Mietrecht – Hausordnung

Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags?

Das kommt darauf an: Entweder die Hausordnung wird mit dem Mietvertrag vereinbart, dann ist sie Teil der Gesamtregelung. Oder der Vermieter bestimmt sie einseitig (§ 315 BGB), dann bedarf sie keiner Zustimmung des Mieters.

Wie kann die Hausordnung geändert werden?

Hier kommt es wiederum auf die Rechtsnatur der konkreten Hausordnung an:

Ist sie Teil des Mietvertrags geworden, kann sie nur durch gemeinschaftliche vertragliche Regelungen geändert werden. Ohne Zustimmung des Mieters bleibt es also bei der alten Hausordnung

Ist die Hausordnung dagegen einseitig durch den Vermieter erlassen worden, kann er sie auch selbstständig ändern. Allerdings muss er auch dabei innerhalb des engen Rahmens des § 315 BGB halten.

Warum wird die Hausordnung nicht immer einseitig durch den Vermieter erlassen?

Man könnte zwar meinen, dass der Vermieter immer ein Interesse daran hat, die Hausordnung einseitig nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Allerdings „erkauft“ er sich diese relative Freiheit dadurch, dass die Regelungsmaterien der Hausordnung noch enger sind. Er kann nämlich nur noch bereits durch den Mietvertrag festgelegte Rechte und Pflichten näher ausgestalten.

Unterliegt eine vertraglich vereinbarte Hausordnung dem AGB-Recht?

In aller Regel ja, da die Hausordnung in ihren wesentlichen Bestimmungen gerade allgemein und dauerhaft die gleiche bleiben soll, also eine Vielzahl von Fällen betreffen wird.

Hier gilt im Wesentlichen das Gleiche wie bei den Mietverträgen selbst, die ja praktisch immer AGB sind.

Wie wird eine vertraglich vereinbarte Hausordnung Teil des Mietvertrags?

Als AGB muss die Hausordnung wirksam in den Vertrag einbezogen sein, § 305 Abs. 2 BGB. Sie muss also bei Vertragsschluss selbst zur Kenntnisnahme vorgelegt werden, eine spätere Übersendung oder Aushängung im Haus reicht nicht. Bewährt hat sich die Übergabe eines Exemplars der Hausordnung mit dem Mietvertrag; um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Mieter und Vermieter diese unterschreiben.

Müssen bei einem vertraglich vereinbarten Mietvertrag alle Mieter der Änderung zustimmen?

Ja, dies gebietet der Gleichheitsgrundsatz. Ansonsten würde die Änderung nur für einen Teil der Mieter in Kraft treten, innerhalb des Hauses ergäben sich unterschiedliche Rechte und Pflichten.

Was darf in der Hausordnung geregelt werden?

Häufige zulässige Regelungen sind:

  • Sicherheit: Schließzeiten der Haustür, Sicherung von Fluchtwegen
  • Ruhezeiten: Zeiten der Nacht- und Mittagsruhe
  • Reinigung: Treppenhausreinigung, Laubbeseitigung, Schneeräumen
  • Gemeinschaftsräume: Nutzung von Waschküchen und Nebenräumen
  • Balkon/Terrasse: Bepflanzung, Nutzung usw.
  • Grünflächen: Regelungen für den Gemeinschaftsgarten
  • Grillen: Erlaubnis bzw. Verbot des Grillens in bestimmtem Umfang, auch auf eigenen Balkonen; häufiger Streitpunkt
  • Tierhaltung: Art und Zahl von Haustieren und Modalitäten ihrer Haltung
  • Fernsehempfang: Nutzungspflicht des Kabelanschlusses, Anbringung von Satellitenschüsseln, Fernsehantennen usw.

Zu beachten ist jedoch, dass diese Urteile hochgradig einzelfallabhängig sind. Außerdem gibt es regional teilweise erhebliche Unterschiede, was als üblich gilt.

Was darf in der Hausordnung nicht geregelt werden?

Gelegentlich findet man auch unzulässige Regelungen in der Hausordnung:

  • Verbot, Besuch zu empfangen oder diesen übernachten zu lassen
  • Spielverbot für Kinder
  • Festlegung von Duschzeiten
  • Verbot, Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen (soweit Fluchtwege nicht blockiert werden)
  • Regelung des Heizverhaltens
  • Wandfarbe u.ä.
  • Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen

Zu beachten ist jedoch, dass diese Urteil hochgradig einzelfallabhängig sind. Außerdem gibt es regional teilweise erhebliche Unterschiede, was als üblich gilt.

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