Mietvertrag
Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags?
Das kommt auf die konkrete Vertragsgestaltung an.
Wird eine Hausordnung bei Abschluss des Mietvertrags wirksam in diesen einbezogen, wird sie Bestandteil der mietvertraglichen Vereinbarungen. Das kann beispielsweise dadurch geschehen, dass der Mietvertrag ausdrücklich auf eine beigefügte Hausordnung Bezug nimmt.
Bei einer vorformulierten Hausordnung handelt es sich regelmäßig um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Für ihre wirksame Einbeziehung gelten deshalb insbesondere die Anforderungen des § 305 BGB.
Daneben kann der Mietvertrag dem Vermieter das Recht einräumen, bestimmte Fragen des Zusammenlebens und der Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche später näher zu regeln. Ein solches einseitiges Bestimmungsrecht ist jedoch kein Freibrief: Der Vermieter darf grundsätzlich nur bestehende Pflichten konkretisieren und muss sich innerhalb der Grenzen des Mietvertrags und des billigen Ermessens bewegen.
Kann der Vermieter einfach eine Hausordnung aufstellen?
Eine Hausordnung kann auch nach Beginn des Mietverhältnisses Bedeutung erlangen, wenn der Mietvertrag dem Vermieter ein entsprechendes Regelungs- oder Bestimmungsrecht einräumt.
Eine solche nachträgliche Hausordnung darf jedoch grundsätzlich keine völlig neuen wesentlichen Pflichten des Mieters schaffen, für die der Mietvertrag keine Grundlage enthält.
Der Vermieter kann beispielsweise organisatorische Einzelheiten zur Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen näher bestimmen. Er kann dagegen nicht allein durch einen Aushang im Treppenhaus beliebige zusätzliche Vertragspflichten begründen.
Soweit dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht im Sinne von § 315 BGB zusteht, muss die konkrete Bestimmung billigem Ermessen entsprechen.
Unterliegt eine vertraglich vereinbarte Hausordnung dem AGB-Recht?
In aller Regel ja, wenn der Vermieter eine vorformulierte Hausordnung für eine Vielzahl von Mietverträgen verwendet.
Nach § 305 BGB kommt es für die Einordnung als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht darauf an, ob die Regelungen unmittelbar im Mietvertrag stehen oder sich in einer gesonderten Anlage befinden.
Die einzelnen Bestimmungen unterliegen dann insbesondere der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB. Eine Klausel kann unwirksam sein, wenn sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt oder nicht klar und verständlich formuliert ist.
Hier gilt im Wesentlichen das Gleiche wie bei den Mietverträgen selbst, die häufig ebenfalls Allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten.
Wie wird eine Hausordnung wirksam in den Mietvertrag einbezogen?
Bei einer vorformulierten Hausordnung müssen grundsätzlich die Voraussetzungen des § 305 Abs. 2 BGB erfüllt sein.
Der Vermieter muss bei Vertragsschluss auf die Hausordnung hinweisen und dem Mieter die zumutbare Möglichkeit verschaffen, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Der Mieter muss außerdem mit ihrer Geltung einverstanden sein.
In der Praxis bietet es sich an, die Hausordnung dem Mietvertrag als Anlage beizufügen und im Vertrag ausdrücklich auf diese Anlage Bezug zu nehmen.
Eine gesonderte Unterschrift unter der Hausordnung ist gesetzlich nicht generell erforderlich. Sie kann allerdings den späteren Nachweis erleichtern, welche Fassung der Hausordnung dem Mieter bei Vertragsschluss vorlag.
Eine erst nach Vertragsschluss ohne entsprechende vertragliche Grundlage übersandte oder im Treppenhaus ausgehängte Hausordnung wird dagegen nicht allein dadurch nachträglich Bestandteil des Mietvertrags.
Änderung der Hausordnung
Wie kann eine Hausordnung geändert werden?
Entscheidend ist wiederum, auf welcher Grundlage die Hausordnung gilt.
Ist eine bestimmte Hausordnung als Vertragsbestandteil vereinbart worden, kann der Vermieter ihren vertragswesentlichen Inhalt grundsätzlich nicht einseitig ändern. Dafür ist grundsätzlich eine Vereinbarung mit dem Mieter oder eine bereits im Vertrag enthaltene wirksame Änderungsbefugnis erforderlich.
Hat sich der Vermieter dagegen im Mietvertrag wirksam vorbehalten, bestimmte organisatorische Fragen einseitig zu konkretisieren, kann er innerhalb dieser Ermächtigung Änderungen vornehmen.
Dabei darf er insbesondere nicht ohne vertragliche Grundlage neue wesentliche Pflichten begründen. Außerdem müssen die Grenzen eines vereinbarten Änderungsrechts und gegebenenfalls § 315 BGB beachtet werden.
Warum kann der Vermieter nicht beliebige Regeln nachträglich einführen?
Der Mietvertrag bestimmt, welche Rechte und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter bestehen. Eine einseitig erlassene oder geänderte Hausordnung kann diesen Vertrag grundsätzlich nicht beliebig umgestalten.
Sie kann insbesondere dazu dienen, bereits bestehende Pflichten zu konkretisieren und das Zusammenleben mehrerer Bewohner organisatorisch zu ordnen.
Ein Beispiel ist die nähere Regelung der Nutzung eines gemeinschaftlichen Waschraums. Daraus folgt aber nicht, dass der Vermieter durch eine spätere Hausordnung ohne Weiteres völlig neue Arbeits-, Zahlungs- oder sonstige wesentliche Leistungspflichten des Mieters schaffen kann.
Müssen alle Mieter einer Änderung der Hausordnung zustimmen?
Nicht zwingend.
Die bisherige Annahme, sämtliche Mieter müssten wegen eines „Gleichheitsgrundsatzes“ einer Änderung zustimmen, ist zu pauschal. Mietverträge sind grundsätzlich jeweils eigenständige Vertragsverhältnisse zwischen dem Vermieter und dem jeweiligen Mieter.
Soll eine vertraglich vereinbarte Hausordnung gegenüber einem bestimmten Mieter geändert werden und besteht kein wirksames einseitiges Änderungsrecht, ist grundsätzlich die Zustimmung dieses Vertragspartners erforderlich.
Dadurch können in einem Gebäude durchaus unterschiedliche mietvertragliche Rechte und Pflichten bestehen, beispielsweise weil Mietverträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten und mit unterschiedlichen Vertragsbedingungen abgeschlossen wurden.
Eine allgemeine privatrechtliche Regel, nach der innerhalb eines Mietshauses sämtliche Mieter zwingend identischen Vertragsbedingungen unterliegen müssten, besteht nicht.
Was darf eine Hausordnung regeln?
Welche Regelungen sind in einer Hausordnung grundsätzlich möglich?
Eine Hausordnung darf insbesondere das geordnete Zusammenleben und die Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche konkretisieren.
Typische Regelungsbereiche sind:
- Sicherheit: Freihaltung von Flucht- und Rettungswegen sowie sachgerechte Nutzung von Haus- und Kellertüren
- Ruhe: angemessene Ruhezeiten und Vermeidung vermeidbarer Lärmbelästigungen
- Reinigung: organisatorische Regelungen zur Nutzung und Sauberhaltung gemeinschaftlicher Flächen, soweit entsprechende Pflichten wirksam bestehen
- Gemeinschaftsräume: Nutzung von Waschküchen, Fahrradkellern, Trockenräumen und anderen gemeinschaftlichen Einrichtungen
- Balkon und Terrasse: Regelungen, die berechtigte Interessen des Vermieters und anderer Bewohner schützen
- Grünflächen: Nutzung gemeinschaftlicher Gärten und Außenanlagen
- Grillen: angemessene Beschränkungen zum Schutz anderer Bewohner vor Rauch, Geruch und sonstigen erheblichen Beeinträchtigungen
- Tierhaltung: Modalitäten einer zulässigen Tierhaltung, soweit dadurch keine nach Mietvertrag und Gesetz bestehenden Rechte unzulässig eingeschränkt werden
- Abstellen von Gegenständen: Regelungen für Fahrräder, Kinderwagen und andere Gegenstände auf Gemeinschaftsflächen, insbesondere unter Berücksichtigung des Brandschutzes und der Fluchtwege
Ob eine konkrete Regelung wirksam ist, lässt sich nicht allein anhand ihrer Überschrift beurteilen. Entscheidend sind insbesondere ihr genauer Inhalt, der Mietvertrag, die berechtigten Interessen der Beteiligten und die Auswirkungen auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nach § 535 BGB.
Darf die Hausordnung Ruhezeiten festlegen?
Grundsätzlich können angemessene Ruhezeiten geregelt werden.
Eine solche Regelung bedeutet allerdings nicht, dass während dieser Zeiten jedes Geräusch verboten wäre. Der normale vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung bleibt möglich. Unvermeidbare Alltagsgeräusche müssen grundsätzlich hingenommen werden.
Auch eine Hausordnung kann deshalb nicht verlangen, dass sich Bewohner während bestimmter Zeiten praktisch geräuschlos verhalten.
Darf die Hausordnung vorschreiben, dass die Haustür nachts abgeschlossen wird?
Regelungen zur Sicherheit des Gebäudes sind grundsätzlich möglich. Eine Pflicht zum nächtlichen Abschließen der Haustür kann allerdings problematisch sein, wenn dadurch ein Flucht- oder Rettungsweg beeinträchtigt wird.
Entscheidend sind die konkrete Schließanlage sowie insbesondere brandschutz- und sicherheitsrechtliche Anforderungen.
Eine Hausordnung sollte deshalb nicht pauschal eine Regelung vorsehen, die im Notfall das schnelle Verlassen des Gebäudes erschwert.
Darf die Hausordnung das Grillen auf dem Balkon verbieten?
Regelungen zum Grillen können grundsätzlich zulässig sein. Es gibt jedoch keine allgemeine gesetzliche Regel, wonach Grillen auf einem Balkon immer erlaubt oder immer verboten wäre.
Von Bedeutung sind insbesondere der Mietvertrag, die konkrete Hausordnung, die Art des Grills sowie das Ausmaß möglicher Rauch-, Geruchs- oder sonstiger Belästigungen.
Auch ohne ausdrückliches Grillverbot müssen Mieter auf ihre Nachbarn Rücksicht nehmen.
Darf die Hausordnung die Tierhaltung regeln?
Eine Hausordnung kann bestimmte Modalitäten der Tierhaltung regeln. Sie kann jedoch nicht ohne Weiteres die für Tierhaltung geltenden mietrechtlichen Grundsätze außer Kraft setzen.
Insbesondere ist ein formularmäßiges generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Bei Hunden und Katzen kann vielmehr eine Abwägung der konkreten Interessen erforderlich sein.
Übliche ungefährliche Kleintiere können ebenfalls nicht pauschal durch eine formularmäßige Hausordnung verboten werden.
Regelungen beispielsweise zur Vermeidung von Verunreinigungen oder erheblichen Störungen auf Gemeinschaftsflächen können dagegen grundsätzlich zulässig sein.
Darf die Hausordnung Satellitenschüsseln verbieten?
Auch hier ist eine pauschale Antwort problematisch.
Der Vermieter hat grundsätzlich ein berechtigtes Interesse daran, Eingriffe in die Gebäudesubstanz und die äußere Gestaltung des Hauses zu kontrollieren. Auf der anderen Seite können Informationsinteressen des Mieters betroffen sein.
Ob die Anbringung einer Parabolantenne verlangt werden kann oder untersagt werden darf, hängt deshalb von den konkreten Umständen ab. Bedeutung können insbesondere vorhandene alternative Empfangsmöglichkeiten, die Art der gewünschten Programme, die Befestigung und die optische Beeinträchtigung des Gebäudes haben.
Eine Hausordnung kann diese erforderliche Einzelfallprüfung nicht vollständig durch ein ausnahmsloses Verbot ersetzen.
Was darf eine Hausordnung nicht regeln?
Welche Regelungen in einer Hausordnung sind unzulässig?
Eine Hausordnung darf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht unangemessen einschränken und ohne ausreichende vertragliche Grundlage keine neuen wesentlichen Pflichten begründen.
Rechtlich problematisch oder regelmäßig unwirksam können insbesondere sein:
- ein generelles Verbot, Besuch zu empfangen,
- ein generelles Verbot, Besucher übernachten zu lassen,
- ein pauschales Spielverbot für Kinder, das auch übliches altersgerechtes Verhalten erfasst,
- starre Vorgaben, zu welchen Tageszeiten in der eigenen Wohnung geduscht oder gebadet werden darf,
- unangemessene Beschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs von Balkon oder Terrasse,
- pauschale Tierhaltungsverbote, soweit sie auch eine nach den mietrechtlichen Grundsätzen zulässige Tierhaltung erfassen,
- Vorgaben zur Gestaltung der Wohnung, die ohne ausreichende Grundlage in die private Lebensführung des Mieters eingreifen, sowie
- nachträglich eingeführte wesentliche Arbeits- oder Leistungspflichten, für die im Mietvertrag keine Grundlage besteht.
Bei vielen Regelungen ist allerdings eine Einzelfallprüfung erforderlich. Nicht bereits das betreffende Thema, sondern insbesondere Inhalt und Reichweite der konkreten Regelung entscheiden über ihre Wirksamkeit.
Darf die Hausordnung Besuch oder Übernachtungsgäste verbieten?
Ein generelles Besuchsverbot ist mit dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung grundsätzlich nicht vereinbar.
Auch die gelegentliche Übernachtung von Gästen gehört grundsätzlich zur normalen Wohnnutzung. Etwas anderes kann gelten, wenn tatsächlich keine bloße Besuchssituation mehr vorliegt, sondern die Wohnung einem Dritten dauerhaft überlassen wird. Dann können die gesetzlichen und vertraglichen Regeln zur Gebrauchsüberlassung an Dritte einschlägig sein.
Darf die Hausordnung Kindern das Spielen verbieten?
Ein pauschales Verbot altersgerechten Spielens ist grundsätzlich nicht zulässig.
Kinder dürfen eine Wohnung und dafür vorgesehene Gemeinschaftsflächen grundsätzlich ihrem Alter entsprechend nutzen. Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Art von Lärm oder jedes Verhalten unabhängig von Intensität, Ort und Tageszeit hinzunehmen wäre.
Auch hier kommt es auf eine angemessene Interessenabwägung und gegenseitige Rücksichtnahme an.
Darf die Hausordnung Dusch- oder Badezeiten festlegen?
Starre Vorgaben, nach denen Mieter ihre Dusche oder Badewanne während bestimmter Tages- oder Nachtzeiten überhaupt nicht benutzen dürfen, greifen regelmäßig zu weit in den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ein.
Mieter dürfen grundsätzlich auch während üblicher Ruhezeiten normale sanitäre Einrichtungen benutzen. Unnötiger und vermeidbarer Lärm ist davon zu unterscheiden.
Darf die Hausordnung Kinderwagen im Treppenhaus verbieten?
Ein ausnahmsloses Verbot ist nicht in jeder Situation wirksam.
Entscheidend sind insbesondere die räumlichen Verhältnisse, mögliche andere Abstellmöglichkeiten, die Interessen des Mieters sowie Brandschutz und die Freihaltung von Flucht- und Rettungswegen.
Blockiert ein Kinderwagen einen notwendigen Fluchtweg oder entstehen konkrete Gefahren, kann seine Entfernung verlangt werden. Ist dagegen ausreichend Platz vorhanden und eine anderweitige Unterbringung nur unter erheblichen Schwierigkeiten möglich, kann die Interessenabwägung anders ausfallen.
Darf die Hausordnung Waschmaschinen in der Wohnung verbieten?
Ein pauschales Verbot einer üblichen Waschmaschine in der Wohnung ist regelmäßig problematisch, wenn die technischen Voraussetzungen für einen ordnungsgemäßen Betrieb vorhanden sind.
Die Nutzung üblicher Haushaltsgeräte gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Wohnen. Etwas anderes kann sich im Einzelfall aus besonderen technischen oder baulichen Umständen ergeben.
Der Mieter muss das Gerät selbstverständlich ordnungsgemäß anschließen und so betreiben, dass keine vermeidbaren Schäden oder unzumutbaren Störungen entstehen.
Verstöße gegen die Hausordnung
Was passiert, wenn ein Mieter gegen die Hausordnung verstößt?
Nicht jeder Verstoß gegen eine Hausordnung hat automatisch mietrechtliche Konsequenzen.
Zunächst muss die betreffende Regel überhaupt wirksam sein und für das konkrete Mietverhältnis gelten. Anschließend kommt es auf Art, Dauer und Schwere des Verstoßes an.
Bei einer erheblichen Verletzung mietvertraglicher Pflichten kann der Vermieter den Mieter insbesondere abmahnen und zur Unterlassung auffordern.
Eine Kündigung kommt erst unter den gesetzlichen Voraussetzungen in Betracht. Für eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen verlangt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung gelten die strengeren Voraussetzungen des § 543 BGB; bei Pflichtverletzungen ist grundsätzlich zunächst eine erfolglose Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme vorliegt.
Kann ein Verstoß gegen eine unwirksame Hausordnung zur Kündigung führen?
Allein der Verstoß gegen eine unwirksame Regelung begründet keine mietvertragliche Pflichtverletzung.
Allerdings kann dasselbe Verhalten unabhängig von der Hausordnung aus anderen Gründen unzulässig sein. Wer beispielsweise erhebliche nächtliche Ruhestörungen verursacht, kann gegen mietvertragliche Rücksichtnahmepflichten verstoßen, selbst wenn die konkrete Ruhezeitenklausel der Hausordnung unwirksam sein sollte.
Entscheidend ist deshalb nicht nur der Wortlaut der Hausordnung, sondern ob tatsächlich eine wirksame mietvertragliche oder gesetzliche Pflicht verletzt wurde.
Hausordnung und Grundrechte
Spielen Grundrechte bei Streit über eine Hausordnung eine Rolle?
Streitigkeiten über eine Hausordnung sind zunächst zivilrechtliche Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Maßgeblich sind insbesondere der Mietvertrag, §§ 535 ff. BGB und bei vorformulierten Regelungen das AGB-Recht.
Grundrechte können bei der Auslegung und Anwendung des Zivilrechts mittelbar Bedeutung erlangen. Das gilt beispielsweise, wenn Informationsinteressen eines Mieters bei der Anbringung einer Satellitenempfangsanlage oder andere grundrechtlich geschützte Positionen mit dem Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG abzuwägen sind.
Nicht jeder Fehler eines Zivilgerichts bei der Auslegung einer Hausordnung ist jedoch eine Grundrechtsverletzung.
Kann gegen ein Urteil über eine Hausordnung Verfassungsbeschwerde erhoben werden?
Auch eine zivilgerichtliche Entscheidung in einem Mietrechtsstreit kann grundsätzlich Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde sein. Ein bloßer Fehler bei der Auslegung des Mietvertrags oder der Hausordnung genügt dafür jedoch nicht.
Das Bundesverfassungsgericht ist keine weitere Berufungs- oder Revisionsinstanz. Erforderlich ist vielmehr eine spezifische Verletzung von Verfassungsrecht.
Verfassungsrechtlich relevant kann beispielsweise sein, dass ein Gericht entscheidungserhebliches Vorbringen unter Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG übergeht oder bei einer grundrechtlich geprägten Abwägung Bedeutung und Tragweite eines Grundrechts grundsätzlich verkennt.
Vor einer Verfassungsbeschwerde müssen grundsätzlich der fachgerichtliche Rechtsweg ausgeschöpft und der Grundsatz der Subsidiarität beachtet werden. Wird eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend gemacht, kann zuvor insbesondere eine Anhörungsrüge erforderlich sein.
Häufige Fragen zur Hausordnung
Muss ich eine Hausordnung unterschreiben?
Nein. Eine gesonderte Unterschrift unter der Hausordnung ist nicht generell erforderlich.
Entscheidend ist, ob sie wirksam Bestandteil des Mietvertrags geworden ist. Bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen richten sich die Anforderungen insbesondere nach § 305 BGB.
Reicht ein Aushang im Treppenhaus aus?
Ein bloßer späterer Aushang macht eine Hausordnung grundsätzlich nicht automatisch zum Bestandteil eines bereits bestehenden Mietvertrags.
Besteht allerdings eine wirksame vertragliche Grundlage für einseitige organisatorische Regelungen des Vermieters, können entsprechende Anordnungen innerhalb dieser Grenzen verbindlich sein.
Kann der Vermieter durch die Hausordnung neue Pflichten einführen?
Grundsätzlich nicht ohne entsprechende vertragliche Grundlage.
Eine einseitig erlassene Hausordnung kann bestehende mietvertragliche Pflichten näher konkretisieren. Wesentliche neue Verpflichtungen können dagegen nicht beliebig durch einen späteren Aushang geschaffen werden.
Kann die Hausordnung den Mietvertrag ändern?
Eine einseitige Hausordnung kann den Mietvertrag grundsätzlich nicht entgegen dessen Inhalt abändern.
Ist die Hausordnung selbst wirksam als Vertragsbestandteil vereinbart worden, gehört sie zum Mietvertrag. Spätere Änderungen ihres vertraglichen Inhalts bedürfen grundsätzlich einer entsprechenden vertraglichen Grundlage oder einer Vereinbarung der Parteien.
Gelten für alle Mieter eines Hauses dieselben Regeln?
Nicht zwingend. Die einzelnen Mietverträge können unterschiedliche Vereinbarungen enthalten.
Ein Mieter ist grundsätzlich an die für sein eigenes Mietverhältnis wirksam vereinbarten Regelungen gebunden. Dass andere Bewohner aufgrund älterer oder anders gestalteter Mietverträge teilweise andere Rechte und Pflichten haben, macht eine Regelung nicht allein deshalb unwirksam.