(Letzte Aktualisierung: 06.09.2026)
Bei der Kündigung eines Wohnraummietvertrags kommt es nicht nur auf die richtige Kündigungsfrist an. Die Kündigung muss auch rechtzeitig zugehen und die gesetzlich vorgeschriebene Form einhalten.
Gerade beim Zugang entstehen in der Praxis häufig Fehler: Entscheidend ist grundsätzlich nicht, wann das Kündigungsschreiben abgeschickt wurde, sondern wann es so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass unter gewöhnlichen Umständen mit einer Kenntnisnahme gerechnet werden konnte.
Inhalt
Zugang der Kündigung
Was ist beim Zugang einer Kündigung zu beachten?
Eine Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Wird sie gegenüber einem Abwesenden erklärt, wird sie nach § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich in dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie dem Empfänger zugeht.
Für die Einhaltung einer Kündigungsfrist kommt es deshalb grundsätzlich nicht auf das Absenden des Kündigungsschreibens an.
Entscheidend ist vielmehr, wann die Erklärung so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass unter gewöhnlichen Umständen mit ihrer Kenntnisnahme zu rechnen ist.
Bei einem Brief kann dies insbesondere durch Einwurf in den Hausbriefkasten geschehen.
Wann gilt ein Brief im Briefkasten als zugegangen?
Ein Kündigungsschreiben geht nicht zwingend bereits in der Sekunde zu, in der es in den Briefkasten eingeworfen wird.
Erforderlich ist zusätzlich, dass nach den gewöhnlichen Verhältnissen mit einer Kenntnisnahme durch den Empfänger gerechnet werden kann.
Wird ein Brief zu einer Tageszeit eingeworfen, zu der üblicherweise noch mit einer Leerung des Briefkastens zu rechnen ist, kann der Zugang grundsätzlich noch am selben Tag erfolgen.
Bei einem erst spät am Abend eingeworfenen Schreiben kann dagegen der Zugang grundsätzlich erst am folgenden Tag anzunehmen sein.
Wann üblicherweise mit einer Kenntnisnahme zu rechnen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Kommt es darauf an, wann der Empfänger die Kündigung tatsächlich liest?
Grundsätzlich nein.
Für den Zugang ist nicht erforderlich, dass der Empfänger den Brief tatsächlich öffnet oder liest.
Hat das Kündigungsschreiben den Machtbereich des Empfängers erreicht und bestand unter gewöhnlichen Umständen die Möglichkeit der Kenntnisnahme, ist die Erklärung grundsätzlich zugegangen.
Wer einen ordnungsgemäß zugestellten Brief tatsächlich erst mehrere Tage später liest, kann dadurch den Zugang grundsätzlich nicht hinausschieben.
Was passiert, wenn der Empfänger im Urlaub ist?
Auch eine vorübergehende Abwesenheit des Empfängers verhindert den Zugang grundsätzlich nicht.
Wird ein Kündigungsschreiben ordnungsgemäß in den Briefkasten eingeworfen, kann es auch dann zugehen, wenn sich der Empfänger beispielsweise im Urlaub befindet und den Brief tatsächlich erst später liest.
Besondere Umstände können im Einzelfall allerdings zu einer anderen Bewertung führen.
Der dritte Werktag bei der Kündigung
Warum ist der dritte Werktag wichtig?
Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietverhältnisses bestimmt § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB:
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Geht die Kündigung innerhalb dieser sogenannten Karenzzeit zu, wird der laufende Monat bei der Berechnung des Beendigungszeitpunkts noch berücksichtigt.
Geht sie erst später zu, verschiebt sich der Beendigungszeitpunkt grundsätzlich um einen Monat.
Wie wird der dritte Werktag im Monat berechnet?
Sonntage und gesetzliche Feiertage werden nicht als Werktage gezählt.
Der Samstag ist bei der Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 BGB grundsätzlich als Werktag zu berücksichtigen.
Der Bundesgerichtshof hat allerdings ausdrücklich nur entschieden, dass der Samstag jedenfalls dann mitzählt, wenn er nicht selbst der letzte Tag der dreitägigen Karenzfrist ist.
Fällt gerade der letzte Tag der Karenzzeit auf einen Samstag, wird teilweise § 193 BGB herangezogen, wonach an die Stelle eines auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag fallenden Fristendes der nächste Werktag tritt. Die höchstrichterliche Entscheidung zur besonderen Konstellation, dass gerade der Samstag der dritte Werktag ist, ist jedoch nicht in gleicher Weise eindeutig geklärt.
Wer jedes Fristrisiko vermeiden möchte, sollte deshalb nicht darauf vertrauen, eine Kündigung erst am darauffolgenden Montag zuzustellen.
Ist der Samstag bei Mietzahlung und Kündigung gleich zu behandeln?
Nein.
Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen der Kündigungsfrist und der Zahlungsfrist für die laufende Miete.
Bei der dreitägigen Karenzzeit des § 573c Abs. 1 BGB zählt der Samstag grundsätzlich als Werktag, soweit er nicht selbst das Fristende bildet.
Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nach § 556b Abs. 1 BGB hat der Bundesgerichtshof dagegen entschieden, dass der Samstag bei der Berechnung der drei Werktage nicht mitzählt.
Die Regeln zur Mietzahlung dürfen daher nicht ohne Weiteres auf die Kündigungsfrist übertragen werden.
Verspätete Kündigung
Wie wird eine verspätet zugegangene Kündigung behandelt?
Geht eine ordentliche Kündigung erst nach Ablauf der für den gewünschten Beendigungstermin maßgeblichen Kündigungsfrist zu, ist sie nicht allein deshalb insgesamt unwirksam.
Ist erkennbar, dass das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt beendet werden soll, wirkt die Kündigung grundsätzlich zu dem nächstmöglichen zulässigen Termin.
Bei einem Wohnraummieter bedeutet dies typischerweise: Wird die Karenzzeit zu Beginn eines Monats verpasst, verschiebt sich das Vertragsende grundsätzlich um einen Monat.
Beispiel für eine verspätete Kündigung
Ein Mieter möchte sein unbefristetes Mietverhältnis zum 30. November beenden.
Damit der September noch als erster Monat berücksichtigt wird, muss die Kündigung grundsätzlich spätestens innerhalb der Karenzzeit des § 573c Abs. 1 BGB Anfang September beim Vermieter eingehen.
Geht die Kündigung erst nach Ablauf dieser Karenzzeit zu, kann das Mietverhältnis grundsätzlich erst zum 31. Dezember beendet werden.
Sollte in der Kündigung „zum nächstmöglichen Termin“ stehen?
Eine solche Formulierung kann sinnvoll sein.
Beispielsweise kann die Kündigung lauten, dass das Mietverhältnis „zum 30. November, hilfsweise zum nächstmöglichen zulässigen Termin“ gekündigt wird.
Dadurch wird deutlich, dass die Beendigung nicht allein an dem möglicherweise falsch berechneten Datum scheitern soll.
Entscheidend bleibt allerdings, dass die Kündigung selbst wirksam und rechtzeitig zugeht.
Schriftform der Kündigung
Muss eine Kündigung schriftlich erfolgen?
Ja.
Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der Schriftform.
Für die gesetzliche Schriftform gelten grundsätzlich die Anforderungen des § 126 BGB. Bei einer Kündigung auf Papier muss die Erklärung deshalb grundsätzlich vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden.
Eine bloße Textnachricht genügt nicht.
Reicht eine Kündigung per E-Mail?
Eine gewöhnliche E-Mail genügt der gesetzlichen Schriftform für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich nicht.
Das gilt auch dann, wenn der Name des Absenders am Ende der E-Mail steht.
Auch ein als Datei beigefügter Scan eines unterschriebenen Kündigungsschreibens wahrt für sich allein grundsätzlich nicht die Schriftform, weil dem Empfänger lediglich eine elektronische Kopie der Unterschrift übermittelt wird.
Reicht eine Kündigung per WhatsApp oder SMS?
Nein.
Eine gewöhnliche Nachricht per WhatsApp, SMS oder einem anderen Messenger erfüllt grundsätzlich lediglich Textform, nicht aber die für eine Wohnraumkündigung erforderliche Schriftform.
Ist eine Kündigung per Fax zulässig?
Ein gewöhnliches Telefax wahrt die gesetzliche Schriftform grundsätzlich nicht.
Zwar wird beim Fax ein unterschriebenes Schriftstück übertragen. Beim Empfänger geht aber nicht die Originalurkunde mit der eigenhändigen Unterschrift ein, sondern lediglich eine technische Wiedergabe.
Das Fax kann deshalb grundsätzlich nicht die nach §§ 568 Abs. 1, 126 BGB erforderliche Schriftform ersetzen.
Kann eine elektronische Signatur die Schriftform ersetzen?
Die gesetzliche Schriftform kann nach § 126 Abs. 3 BGB grundsätzlich durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn das Gesetz nichts anderes bestimmt.
Die elektronische Form des § 126a BGB verlangt allerdings eine qualifizierte elektronische Signatur. Eine eingescannte Unterschrift, ein in ein PDF eingefügtes Unterschriftenbild oder die bloße Eingabe eines Namens genügt dafür nicht.
Für eine rechtspraktisch sichere Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bleibt daher regelmäßig das eigenhändig unterschriebene Kündigungsschreiben auf Papier der einfachste Weg.
Fax und Kündigungsfrist
Wahrt eine Kündigung per Fax die Kündigungsfrist?
Ein formunwirksames Fax genügt grundsätzlich nicht, um eine Wohnraumkündigung wirksam innerhalb der Kündigungsfrist zu erklären.
Geht beispielsweise am letzten Tag der maßgeblichen Frist nur ein Fax ein und erreicht das eigenhändig unterschriebene Original den Empfänger erst nach Fristablauf, ist für die Wirksamkeit grundsätzlich erst der Zugang des formgerechten Originals maßgeblich.
Dadurch kann sich der Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses verschieben.
Hilft es, das Original am selben Tag zusätzlich abzuschicken?
Allein das rechtzeitige Absenden genügt nicht.
Das eigenhändig unterschriebene Original muss dem Empfänger innerhalb der maßgeblichen Frist zugehen.
Ein rechtzeitig eingegangenes Fax kann den verspäteten Zugang des Originals grundsätzlich nicht ersetzen.
Nachweis des Zugangs
Wer muss den Zugang der Kündigung beweisen?
Wer sich auf die Wirksamkeit einer Kündigung beruft, muss im Streitfall grundsätzlich deren Zugang beweisen.
Für den Kündigenden ist es deshalb wichtig, nicht nur rechtzeitig zu kündigen, sondern den Zugang möglichst zuverlässig dokumentieren zu können.
Reicht ein normaler Brief als Nachweis?
Ein einfacher Brief kann selbstverständlich wirksam zugehen.
Das praktische Problem besteht jedoch darin, dass der Absender bei einem späteren Streit häufig Schwierigkeiten hat, den tatsächlichen Zugang zu beweisen.
Allein der Nachweis, dass ein Schreiben zur Post gegeben wurde, beweist grundsätzlich noch nicht zuverlässig, dass und wann es beim Empfänger angekommen ist.
Ist ein Einschreiben sicher?
Nicht jede Form des Einschreibens ist gleichermaßen geeignet.
Beim Einwurf-Einschreiben wird dokumentiert, dass die Sendung in den Briefkasten oder ein anderes Empfangsbehältnis des Empfängers eingelegt wurde. Dies kann für den Zugangsnachweis hilfreich sein.
Beim Übergabe-Einschreiben kann dagegen das Problem entstehen, dass niemand angetroffen wird. Wird lediglich eine Benachrichtigung hinterlassen und die Sendung nicht abgeholt, ist das Kündigungsschreiben grundsätzlich noch nicht allein durch die Benachrichtigung zugegangen.
Für fristgebundene Erklärungen kann ein Übergabe-Einschreiben deshalb Risiken bergen.
Ist die Zustellung durch einen Boten sinnvoll?
Ja.
Eine Übergabe oder ein Einwurf durch einen zuverlässigen Boten kann eine besonders geeignete Möglichkeit sein, den Zugang später nachzuweisen.
Der Bote sollte möglichst nicht lediglich einen verschlossenen Umschlag erhalten, sondern auch Kenntnis davon haben, welches Schriftstück sich darin befindet.
Dann kann er im Streitfall nicht nur den Einwurf eines Umschlags, sondern auch den Inhalt des zugestellten Schreibens bezeugen.
Kann die Kündigung persönlich übergeben werden?
Ja.
Eine persönlich übergebene schriftliche Kündigung kann wirksam sein.
Aus Beweisgründen kann es sinnvoll sein, sich den Empfang auf einer Kopie des Kündigungsschreibens mit Datum bestätigen zu lassen.
Der Empfänger ist allerdings grundsätzlich nicht verpflichtet, eine solche Empfangsbestätigung zu unterschreiben.
Mehrere Mieter oder Vermieter
Müssen alle Mieter die Kündigung unterschreiben?
Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter des Mietvertrags, müssen grundsätzlich alle Mieter an der Kündigung mitwirken.
Hat beispielsweise ein Ehepaar den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, kann grundsätzlich nicht ein Ehegatte allein das gesamte Mietverhältnis kündigen.
Das Kündigungsschreiben sollte deshalb von sämtlichen Mietern unterschrieben werden, sofern nicht eine wirksame Vertretung vorliegt.
Muss die Kündigung an alle Vermieter gerichtet werden?
Sind mehrere Personen gemeinsam Vermieter, muss die Kündigung grundsätzlich gegenüber sämtlichen Vermietern erklärt werden.
Umgekehrt muss auch eine Kündigung des Vermieters grundsätzlich gegenüber allen Personen erfolgen, die Mieter des Vertrags sind.
Kann jemand für einen anderen Mieter kündigen?
Eine Kündigung kann grundsätzlich auch durch einen Vertreter erklärt werden.
Dabei sind die Vertretungsregeln der §§ 164 ff. BGB zu beachten.
Legt der Vertreter bei einer einseitigen Kündigung keine Vollmachtsurkunde vor, kann der Empfänger die Kündigung unter den Voraussetzungen des § 174 BGB unverzüglich zurückweisen. Das gilt allerdings insbesondere dann nicht, wenn der Vollmachtgeber den Empfänger bereits von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hat.
Häufige Fragen zum Zugang einer Kündigung
Reicht es, die Kündigung am dritten Werktag zur Post zu geben?
Nein.
Entscheidend ist grundsätzlich der Zugang beim Empfänger. Das bloße Absenden innerhalb der Frist genügt nicht.
Ist eine Kündigung wirksam, wenn der Vermieter behauptet, den Brief nicht gelesen zu haben?
Das kann sie sein.
Entscheidend ist nicht die tatsächliche Kenntnisnahme, sondern der Zugang im rechtlichen Sinne. Ist das Schreiben beispielsweise ordnungsgemäß in den Briefkasten gelangt und war gewöhnlich mit einer Kenntnisnahme zu rechnen, kommt es grundsätzlich nicht darauf an, wann es tatsächlich gelesen wurde.
Zählt Samstag als Werktag bei der Kündigung?
Grundsätzlich ja.
Der Bundesgerichtshof zählt den Samstag bei der Karenzzeit des § 573c Abs. 1 BGB grundsätzlich als Werktag, jedenfalls wenn er nicht selbst den letzten Tag der Karenzfrist bildet.
Für den Sonderfall, dass gerade der Samstag der dritte Werktag ist, sollte wegen der rechtlichen Besonderheiten und § 193 BGB eine Zustellung möglichst nicht bis zum darauffolgenden Montag hinausgeschoben werden.
Reicht ein eingescanntes unterschriebenes Kündigungsschreiben per E-Mail?
Grundsätzlich nein.
Der Scan gibt die Unterschrift lediglich bildlich wieder und wahrt für sich allein nicht die gesetzliche Schriftform.
Ist ein Fax besser als eine E-Mail?
Für die gesetzliche Schriftform einer Wohnraumkündigung grundsätzlich nicht.
Sowohl beim gewöhnlichen Fax als auch bei einer normalen E-Mail fehlt grundsätzlich die beim Empfänger eingehende Originalurkunde mit eigenhändiger Unterschrift.
Was passiert, wenn das unterschriebene Original einen Tag zu spät ankommt?
Ist die maßgebliche Kündigungsfrist bereits abgelaufen, kann sich der Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses verschieben.
Eine zuvor formunwirksam per Fax oder E-Mail übermittelte Kündigung heilt den verspäteten Zugang des formgerechten Originals grundsätzlich nicht rückwirkend.
Kündigungszugang und Verfassungsrecht
Ist ein Streit über den Zugang einer Kündigung eine Grundrechtsfrage?
Zunächst handelt es sich um eine Frage des Zivilrechts. Maßgeblich sind insbesondere §§ 126, 130, 568 und 573c BGB sowie die hierzu entwickelte Rechtsprechung.
Auch eine möglicherweise fehlerhafte Beurteilung des Zugangs durch ein Zivilgericht stellt nicht automatisch eine Grundrechtsverletzung dar.
Kann gegen eine gerichtliche Entscheidung über den Zugang Verfassungsbeschwerde erhoben werden?
Grundsätzlich kann auch ein zivilgerichtliches Urteil, das auf der Beurteilung des Zugangs einer Kündigung beruht, Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde sein.
Das Bundesverfassungsgericht ist jedoch keine weitere Berufungs- oder Revisionsinstanz. Es prüft nicht allgemein, ob das Fachgericht § 130 BGB richtig angewandt oder die Beweise zum Einwurf eines Kündigungsschreibens zutreffend gewürdigt hat.
Erforderlich ist eine spezifische Verletzung von Verfassungsrecht.
Verfassungsrechtlich relevant kann beispielsweise sein, dass ein Gericht entscheidungserheblichen Vortrag oder einen erheblichen Beweisantrag unter Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG übergeht.
Vor einer Verfassungsbeschwerde müssen grundsätzlich der fachgerichtliche Rechtsweg ausgeschöpft und der Grundsatz der Subsidiarität beachtet werden. Wird eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend gemacht, kann zuvor insbesondere eine Anhörungsrüge erforderlich sein.