Mietrecht – Miethöhe

(Letzte Aktualisierung: 08.06.2021)

Die Höhe der Miete ist für viele Mieter eine existenzielle Frage. Oftmals muss, gerade im großstädtischen Bereich, ein Drittel des Einkommens oder noch mehr für die Wohnung bezahlt werden. Dies schlägt sich in den gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung nieder. Diese schützen den Mieter mittlerweile sehr weitgehend gegen ein Verlangen des Vermieters nach Mietanpassung.

Aus Sicht des Vermieters bedeutet das, dass er äußerst bürokratische Anforderungen erfüllen muss, wenn er nach gewisser Zeit die Miete auf das ortsübliche Niveau anpassen möchte. Insbesondere für private Vermieter, die meist bisher schon deutlich unter dem Marktpreis lagen, bedeutet dies mittlerweile ganz erhebliche Schwierigkeiten.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Das Recht der Mieterhöhung ist mittlerweile sehr kompliziert. Privaten Vermietern, die mit Widerstand ihres Mieters gegen die Mieterhöhung rechnen, ist vorherige anwaltliche Beratung unbedingt anzuraten.

Grob gesagt gilt folgendes:

  • Eine Mieterhöhung darf alle 15 Monate erfolgen, aber jeweils nur bis zur örtlichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Gesamterhöhung nicht mehr als 20 %, in Ballungsgebieten nicht mehr als 15 % betragen („Kappungsgrenze“, § 558 Abs. 3).
  • Die Mieterhöhung muss zugleich (also nicht erst, wenn der Mieter protestiert) schriftlich oder in Textform begründet werden (§ 558a Abs. 1). An die Begründung werden besondere Nachweispflichten geknüpft (Abs. 2).

Daneben gibt es noch Spezialfälle wie die Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen oder die sehr seltene Vereinbarung einer Staffelmiete, die sich automatisch regelmäßig erhöht.

Kann der Vermieter einseitig die Miete erhöhen?

Nein, die Mieterhöhung ist ein Änderungsvertrag zum Mietvertrag. Sie tritt also nur ein, wenn der Mieter zustimmt.

Allerdings hat der Vermieter unter Umständen einen Anspruch auf die Zustimmung des Mieters und muss diese ggf. gerichtlich einklagen (§ 558b).

Was passiert, wenn eine Staffelmietvereinbarung unwirksam ist?

Eine Staffelmiete erhöht sich gemäß § 557a nach gewisser Zeit um einen bestimmten Betrag. Die Miete wird also laufend teurer, andererseits hat der Mieter aber auch die Sicherheit, dass daneben zusätzliche Erhöhungen auf das ortsübliche Mietniveau nicht möglich sind.

Die Staffelmiete verlangt aber gewisse Voraussetzungen. Sie muss unter anderem immer mindestens ein Jahr unverändert bleiben und bedarf der Schriftform. Wird dem nicht genügt, ist die Staffelerhöhung ungültig und es bleibt bei der ursprünglich vereinbarten Miete.

Allerdings besteht trotzdem die Möglichkeit, der regulären Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die aber deutlich schwerer durchzusetzen ist.

Was könnte der Staat machen, um die Mietpreise zu senken?

Wenn der Staat die unbestreitbar hohen Mieten in manchen Großstädten beklagt, kann er sehr schnell etwas daran ändern. Dafür muss er nur aufhören, selbst hinzulangen. Also:

Grunderwerbsteuer abschaffen, Grundsteuer abschaffen, Steuern auf Einkünfte aus Wohnraumvermietung abschaffen, Mehrwertsteuer auf wohnraumbezogene Handwerkerleistungen abschaffen – dann rauschen die Mieten ordentlich nach unten.

Man wird aber davon ausgehen können, dass das politisch eher nicht gewünscht ist.

Die Begründung einer Mieterhöhung

Das Recht der Mieterhöhungen ist mittlerweile äußerst kompliziert. Heute befassen wir uns nur einmal mit einem kleinen Teilaspekt davon, nämlich der Begründung der Mieterhöhung.

§ 558a schreibt vor, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters schriftlich oder in Textform begründet werden muss. Die Begründung bezieht sich dabei nicht auf die eigentlichen Gründe für die Mieterhöhung, sondern darauf, warum die neue Miete angemessen ist. Dies kann auf folgende Weise belegt werden:

  • Mietspiegel (§§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d)
  • Datenbankauskunft (§§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e)
  • Sachverständigengutachten (§§ 558a Abs. 2 Nr. 3)
  • Vergleichswohnungen (§§ 558a Abs. 2 Nr. 4)

Einem nicht oder unzureichend begründeten Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter nicht zustimmen. Es muss dann also ein neues Verlangen erklärt werden, das dementsprechend erst zu einem späteren Zeitpunkt wirkt. Daher ist es sehr ratsam, sich frühzeitig professionelle Hilfe zu holen, damit die höhere Miete möglichst bald wirkt – hier sollte man nicht an der falschen Stelle sparen.

Die Auswirkungen der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wirkt – allerdings die andere Richtung. Durch die immer weiter gehende staatliche Festlegung der Mietpreise steigen diese stärker an als bisher.

Dies kann niemanden, der sich ernsthaft mit den gesetzlichen Grundlagen und der Praxis des Mietrechts in Deutschland beschäftigt, wirklich verwundern. Denn die allermeisten Vermieter, vor allem Privatleute, erhöhen die Miete selten bis nie. In jedem Fall bleiben sie fast immer hinter den Maximalmöglichkeiten des BGB zurück.

Wenn ihnen allerdings von der Politik laufend gesagt wird, dass sie trotzdem alle nur herzlose Ausbeuter sind, die ihren Mietern monatlich Unsummen für das Grundbedürfnis des Wohnens abpressen und die man durch staatliche Verbote im Zaum halten muss, dann nehmen eben auch diese Vermieter die Möglichkeit der Mieterhöhung ausnahmsweise wahr. Denn niemand weiß, wie lange das überhaupt noch erlaubt sein wird – mal ganz davon abgesehen, dass eine Mieterhöhung schon jetzt ein rechtlicher Hindernisparcour höchster Schwierigkeitsstufe ist, den man ohne anwaltlichen Beistand kaum sicher bewältigen kann.

Aber vielleicht ist genau das das Kalkül unseres umtriebigen Bundesjustizministers: Höhere Mieten bedeuten mehr Notwendigkeit für staatliche eingriffe. Und wenn die erste Mietpreisbremse nicht gefruchtet hat, dann brauchen wir eben eine zweite. Sobald diese – wie zu erwarten ist – das Preisniveau wieder anheizt, kommt die dritte.

Denn der Staat war schon immer gut darin, Lösungen für Probleme zu bieten, die er selbst geschaffen hat.

Heiko Maas und der mündige Verbraucher

Die Mietpreisbremse ist aus Sicht von Justizminister Heiko Maas vom Idealbild des mündigen Verbrauchers geprägt. Diese Ansicht verwirrt etwas: Gehört es nicht auch zur Mündigkeit des Verbrauchers, dass dieser die Miete zahlen darf, die er für angemessen hält?

Man mag ja die Mietpreisbremse (obwohl sie eher gegenteilig wirkt als erhofft) für ein sozial notwendiges Instrument halten. Mit mündigen Verbrauchern hat staatliche Preisbindung jedenfalls nichts zu tun.

Die formelle und materielle Wirksamkeit der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss stets begründet werden. Dafür beruft man sich häufig auf einen Mietspiegel oder auf Vergleichswohnungen, seltener auf ein teures Gutachten. Diese Begründungspflicht ist aber nur ein formeller Teil der Mieterhöhung – ohne solche Begründung ist die Erhöhung von vornherein unzulässig.

Eine andere Frage ist dagegen, ob die Mieterhöhung auch materiell zulässig ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die neue Miete auch tatsächlich nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Ob dies der Fall ist, wird aber nicht schon durch die Begründung des Vermieters belegt, sondern durch das Gericht festgestellt, häufig unter Zuziehung eines Sachverständigen.

Die Indexmiete

§ 557b erlaubt die Vereinbarung einer sogenannten Indexmiete:

Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass sich die Miethöhe jährlich um die Inflationsrate, die im Verbraucherpreisindex (VPI) niedergelegt ist, erhöht. Diese Erhöhung passiert zwar – im Gegensatz zur Staffelmiete – nicht automatisch, andererseits muss der Mieter aber auch nicht zustimmen. Vielmehr ist eine einseitige Erhöhungserklärung des Vermieters ausreichend.

Die Erhöhung kann schon nach 12 Monaten erklärt werden, nicht erst nach 15 Monaten wie bei der Erhöhung zum Ortsüblichen gemäß § 558.

Neben der Indexmiete ist eine Erhöhung zu dieser ortsüblichen Vergleichsmiete aber ausgeschlossen, § 557b Abs. 2 Satz 3.

Das Negative an der Indexmiete ist freilich die geringe Steigerung, die sie erlaubt. Die offizielle Inflationsrate lag in den vergangenen Jahren selten über 1 %. Um diesen Satz kann man die Miete also nur erhöhen. Dies dürfte in vielen Wohngegenden, vor allem in Bayern, deutlich hinter der Preisentwicklung auf dem Mietmarkt zurückbleiben.

Die Staffelmiete

Eine Möglichkeit der Mieterhöhung ist die sog. Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Dabei wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wie hoch die Miete in den kommenden Jahren sein wird.

Eine explizite Mieterhöhung zum Ortsüblichen ist dann weder notwendig noch zulässig (§ 557a Abs. 2). Zudem muss sich jede Mietstaffel gemäß Abs. 3 an der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g) messen lassen, damit sind Staffelerhöhungen über 10 % in Mietpreisbremsegebieten faktisch ausgeschlossen (§ 556d Abs. 1). Andererseits gilt aber die Kappungsgrenze von 15 bzw. 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3) nicht.

Allerdings gibt eine Staffelmiete natürlich beiden Parteien eine gewisse Sicherheit, da sie den Verlauf der Miethöhe bereits von vornherein wissen. Rechtlich ist diese Vereinbarung auch deutlich sicherer als ein Mieterhöhungsverlangen bis zur Vergleichsmiete, deren Höhe sich nie definitiv festlegen lässt. Der Mieter ist insofern auch beruhigt, dass er nicht mit einer übermäßigen Erhöhung überrascht werden kann.

Mieterhöhung für die Garage

Nicht nur die Miete der Wohnung an sich, auch die für die Garage will man als Vermieter ab zu erhöhen. Gerade in Großstädten sind Stellplätze, Garagen oder Tiefgaragenparkplätze mittlerweile ziemlich teuer geworden – eine Erhöhung der Miete um einige Euro ist also von Zeit zu Zeit durchaus anzudenken.

Dabei stellt sich die Frage, nach welchen Vorschriften die Mieterhöhung umzusetzen ist. Zieht man die Regelungen über die Wohnungsmiete (§ 557 bis 561 BGB) heran, ist in jedem Fall eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete (§ 558) erlaubt; der Vermieter hat ein Recht darauf, dass der Mieter der Erhöhung zustimmt. Im allgemeinen Mietrecht, das bspw. auf Gewerberäume anzuwenden ist, gibt es dagegen keine Mieterhöhungsvorschriften; der Vermieter kann aber über das Druckmittel der Änderungskündigung den alten Vertrag beenden und einen neuen mit höherer Miete anbieten (Umkehrschluss aus § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Garage Teil der Wohnung?

Man muss also entscheiden, ob der Stellplatz nun eine Art Zubehör zur Wohnung oder vielmehr eine eigens gemietete Sache ist. Diese Entscheidung fällt in zwei Konstellationen sehr leicht: Hat der Mieter nur den Stellplatz beim Vermieter gemietet und keine Wohnung dazu, kann der Stellplatz nicht dem Wohnungsmietrecht unterfallen. Ist der Stellplatz oder die Garage dagegen im Wohnungsmietvertrag aufgeführt und nur eine Gesamtmiete für Wohnung und Platz vereinbart, handelt es sich offensichtlich bei beidem um eine Einheit.

Entscheidung anhand Indizien

Sind die Mietpreise für Wohnung und Garage im Mietvertrag separat aufgeführt oder gibt es zwei eigenständige Verträge, muss anhand der Umstände entschieden werden, ob die Garage zur Wohnung gehört. Indizien dafür sind:

  • Gleichzeitiges Anmieten beider von Garage und Wohnung.
  • Der Stellplatz „gehört“ zur Wohnung, ist bspw. entsprechend ausgeschildert.

Keine Indizien gegen eine Einheit sind:

  • Der Stellplatz befindet sich auf einem anderen Grundstück.
  • Die Mieten werden durch separate Überweisungen bezahlt.

Indizien gegen die Einheit sind aber:

  • Spätere Anmietung des Stellplatzes, weil dieser zufällig frei geworden ist.
  • Ausdrückliche Vereinbarung, dass kein einheitliches Mietverhältnis gewollt ist.

Die Rechtsprechung verfolgt dabei grundsätzlich die Tendenz, eher ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen und damit den Mieter auch hinsichtlich seiner Garage vollumfänglich zu schützen. Denn dann sind nicht nur die Mieterhöhungsvorschriften, sondern auch bspw. der Kündigungsschutz des Mieters voll anwendbar, insbesondere kann die Garage nicht separat gekündigt werden.

Mieterhöhung für die Gesamtwohnung

Soll die Miete für die gesamte Wohnung einschließlich einer Garage oder eines Stellplatzes erhöht werden, ist bei der Feststellung der ortsüblichen Miete darauf abzustellen, wie hoch der Preis für eine derartige Wohnung als Gesamtpaket ist. Die Garage ist also kein eigener Gegenstand mehr, für den eine eigene Mieterhöhung festgesetzt wird, sondern die Garage ist ein Rechnungsposten, der zu einer höheren Wohnungsmiete führt – genau wie ein Kellerraum oder eine Einbauküche.

Trotzdem dürfte es aber unschädlich sein, wenn man die Garage getrennt aufführt und insoweit eine anteilige Mieterhöhung festsetzt. Dies dient durchaus auch der Transparenz und beugt Nachfragen des Mieters vor, vor allem dann, wenn die Garage auch bisher schon separat im Mietvertrag steht.

Beispiel:
Miete laut Mietvertrag:

Wohnung 700 Euro
Garage 30 Euro
Nebenkosten 120 Euro
gesamt 850 Euro

Mieterhöhungsverlangen:

Wohnung 800 Euro
Garage 40 Euro
Nebenkosten 120 Euro
gesamt 960 Euro

An sich wäre es nach dem oben Gesagten korrekter, von einer auf 840 Euro netto plus 120 Euro Nebenkosten erhöhten Miete zu sprechen. Es spricht aber auch nichts dagegen, Wohnung und Garage aufzuteilen.

Dass die Garage um 33 % vom 30 auf 40 Euro verteuert wird, widerspricht daher auch nicht der 20-Prozent-Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB. Denn erhöht wird ja die Gesamtnettomiete von 730 auf 840 Euro, was nur einem Plus von 15 % entspricht.

Mieterhöhung isoliert für die Garage

Ist die Garage tatsächlich separat vermietet, kann die insoweit fällige Miete am einfachsten durch das Angebot einer Vertragsänderung erhöht werden. Man übersendet dem Mieter einen Zusatz zum Mietvertrag, der eine neue Miete enthält, und bittet ihn um Unterzeichnung. Zu anderen Schritten wie einer Änderungskündigung muss man dann regelmäßig nicht greifen.

Bei Abschluss des Mietvertrags wäre hier aber von vornherein an eine Staffelmiete (z.B. 5 Euro Mieterhöhung alle zwei Jahre) zu denken. Auch kann man im Nichtwohnraum-Bereich eine Bestimmung aufnehmen, nach der der Vermieter die Miete selbstständig durch Erklärung anpassen kann.

Staffelmiete: Was passiert am Ende der Staffel?

Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) erhöht sich die Miete in verschiedenen Abständen (frühestens nach einem Jahr) jeweils um einen bestimmten Betrag. Das erleichtert dem Vermieter die stetige Mieterhöhung deutlich, weil man die Begründungspflichten der Erhöhung zur Vergleichsmiete nicht erfüllen muss. Man kann zudem die Erklärung der Erhöhung nicht „vergessen“, da sie von selbst eintritt.

Da aber jede Staffel im Mietvertrag eigens mit einem genauen Betrag beschrieben sein muss, ist eine „unendliche Staffelvereinbarung“ kaum möglich. Regelmäßig werden nur drei bis fünf Staffeln vereinbart.

Beispiel:
Der Vertrag wird im Dezember 2016 geschlossen. Die Miete beträgt zunächst 500 Euro pro Monat.

  • Ab 1.1.2018 beträgt die Miete 525 Euro.
  • Ab 1.1.2019 beträgt die Miete 550 Euro.
  • Ab 1.1.2020 beträgt die Miete 575 Euro.
  • Ab 1.1.2021 beträgt die Miete 600 Euro.
  • Ab 1.1.2022 beträgt die Miete 630 Euro.
  • Ab 1.1.2023 beträgt die Miete 660 Euro.

Offensichtlich wollte der Vermieter also eine Mietsteigerung von ca. 5 % pro Jahr vereinbaren. Die nächste an sich logische Mieterhöhung um weitere 30 Euro (oder, wenn er ganz exakt 5 % halten will, um 33 Euro) zum 1.1.2024 ist aber nicht vereinbart.

Sobald die Staffel nicht mehr greift, ist nur noch eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Denn § 557a Abs. 2 Satz 2 schließt diese Möglichkeit nur während des Staffellaufs aus. Damit ist 15 Monate (§ 558 Abs. 1 Satz 1) nach Eintritt der letzten Staffelerhöhung wieder die normale Mieterhöhung zulässig.

Das ist insofern beruhigend, dass man danach nicht für immer und ewig auf dem letzten Betrag festhängt. Aber eigentlich wollte man ja dieser umständlichen Erhöhungsart ja gerade ausweichen.

Kann man nun eine „unendliche Staffel“ vereinbaren?

Prinzipiell wäre es das einfachste, wenn man eine jährliche Erhöhung von – in diesem Beispiel – 5 % als solche festschreiben würde. Das ist aber leider nicht zulässig, da die Erhöhung nicht prozentual, sondern nur in absoluten Geldbeträgen (§ 557a Abs. 1) erfolgen kann.

Freilich könnte man vereinbaren, dass sich die Miete jedes Jahr um 50 Euro erhöht. Damit hat man ziemlich lange seine 5 % sicher. Erst, wenn die Miete über 1000 Euro liegt, fällt ein Erhöhungsbetrag von 50 Euro unter 5 %.

Oder man rechnet einfach für 80 Jahre die Beträge aus. Das ist dann aber im Rahmen eines Mietvertrags doch eher unübersichtlich. Außerdem weiß man nicht, ob die heute lukrativ klingenden 5 % in einiger Zeit immer noch angemessen oder nicht viel zu niedrig sind.

Schließlich wird man auch eine Staffel, mit der die Miete auf die Dauer allzu drastisch steigt, oft am Markt nicht durchsetzen können. Denn der Mieter weiß dann, dass er vielleicht in einigen Jahren schon zur Kündigung gezwungen sein könnte.

In der Praxis hat sich daher folgendes Modell als sinnvoll herausgestellt:

Zunächst wird nur eine Staffel für drei bis fünf Jahre vereinbart. Vor deren Auslauf wird mit dem Mieter Kontakt aufgenommen, durchaus auch gleich mit Anwaltsschreiben, um eine neue Staffel zu vereinbaren. Diese Vereinbarung kann dann die aktuelle Marktlage berücksichtigen und künftige Steigerungen anhand der derzeitigen Miethöhe und des örtlichen Niveaus festlegen.

Dem Mieter wird relativ häufig an einem guten Auskommen mit dem Vermieter gelegen sein. Darum wird er – bei normalem, also harmonischem Mietverhältnis – eine vernünftige Staffel auch akzeptieren. Ob er damit besser oder schlechter fährt als mit einer ständigen Anpassung an das Ortsübliche, lässt sich im Vorhinein nicht immer feststellen, aber jedenfalls hat er auch Sicherheit.

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