(Letzte Aktualisierung: 06.09.2026)
Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags richtet sich insbesondere danach, ob der Mietvertrag unbefristet oder befristet abgeschlossen wurde und ob der Mieter oder der Vermieter kündigt.
Während ein Mieter einen unbefristeten Wohnraummietvertrag grundsätzlich ohne besonderen Kündigungsgrund ordentlich kündigen kann, benötigt der Vermieter für eine ordentliche Kündigung regelmäßig ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB.
Inhalt
Kündigungsfrist für Mieter
Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?
Für unbefristete Wohnraummietverhältnisse bestimmt § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB:
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Für den Mieter bedeutet das vereinfacht: Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich knapp drei Monate.
Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ein, endet das Mietverhältnis grundsätzlich mit Ablauf des übernächsten Monats.
Beispiel:
Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag im September beim Vermieter ein, kann das Mietverhältnis grundsätzlich zum 30. November beendet werden.
Geht die Kündigung erst danach zu, verschiebt sich der Beendigungszeitpunkt grundsätzlich um einen Monat.
Kommt es auf das Absenden oder den Zugang der Kündigung an?
Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter.
Es reicht deshalb nicht aus, die Kündigung am dritten Werktag zur Post zu geben. Sie muss dem Vermieter innerhalb der maßgeblichen Frist zugehen.
Wer eine Kündigungsfrist sicher einhalten möchte, sollte deshalb auch einen ausreichenden Zeitraum für die Übermittlung einplanen und den Zugang später nachweisen können.
Zählt der Samstag bei der Kündigungsfrist als Werktag?
Grundsätzlich ja.
Für die Berechnung der Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 BGB zählt auch der Samstag als Werktag. Sonn- und gesetzliche Feiertage sind dagegen keine Werktage.
Verlängert sich die Kündigungsfrist für den Mieter nach mehreren Jahren?
Nein.
Die Verlängerung der Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren betrifft nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB nur die Kündigung durch den Vermieter.
Der Mieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis grundsätzlich auch nach langer Mietdauer weiterhin mit der gesetzlichen Frist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen.
Braucht der Mieter einen Kündigungsgrund?
Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietvertrags grundsätzlich nicht.
Der Mieter muss insbesondere keinen Eigenbedarf, Umzug, Arbeitsplatzwechsel oder sonstigen besonderen Grund nachweisen.
Eine Ausnahme kann sich daraus ergeben, dass eine ordentliche Kündigung aufgrund einer wirksamen Befristung oder eines vereinbarten Kündigungsausschlusses derzeit nicht möglich ist.
Form der Kündigung
Muss der Mieter schriftlich kündigen?
Ja.
Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der Schriftform.
Eine gewöhnliche Kündigung per:
- E-Mail,
- SMS,
- Messenger-Nachricht oder
- mündlicher Erklärung
genügt der gesetzlichen Schriftform grundsätzlich nicht.
Bei einer Kündigung auf Papier muss das Kündigungsschreiben grundsätzlich eigenhändig unterschrieben werden.
Müssen alle Mieter den Mietvertrag kündigen?
Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, müssen grundsätzlich auch alle Mieter die Kündigung erklären.
Hat beispielsweise ein Ehepaar den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, kann grundsätzlich nicht einer der beiden Mieter allein das gesamte Mietverhältnis kündigen.
Entsprechend muss eine Kündigung des Vermieters grundsätzlich gegenüber allen Personen erklärt werden, die auf Mieterseite Vertragspartei sind.
Kündigungsfrist für Vermieter
Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?
Auch für den Vermieter gilt zunächst § 573c Abs. 1 BGB.
Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses:
- bis fünf Jahre seit Überlassung der Wohnung: grundsätzlich drei Monate,
- nach fünf Jahren: grundsätzlich sechs Monate,
- nach acht Jahren: grundsätzlich neun Monate.
Maßgeblich ist nach dem Gesetz die Zeit seit der Überlassung des Wohnraums.
Braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund?
Grundsätzlich ja.
Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis grundsätzlich nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
§ 573 Abs. 2 BGB nennt insbesondere folgende Fälle:
- eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter,
- Eigenbedarf sowie
- eine sogenannte Verwertungskündigung.
Diese gesetzlichen Beispiele sind voneinander zu unterscheiden und haben jeweils eigene Voraussetzungen.
Muss der Vermieter den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben nennen?
Ja.
Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters grundsätzlich im Kündigungsschreiben angegeben werden.
Eine Erklärung wie „Hiermit kündige ich den Mietvertrag fristgerecht“ genügt bei einer ordentlichen Vermieterkündigung deshalb regelmäßig nicht.
Der Kündigungsgrund muss so konkret dargestellt werden, dass der Mieter nachvollziehen kann, auf welchen Sachverhalt der Vermieter seine Kündigung stützt.
Eigenbedarfskündigung
Was bedeutet Eigenbedarf?
Eine Eigenbedarfskündigung kommt in Betracht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für eine vom Gesetz erfasste Person benötigt.
Dabei reicht ein lediglich vorgeschobener oder völlig unbestimmter Nutzungswunsch nicht aus. Der Vermieter muss einen ernsthaften und nachvollziehbaren Nutzungswunsch haben.
Der konkrete Eigenbedarf ist im Kündigungsschreiben hinreichend darzustellen.
Führt Eigenbedarf automatisch zu einer wirksamen Kündigung?
Nein.
Neben einem tatsächlich bestehenden Eigenbedarf müssen insbesondere die formellen Anforderungen der Kündigung und die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden.
Außerdem kann dem Mieter unter den Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB ein Widerspruch wegen besonderer Härte zustehen.
Kündigung wegen Pflichtverletzungen
Kann der Vermieter wegen Vertragsverletzungen kündigen?
Ja.
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung insbesondere vorliegen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
In Betracht kommen je nach Einzelfall beispielsweise:
- erhebliche oder wiederholte Zahlungsrückstände,
- nachhaltige Störungen des Hausfriedens,
- erhebliche Verletzungen mietvertraglicher Rücksichtnahmepflichten oder
- bestimmte Fälle einer vertragswidrigen Nutzung der Wohnung.
Nicht jede geringfügige Vertragsverletzung rechtfertigt eine Kündigung.
Verwertungskündigung
Wann darf der Vermieter wegen einer wirtschaftlichen Verwertung kündigen?
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ermöglicht unter engen Voraussetzungen eine sogenannte Verwertungskündigung.
Erforderlich ist insbesondere, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen.
Der bloße Wunsch, die Wohnung ohne Mieter zu einem höheren Preis verkaufen oder eine höhere Miete erzielen zu können, reicht nicht ohne Weiteres aus.
Eine Kündigung allein zum Zweck einer Mieterhöhung ist nach § 573 Abs. 1 BGB ausgeschlossen.
Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus
Braucht der Vermieter in einem Zweifamilienhaus immer einen Kündigungsgrund?
Nein. § 573a BGB enthält eine wichtige Ausnahme.
Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen und vermietet er die andere Wohnung, kann er das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 573a BGB auch kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB nachweisen zu müssen.
Im Gegenzug verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.
Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben außerdem angeben, dass er die Kündigung auf § 573a BGB stützt.
Wie lang ist die Kündigungsfrist bei einer Kündigung nach § 573a BGB?
Die für den Vermieter geltende Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate.
Damit ergeben sich grundsätzlich:
- bis fünf Jahre seit Überlassung: sechs Monate,
- nach fünf Jahren: neun Monate,
- nach acht Jahren: zwölf Monate.
Zeitmietvertrag
Kann ein Zeitmietvertrag ordentlich gekündigt werden?
Ein wirksam befristeter Wohnraummietvertrag endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Befristung ist grundsätzlich nicht möglich, sofern nicht vertraglich ein entsprechendes Kündigungsrecht vereinbart wurde.
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon grundsätzlich unberührt.
Wann ist ein Zeitmietvertrag überhaupt wirksam?
Ein Wohnraummietvertrag kann nach § 575 BGB grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden.
Der Vermieter muss nach Ablauf der Mietzeit insbesondere einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund haben. In Betracht kommen insbesondere eine spätere Eigennutzung oder bestimmte geplante bauliche Maßnahmen.
Der Grund der Befristung muss dem Mieter bei Vertragsschluss grundsätzlich schriftlich mitgeteilt werden.
Fehlt ein gesetzlich zulässiger Befristungsgrund oder wird dieser nicht ordnungsgemäß mitgeteilt, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Kann der Mieter vor Ablauf eines Zeitmietvertrags trotzdem kündigen?
Eine ordentliche Kündigung ist bei einem wirksamen Zeitmietvertrag grundsätzlich ausgeschlossen.
Möglich bleiben jedoch insbesondere:
- eine außerordentliche Kündigung bei Vorliegen ihrer gesetzlichen Voraussetzungen,
- ein vertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht oder
- eine einvernehmliche Beendigung durch einen Aufhebungsvertrag.
Kündigungsausschluss im Mietvertrag
Kann bei einem unbefristeten Mietvertrag die Kündigung zeitweise ausgeschlossen werden?
Ja.
Auch bei einem grundsätzlich unbefristeten Mietvertrag kann für einen bestimmten Zeitraum ein Kündigungsausschluss vereinbart werden.
Das ist von einem Zeitmietvertrag zu unterscheiden: Beim Kündigungsausschluss besteht ein unbefristetes Mietverhältnis, das lediglich für eine gewisse Zeit nicht ordentlich gekündigt werden kann.
Ob ein formularvertraglicher Kündigungsausschluss wirksam ist, hängt insbesondere von seiner Dauer und der konkreten Gestaltung der Klausel ab.
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund kann nicht beliebig ausgeschlossen werden.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Wann kann ein Mietvertrag fristlos gekündigt werden?
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann grundsätzlich jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende nicht zugemutet werden kann.
Wann kann der Vermieter fristlos kündigen?
Besonders relevant sind erhebliche Mietrückstände.
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB enthält hierfür besondere Kündigungstatbestände.
Daneben können beispielsweise erhebliche Vertragsverletzungen oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.
Bei Pflichtverletzungen ist nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich zunächst eine Abmahnung oder erfolglose Fristsetzung erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme eingreift.
Wann kann der Mieter fristlos kündigen?
Auch dem Mieter kann ein Recht zur fristlosen Kündigung zustehen.
In Betracht kommt insbesondere, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt für den Mieter außerdem ein wichtiger Grund vor, wenn der Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Ob eine sofortige Kündigung möglich ist oder zunächst eine Frist zur Abhilfe gesetzt werden muss, hängt vom jeweiligen Kündigungsgrund ab.
Ordentliche und fristlose Kündigung gleichzeitig
Kann der Vermieter gleichzeitig fristlos und ordentlich kündigen?
Ja.
In der Praxis kann ein Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen und diese vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung verbinden.
Das kann insbesondere bei Mietrückständen Bedeutung haben.
Die beiden Kündigungen haben unterschiedliche Voraussetzungen und müssen rechtlich jeweils selbstständig geprüft werden.
Was bedeutet die Schonfristzahlung bei Mietrückständen?
Bei einer fristlosen Kündigung wegen bestimmter Mietrückstände enthält § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine sogenannte Schonfristregelung.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann die fristlose Kündigung unwirksam werden, wenn die rückständige Miete innerhalb der vorgesehenen Frist vollständig ausgeglichen wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.
Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung wird durch eine solche Schonfristzahlung jedoch nicht automatisch unwirksam. Ihre Wirksamkeit ist gesondert zu prüfen.
Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieters
Kann der Mieter einer ordentlichen Vermieterkündigung widersprechen?
Unter den Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB kann der Mieter einer ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Als Härtegrund kann insbesondere eine erhebliche Schwierigkeit bei der Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen in Betracht kommen.
Auch persönliche Umstände wie schwere Erkrankungen oder besondere Lebenssituationen können je nach Einzelfall erheblich sein.
Bis wann muss der Mieter der Kündigung widersprechen?
Der Widerspruch muss grundsätzlich in Textform erklärt werden.
Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn ihm der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der vorgesehenen Beendigung des Mietverhältnisses zugeht.
Hat der Vermieter den Mieter allerdings nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist hingewiesen, kann der Widerspruch unter den gesetzlichen Voraussetzungen noch später erklärt werden.
Kann der Mieter auch einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund wegen sozialer Härte widersprechen?
Grundsätzlich nein.
Das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB besteht nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
Die Sozialklausel ist deshalb vor allem bei ordentlichen Vermieterkündigungen von Bedeutung.
Sonderkündigungsrechte
Gibt es neben der normalen Kündigung besondere Kündigungsrechte?
Ja. Das Mietrecht kennt verschiedene gesetzliche Sonderkündigungsrechte.
Ein solches Recht kann beispielsweise im Zusammenhang mit bestimmten Modernisierungsmaßnahmen oder anderen gesetzlich geregelten Veränderungen des Mietverhältnisses bestehen.
Auch § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB enthält unter bestimmten Voraussetzungen ein besonderes Kündigungsrecht, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten verweigert.
Welche Kündigungsfrist gilt, richtet sich nach dem jeweiligen Sonderkündigungsrecht.
Häufige Fragen zur Kündigung des Mietvertrags
Kann ein Mieter immer mit drei Monaten Frist kündigen?
Bei einem gewöhnlichen unbefristeten Wohnraummietvertrag grundsätzlich ja.
Abweichungen können sich insbesondere aus einem wirksamen Kündigungsausschluss, einem Zeitmietvertrag oder besonderen gesetzlichen Regelungen ergeben.
Kann der Vermieter ebenfalls einfach mit drei Monaten Frist kündigen?
Nein.
Der Vermieter benötigt bei einem gewöhnlichen unbefristeten Wohnraummietvertrag grundsätzlich zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB.
Außerdem verlängert sich seine gesetzliche Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung der Wohnung.
Kann der Vermieter kündigen, weil er eine höhere Miete erzielen möchte?
Eine Kündigung allein zum Zweck einer Mieterhöhung ist unzulässig.
Auch bei einer Verwertungskündigung reicht der bloße Umstand nicht aus, dass die Wohnung unvermietet teurer verkauft oder anschließend zu einer höheren Miete vermietet werden könnte.
Kann der Mieter per E-Mail kündigen?
Eine gewöhnliche E-Mail genügt für die Kündigung eines Wohnraummietvertrags grundsätzlich nicht.
§ 568 Abs. 1 BGB verlangt Schriftform.
Muss der Vermieter den Mieter auf das Widerspruchsrecht hinweisen?
Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach §§ 574 ff. BGB hinweisen.
Unterbleibt der Hinweis, wird die Kündigung dadurch nicht automatisch unwirksam. Für den Mieter kann sich aber die Möglichkeit eröffnen, den Härtewiderspruch noch zu einem späteren Zeitpunkt zu erklären.
Endet ein Zeitmietvertrag automatisch?
Ein wirksam befristeter Mietvertrag endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Zeit.
Eine gesonderte Kündigung ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich.
Kann eine Kündigung zurückgenommen werden?
Eine wirksam zugegangene Kündigung kann grundsätzlich nicht einseitig zurückgenommen werden.
Soll das Mietverhältnis trotz Kündigung fortgesetzt werden, bedarf es grundsätzlich einer entsprechenden Vereinbarung der Vertragsparteien.
Kündigung des Mietvertrags und Verfassungsrecht
Spielen Grundrechte bei einer Kündigung des Mietvertrags eine Rolle?
Die Wirksamkeit einer Kündigung ist zunächst eine Frage des Zivilrechts. Maßgeblich sind insbesondere die §§ 543, 568 ff. BGB und der konkrete Mietvertrag.
Grundrechte können bei der Auslegung und Anwendung dieser Vorschriften mittelbar Bedeutung erlangen. Das kann insbesondere bei der Abwägung widerstreitender Interessen im Zusammenhang mit Eigentum, Wohnung und besonderen persönlichen Härten relevant werden.
Nicht jede fehlerhafte Anwendung des Mietrechts durch ein Zivilgericht stellt jedoch eine Grundrechtsverletzung dar.
Kann gegen ein Räumungsurteil Verfassungsbeschwerde erhoben werden?
Grundsätzlich kann auch ein letztinstanzliches zivilgerichtliches Räumungsurteil Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde sein.
Das Bundesverfassungsgericht ist jedoch keine weitere Berufungs- oder Revisionsinstanz. Es überprüft nicht allgemein, ob das Fachgericht beispielsweise § 573 BGB oder die Kündigungsfrist richtig angewandt hat.
Erforderlich ist eine spezifische Verletzung von Verfassungsrecht.
In Betracht kommen je nach Fall beispielsweise eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG oder eine grundsätzliche Verkennung von Bedeutung und Tragweite eines betroffenen Grundrechts.
Vor einer Verfassungsbeschwerde müssen grundsätzlich der fachgerichtliche Rechtsweg ausgeschöpft und der Grundsatz der Subsidiarität beachtet werden. Wird eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend gemacht, kann zuvor insbesondere eine Anhörungsrüge erforderlich sein.