Mietrecht – Reparaturen

(Letzte Aktualisierung: 11.12.2021)

Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter erledigen?

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Der Mieter bezahlt mit seiner Miete auch für die Instandhaltung der Mietsache. Daher ist der Mieter nur zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet, deren Abwälzung wirksam vertraglich vereinbart ist.

Aber hier ist der Vermieter auch alles andere als frei. Anerkannt ist, dass nur die Arbeiten, die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung, II. BV) aufgezählt sind, nämlich das Streichen, Tapezieren bzw. Kalken

• der Wände (einschließlich Beseitigung von Dübellöchern),
• der Decken,
• der Fußböden,
• der Heizkörper einschließlich Heizrohre,
• der Innentüren,
• der Innenseiten der Außentüren und
• der Innenseiten der Fenster.

Zu beachten ist, dass eine solche Klausel nach der Rechtsprechung komplett unwirksam ist, sofern nur ein einziger Gegenstand genannt ist, der nicht in dieser Vorschrift genannt wird. Die Klausel kann auch aus anderen Gründen unwirksam sein.

Ist die Schönheitsreparaturklausel in meinem Mietvertrag gültig?

Eine Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, wenn sie dem Mieter Pflichten auferlegt, die nicht in der Zweiten Berechnungsverordnung genannt sind. Daneben gibt es noch zahlreiche mögliche Fehlerquellen, sodass geschätzt wird, dass die allermeisten Schönheitsreparaturklauseln nichtig sind und der Mieter überhaupt nichts tun muss.

Eine individuelle Prüfung des Einzelfalls kann nur im Rahmen der anwaltlichen Beratung erfolgen.

Muss der Vermieter vor dem Einzug die Mietwohnung renovieren?

Ja, dies kann vertraglich durchaus vereinbart werden, es gibt also keine absolute Pflicht des Vermieters, immer nur eine einwandfreie Wohnung zu vermieten.

Allerdings kann er dann vom Mieter keine Schönheitsreparaturen verlangen, sofern er diese nicht finanziell ausgleicht.

Was ist die Kleinreparaturklausel?

Reparaturen an der Mietsache sind grundsätzlich die Pflicht des Vermieters; dieser muss die Mietsache nämlich während der gesamten Mietdauer im vereinbarten (Anfangs-) Zustand halten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Eine Kleinreparaturklausel weicht davon ab und verpflichtet den Mieter, bestimmte Arbeiten (sog. Kleinreparaturen) selbst vorzunehmen.

Was sind Kleinreparaturen?

Kleinreparaturen sind Reparaturarbeiten an der Mietsache, die nicht erheblich ins Gewicht fallen. Eine sogenannte Kleinreparaturklausel kann vorsehen, dass der Mieter diese Arbeiten selbst übernehmen bzw. bezahlen muss. Die Kleinreparaturklausel ist aber nur gültig, wenn

• die Reparaturen jeweils nicht mehr als 75 bis 100 Euro im Einzelfall kosten,
• die Beteiligungssumme auf 200 bis 250 Euro im Jahr gedeckelt ist,
• keine (auch nicht anteilige) Übernahme der Kosten von größeren Reparaturen vorgesehen ist und
• regelmäßig auftretende Schäden nicht erfasst sind.

Schönheitsreparaturen sind Geschichte

Vom „qualvollen Tod der Schönheitsreparaturklausel“ spricht die Legal Tribune Online in ihrem Artikel zu den neuesten Entscheidungen des BGH im Bezug auf Instandsetzungsarbeiten an Mietwohnungen. Und damit hat der Autor absolut Recht: Der Tod ist qualvoll, denn er ist langsam und schmerzhaft. Seit vielen Jahren widmet sich die Rechtsprechung einer absoluten Lappalie im Mietvertragsrecht mit immenser Hingabe und wähnt den Mieter an jeder Ecke als benachteiligt.

Dabei stellt die neueste Entscheidung (18.03.2015; Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 242/13) schon eine Besonderheit dar: Es ging nicht mehr um die Klausel an sich, sondern um die Gegenleistung. Im Mietvertrag darf durchaus vorgesehen werden, dass der Mieter (wie im vorliegenden Fall) eine Wohnung unrenoviert übernimmt, sie aber nach Ende der Mietzeit renoviert zurückgeben muss. Nur ist dann ein „angemessener Ausgleich“ dafür zu zahlen. Das Gericht mischt sich also explizit in die Hauptvertragspflichten, in das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung ein.

Aber ist es nicht gerade die Sache der Vertragspartner, sich über Leistung und Gegenleistung zu einigen? In diesem Bereich hat der Staat nichts verloren, auch nicht über den Umweg der AGB-Kontrolle. Und wer sagt eigentlich, dass es für die Renovierungspflicht keinen Ausgleich gab? Jeder Vertrag ist eine Mischkalkulation. Die Summe aller Nachteile und Risiken muss der Summe aller Vorteile und Chancen entsprechen – jeweils aus der Sicht des Vertragspartners.

Und dementsprechend ist die Pflicht, renovieren zu müssen, und spiegelbildlich das Recht, eine renovierte Wohnung zurückzufordern, ein Rechnungsposten. Wenn ein Mieter weiß, dass er eine Wohnung in eher schlechtem Zustand übernimmt, sie aber im Kündigungszeitpunkt tadellos zurückgeben muss, wird er eher nicht bereit sein, eine besonders hohe Miete zu zahlen. Wirtschaftlich gedacht wird er die Kosten und den Aufwand für die Instandsetzung durch die voraussichtliche Zahl der Monate der Mietdauer teilen und diese Summe als Teil der Miete begreifen.

Ganz ähnlich rechnet natürlich auch der Vermieter. Er muss aber angesichts dieses Urteils (und der vielen Vorgängerurteile) noch mehr in die Waagschale werfen: Eine tiefgehende Rechtsunsicherheit dahingehend, dass sich niemand mehr darauf verlassen kann, dass Vereinbartes auch gilt. „Ein Vertrag ist ein Vertrag ist ein Vertrag“ – über diese juristische Floskel kann man im Mietrecht nur noch lachen. Vor der Rechtsprechung ist keine Übereinkunft mehr sicher. Jeder Vermieter muss damit rechnen, dass Klauseln, die jahrzehntelang vor jedem Gericht Bestand hatten, in Zukunft nur noch heiße Luft sind. Dieses Risiko wird er einpreisen und darum von vornherein eine höhere Miete verlangen müssen.

Kein blue pencil test bei Schönheitsreparaturen

Der sogenannte „blue pencil test“ erlaubt es, unwirksame AGB-Klauseln so zusammenzustreichen, dass eine sinnvolle und zulässige Restregelung erhalten bleibt. Diese entspricht dann zwar nicht komplett dem, was sich der AGB-Verwender vorgestellt hat, aber sie ist zumindest noch besser als eine Komplettunwirksamkeit.

Nun könnte man auch meinen, dass bei Schönheitsreparaturklauseln, die permanent von den Gerichten beanstandet werden, auch ein solcher blauer Bleistift eingesetzt werden könnte. Man streicht eben starre Fristen, unzulässige Pflichten oder unklare Formulierungen heraus und dann bleibt zumindest noch eine gewisse Renovierung durch den Mieter übrig.

Dem haben sich die Gerichte jedoch bisher stets verweigert. Der blue pencil test sei nicht anwendbar, da die Renovierungsklausel nicht zerlegbar sei, sondern eine einzige gesamte Pflicht beinhalte. Wenn man diese zusammenstreicht, sei das eine geltungserhaltende Reduktion, die die Gerichte nicht vornehmen dürfen.

Diese Ansicht überzeugt nicht wirklich. Denn selbstverständlich kann man die Verschönerung einer Wohnung in lauter einzelne Arbeiten aufteilen – jeder Handwerker tut dies, wenn er einen Kostenvoranschlag oder eine Rechnung aufstellt. Die Überlegung dahinter ist wohl eher, dass die Gerichte die Vermieter dazu zwingen wollen, nur zulässige Schönheitsreparaturen zu verlangen. Welche aber überhaupt zulässig sind, ist immer schwerer festzustellen. Im Zweifel muss man davon ausgehen, dass Schönheitsreparaturen vollständig unzulässig sind.

Verstopfter Abfluss – wer zahlt?

Wenn in einer Mietwohnung der Abfluss von Dusche, Badewanne oder Toilette verstopft ist, stellt sich schnell die Frage, wer die häufig notwendige Spezialfirma bezahlen muss. Dies ist nicht so leicht zu beantworten.

Grundsätzlich gilt, dass das Vorliegen eines Sachmangels verschuldensunabhängig ist. Der Vermieter hat auch für Mängel der Mietsache einzustehen, wenn er nichts dafür kann. Bei jedem Mangel besteht eine Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und tritt eine automatische Minderung der Miete ein (§ 536 BGB).

Anders verhält es sich nur, wenn der Mangel aus der Sphäre des Mieters stammt, also von diesem verursacht wurde (§ 326 Abs. 2 Satz 1). Hierfür ist der Vermieter aber wiederum beweispflichtig.

Auch, wenn die Verantwortung des Mieters feststeht, ist er trotzdem noch lange nicht „schuld“. Denn ein vertragsgemäßer Gebrauch ist vom Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Für den vertragsgemäßen Gebrauch zahlt der Mieter ja gerade die Miete, die normalen Abnutzungserscheinungen sind also durch die Zahlung abgegolten.

Der vertragsgemäße Gebrauch schließt die übliche Benutzung von Dusche und Toilette ein. Der Vermieter muss also beseitigen:

• Verstopfungen durch Toilettenpapier – nicht aber solche durch Hygieneprodukte, Katzenstreu oder andere durch die Toilette entsorgte Gegenstände
• Verstopfungen durch normale Ablagerungen – nicht aber durch angesetztes Fett
• Verstopfungen der Dusche durch Haare – nicht aber durch Haareschneiden in der Dusche

Insoweit trifft den Mieter aber auch eine Pflicht zur Benutzung von Haarsieben und ähnlichen Vorrichtungen, die Verstopfungen gerade verhindern sollen.

Soweit die Verstopfung ihre Ursache in der Sphäre des Mieters hat, bleibt diesem schließlich noch die Möglichkeit, seinerseits den Gegenbeweis zu führen, nämlich zu belegen, dass doch eine baulicher Mangel vorlag, der dies erst ausgelöst hat.

Und wenn zum Schluss doch feststeht, dass der Vermieter für die Beseitigung verantwortlich ist, kann immer noch die Kleinreparaturklausel zuschlagen. Hierzu gehören zweifellos auch einmalige Arbeiten am Abfluss. Bleiben die Reparaturen unter bestimmten Summen im Einzelfall und im Jahr, können sie im Mietvertrag – unabhängig von der Frage der Zurechnung – auf den Mieter abgewälzt werden.

Kleinreparaturklauseln

Grundsätzlich ist es allein die Sache des Vermieters, die Wohnung in dem Zustand zu halten, der vereinbart wurde, den sie also am Anfang des Mietverhältnisses hatte. Sämtliche Reparaturen (sofern der Mieter den Schaden nicht schuldhaft verursacht hat) hat er durchzuführen und zu bezahlen.

Allerdings kann der Vermieter sogenannte Kleinreparaturen (auch Kleinstreparaturen oder Bagatellreparaturen genannt) auf den Mieter abwälzen. Dies geht aber nur durch vertragliche Regelung, eine gewohnheitsrechtliche Pflicht dahingehend gibt es (noch) nicht.

Die Regelung im Mietvertrag unterliegt allerdings dem AGB-Recht, ist also vom Gericht nachprüfbar. Hält sie sich nicht den folgenden Grenzen, ist sie komplett ungültig und der Vermieter muss jede Reparatur selbst bezahlen:

• Es darf wirklich nur um Kleinreparaturen handeln, die jeweils nicht mehr als 75 bis 100 Euro im Einzelfall kosten.
• Zudem ist die Beteiligungssumme auf 200 bis 250 Euro im Jahr gedeckelt.
• Eine anteilige Übernahme der Kosten von größeren Reparaturen ist auch dann unwirksam, wenn sie auf die genannten Beträge beschränkt wird.
• Regelmäßig auftretende Schäden sind von vornherein nicht erfasst.

Sind Schönheitsreparaturen überhaupt sinnvoll?

Mittlerweile ist es kaum noch möglich, Schönheitsreparaturen wirksam zu vereinbaren. Die Nische, innerhalb der eine solche Vertragsvereinbarung zulässig ist, wird immer kleiner, kaum noch eine Klausel ist wirklich „sicher“. Insofern sollten Vermieter kalkulatorisch immer davon ausgehen, dass ihre Klausel nicht halten wird und die Kosten für Renovierungen in der Rendite berücksichtigen.

Davon abgesehen stellt sich aber auch die Frage, ob es sinnvoll ist, den Mieter gegen seinen Willen, vielleicht gar durch gerichtliches Urteil, zur Vornahme der Reparaturen zu zwingen. Strotzt die Wohnung dann nämlich vor Unsauberkeiten, Farbnasen und fachlichen Fehlern, ist auch dem Eigentümer nicht gedient. Zwar kann er dann auf Nacherfüllung und Schadenersatz klagen, aber dies erfordert einen (weiteren) Prozess. Ob dieser Aufwand und Stress dafür steht, muss jeder selbst wissen.

Billiger und einfacher ist es häufig, stattdessen einen Vertrag mit einem professionellen Handwerker zu schließen und die Kosten in die Miethöhe einzurechnen.