Mietrecht – Nebenkosten

(Letzte Aktualisierung: 06.09.2026)

Betriebskosten werden im Alltag häufig als Nebenkosten bezeichnet. Gemeint sind laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, seiner Anlagen und Einrichtungen entstehen. Dazu können beispielsweise Kosten für Wasser, Heizung, Warmwasser, Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzug und bestimmte Versicherungen gehören.

Nicht jede Ausgabe des Vermieters ist jedoch eine umlagefähige Betriebskostenposition. Insbesondere Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten.

Auch der häufig verwendete Begriff der „zweiten Miete“ darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass Betriebskosten rechtlich etwas anderes sind als die eigentliche Miete. Ob und in welchem Umfang ein Mieter Betriebskosten tragen muss, richtet sich insbesondere nach dem Mietvertrag, § 556 BGB, der Betriebskostenverordnung und bei Heiz- und Warmwasserkosten zusätzlich nach der Heizkostenverordnung.

Grundlagen der Betriebskostenabrechnung

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe meist gleichbedeutend verwendet. Das Gesetz spricht allerdings von Betriebskosten.

Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 BGB laufend entstehende Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, seiner Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen.

Nicht dazu gehören insbesondere Kosten der Verwaltung sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung.

Auch der Wohnungsstrom des Mieters gehört regelmäßig nicht zur Betriebskostenabrechnung des Vermieters, wenn der Mieter hierfür selbst einen Vertrag mit einem Stromversorger abgeschlossen hat. Umlagefähig können dagegen beispielsweise Kosten der Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile sein.

Muss der Mieter überhaupt Nebenkosten zahlen?

Nur wenn eine entsprechende vertragliche Grundlage besteht. Nach § 556 Abs. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.

Fehlt eine wirksame Vereinbarung über die gesonderte Umlage von Betriebskosten, sind diese grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten.

Allerdings sind bei Heiz- und Warmwasserkosten zusätzlich die zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung zu beachten. Deshalb kann aus dem Fehlen einer allgemeinen Betriebskostenvereinbarung nicht für jede Vertragsgestaltung pauschal gefolgert werden, dass Heiz- und Warmwasserkosten stets vollständig in einer unveränderlichen Gesamtmiete enthalten bleiben.

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Bei einer Betriebskostenpauschale wird grundsätzlich ein fester Betrag vereinbart. Über diesen Betrag wird normalerweise nicht jährlich nach den tatsächlich entstandenen Kosten abgerechnet.

Bei Betriebskostenvorauszahlungen zahlt der Mieter dagegen monatliche Abschläge. Der Vermieter muss über diese Vorauszahlungen jährlich abrechnen. Anschließend ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Die Unterscheidung ist wichtig, weil für eine Anpassung der Zahlungen unterschiedliche Voraussetzungen gelten.

Ist eine Nebenkostenpauschale zulässig?

Ja. § 556 Abs. 2 BGB erlaubt grundsätzlich sowohl eine Betriebskostenpauschale als auch Betriebskostenvorauszahlungen.

Für Heiz- und Warmwasserkosten gelten jedoch regelmäßig strengere Vorgaben. Die Heizkostenverordnung verlangt grundsätzlich eine zumindest teilweise verbrauchsabhängige Verteilung. Bei zentralen Heizungsanlagen müssen grundsätzlich mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden.

Eine vollständige Heizkostenpauschale ist deshalb in vielen Wohnraummietverhältnissen nicht zulässig. Es bestehen allerdings gesetzliche Ausnahmen, beispielsweise für bestimmte Gebäude und besondere Fallgestaltungen. Außerdem gelten die zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung nach § 2 HeizkostenV nicht in gleicher Weise bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.

Eine pauschale Aussage, Heizkosten dürften ausnahmslos niemals pauschaliert werden, wäre daher zu weitgehend.

Fristen der Betriebskostenabrechnung

Bis wann muss der Vermieter die Nebenkosten abrechnen?

Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Beispiel: Läuft der Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025, muss die Abrechnung grundsätzlich spätestens am 31. Dezember 2026 beim Mieter eingegangen sein.

Eine verspätete Abrechnung ist nicht automatisch insgesamt unwirksam. Der Vermieter kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist jedoch grundsätzlich keine Nachforderung mehr verlangen. Eine Ausnahme gilt, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Ein Guthaben des Mieters bleibt von diesem Ausschluss grundsätzlich unberührt.

Wie lange kann der Mieter einer Betriebskostenabrechnung widersprechen?

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter grundsätzlich spätestens innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Nach Ablauf dieser Einwendungsfrist können Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden. Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Die Abrechnungsfrist des Vermieters und die Einwendungsfrist des Mieters sind daher zwei unterschiedliche Zwölfmonatsfristen.

Darf der Vermieter eine bereits erteilte Betriebskostenabrechnung korrigieren?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Insbesondere innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist kann eine Abrechnung grundsätzlich noch korrigiert werden.

Die bloße Zahlung einer Nachforderung durch den Mieter führt nicht automatisch dazu, dass die Abrechnung rechtsgeschäftlich endgültig anerkannt und jede spätere Korrektur ausgeschlossen wäre.

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist dagegen zu unterscheiden: Eine Änderung zulasten des Mieters, durch die erstmals oder zusätzlich eine Nachforderung entsteht, ist grundsätzlich ausgeschlossen, soweit keine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Korrekturen zugunsten des Mieters können dagegen weiterhin relevant sein.

Die bisherige pauschale Aussage, eine Abrechnung könne bereits nach Zahlung durch den Mieter nicht mehr korrigiert werden, ist daher nicht zutreffend.

Belegeinsicht und Prüfbarkeit

Muss der Vermieter Belege zur Nebenkostenabrechnung vorlegen?

Der Mieter hat ein gesetzliches Recht auf Belegeinsicht. Nach § 556 Abs. 4 BGB muss der Vermieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege gewähren.

Der Vermieter darf die Belege inzwischen auch elektronisch zur Verfügung stellen.

Das Einsichtsrecht umfasst nicht nur Rechnungen, sondern kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch die zugrunde liegenden Zahlungsbelege erfassen.

Die frühere Aussage, ein solches Recht des Mieters gebe es „regelmäßig nicht“, ist nach heutiger Rechtslage eindeutig überholt.

Hat der Mieter Anspruch auf Kopien der Belege?

Ein Anspruch auf Belegeinsicht besteht. Ein Anspruch darauf, dass der Vermieter dem Mieter in jedem Fall unaufgefordert Papierkopien sämtlicher Unterlagen zusendet, besteht dagegen nicht ohne Weiteres.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann bei preisfreiem Wohnraum ein Anspruch auf Übersendung von Kopien insbesondere dann in Betracht kommen, wenn eine persönliche Einsichtnahme für den Mieter unzumutbar ist.

Hinzu kommt inzwischen § 556 Abs. 4 BGB: Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen. Dadurch kann die praktische Prüfung einer Abrechnung erheblich erleichtert werden.

Welche Angaben muss eine Betriebskostenabrechnung enthalten?

Eine Betriebskostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann.

Regelmäßig sind insbesondere folgende Angaben erforderlich:

• der Abrechnungszeitraum,
• die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• der angewandte Verteilungsmaßstab, soweit dieser nicht bereits ohne Weiteres verständlich ist,
• die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils und
• der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Beispiel:

• Abrechnungszeitraum: 01.01.2025 bis 31.12.2025
• Hausmeisterkosten insgesamt: 1.200 Euro
• Wohnfläche des Hauses: 600 m²
• Wohnfläche der Wohnung: 60 m²
• Anteil der Wohnung: 10 %
• Hausmeisterkosten der Wohnung: 120 Euro

Am Ende werden die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten den geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt.

Beispiel:

• Betriebskosten insgesamt: 1.930 Euro
• geleistete Vorauszahlungen: 1.800 Euro
• Nachzahlung: 130 Euro

Welche Betriebskosten dürfen umgelegt werden?

Welche Nebenkosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Welche Kostenarten Betriebskosten sein können, ergibt sich insbesondere aus § 2 BetrKV. Voraussetzung für die Umlage ist zusätzlich grundsätzlich eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung.

Zu den in § 2 BetrKV geregelten Kostenarten gehören insbesondere:

• laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer,
• Wasserversorgung,
• Entwässerung,
• Heizung und Warmwasserversorgung,
• Aufzug,
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
• Gartenpflege,
• Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche,
• Schornsteinreinigung,
• bestimmte Sach- und Haftpflichtversicherungen,
• Hauswart, soweit seine Tätigkeit Betriebskosten betrifft,
• bestimmte Kosten von Antennen- und Telekommunikationsanlagen,
• Einrichtungen für die Wäschepflege sowie
• sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.

Welche Position tatsächlich umlagefähig ist, hängt neben der gesetzlichen Einordnung insbesondere vom Mietvertrag und teilweise von weiteren Spezialvorschriften ab.

Können Kabel-TV- und Breitbandkosten noch als Betriebskosten umgelegt werden?

Nur noch eingeschränkt.

Seit dem 1. Juli 2024 können bestimmte laufende Entgelte für Kabel- und Breitbandanschlüsse nicht mehr wie früher über das sogenannte Nebenkostenprivileg auf sämtliche Mieter umgelegt werden.

§ 2 Nr. 15 BetrKV enthält zwar weiterhin bestimmte umlagefähige Kosten von Gemeinschaftsantennen-, Breitband- und Glasfaseranlagen. Die bis zum 30. Juni 2024 umlagefähigen Nutzungsentgelte und monatlichen Grundgebühren sind aber teilweise ausdrücklich entfallen.

Bei modernen Glasfaseranlagen kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Glasfaserbereitstellungsentgelt relevant sein. Hierfür enthält insbesondere § 556 Abs. 3a BGB zusätzliche Anforderungen.

Die frühere pauschale Position „Rundfunkanlagen“ ist deshalb für eine aktuelle Übersicht zu ungenau.

Was sind sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV?

§ 2 Nr. 17 BetrKV ist kein Auffangtatbestand für sämtliche Kosten des Vermieters.

Erfasst werden nur solche laufenden Kosten, die begrifflich Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV sind, aber nicht bereits unter die Nummern 1 bis 16 fallen.

Bei der Umlage sonstiger Betriebskosten kommt der mietvertraglichen Vereinbarung besondere Bedeutung zu. Der bloße allgemeine Begriff „sonstige Betriebskosten“ genügt nicht für jede denkbare Kostenart. Die betreffende Kostenposition muss für den Mieter hinreichend bestimmbar sein.

Je nach Vertragsgestaltung und konkreter Nutzung können beispielsweise in Betracht kommen:

• regelmäßige Wartung bestimmter technischer Einrichtungen,
• regelmäßige Prüfung und Wartung von Feuerlöscheinrichtungen,
• Wartung von Rauchwarnmeldern,
• regelmäßig anfallende Dachrinnenreinigung oder
• Betriebskosten bestimmter gemeinschaftlicher Einrichtungen.

Entscheidend bleibt jeweils, dass es sich um laufende Betriebskosten und nicht um Verwaltungs-, Anschaffungs-, Reparatur- oder Instandsetzungskosten handelt.

Welche Nebenkosten darf der Vermieter nicht umlegen?

Nicht jede Ausgabe im Zusammenhang mit einem Mietshaus ist eine Betriebskostenposition.

Grundsätzlich nicht als Betriebskosten umlagefähig sind insbesondere:

• Verwaltungskosten, beispielsweise die eigentlichen Kosten einer Hausverwaltung,
• Instandhaltungskosten,
• Instandsetzungskosten, insbesondere Reparaturen,
• Rücklagen für zukünftige Reparaturen oder Sanierungen sowie
• Anschaffungskosten für neue Einrichtungen, soweit nicht eine besondere gesetzliche Regelung eingreift.

Bei gemischten Kosten muss gegebenenfalls aufgeteilt werden. Führt ein Hausmeister beispielsweise sowohl umlagefähige Reinigungs- und Kontrollarbeiten als auch nicht umlagefähige Verwaltungs- oder Reparaturarbeiten aus, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres die gesamten Hausmeisterkosten als Betriebskosten abrechnen.

Sind die Kosten für Rauchwarnmelder umlagefähig?

Hier muss zwischen Anschaffung, Miete und Wartung unterschieden werden.

Die regelmäßige Wartung von Rauchwarnmeldern kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich Betriebskostencharakter haben.

Dagegen sind die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht ohne Weiteres als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter solche Mietkosten nicht allein deshalb als sonstige Betriebskosten abrechnen kann.

Auch die Anschaffung eines Geräts ist von laufenden Betriebskosten zu unterscheiden.

Können Wartungs- und Reparaturkosten als Nebenkosten abgerechnet werden?

Wartungskosten können Betriebskosten sein, Reparaturkosten grundsätzlich nicht.

Der entscheidende Unterschied liegt darin, dass Betriebskosten laufend durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen. Kosten für die regelmäßige Prüfung, Pflege oder Wartung einer Anlage können deshalb umlagefähig sein.

Die Beseitigung eines bereits eingetretenen Defekts ist dagegen grundsätzlich Instandsetzung und damit Sache des Vermieters.

Bei sogenannten Vollwartungsverträgen kann deshalb eine Aufteilung erforderlich sein, wenn die Rechnung sowohl umlagefähige Wartungsleistungen als auch nicht umlagefähige Reparaturanteile enthält.

Verteilung der Betriebskosten

Nach welchem Schlüssel werden Nebenkosten verteilt?

Maßgeblich ist zunächst die wirksame Vereinbarung im Mietvertrag.

Ist kein anderer Verteilungsmaßstab vereinbart, sind Betriebskosten nach § 556a Abs. 1 BGB grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

Hängen Betriebskosten dagegen von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung ab, ist grundsätzlich ein Maßstab anzuwenden, der diesem unterschiedlichen Verbrauch oder dieser unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Für Heiz- und Warmwasserkosten enthält die Heizkostenverordnung besondere und vielfach zwingende Regeln.

Dürfen Aufzugskosten auch auf Erdgeschossmieter umgelegt werden?

Ja, grundsätzlich können auch Mieter einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten beteiligt werden, wenn der vereinbarte oder gesetzliche Verteilungsschlüssel dies vorsieht.

Dass ein einzelner Mieter den Aufzug tatsächlich kaum oder überhaupt nicht benutzt, führt nicht automatisch zu seiner Befreiung von den Betriebskosten.

Entscheidend ist daher nicht allein die individuelle Nutzung, sondern der für das Mietverhältnis geltende Umlagemaßstab.

Eine abweichende mietvertragliche Regelung kann möglich sein. Ob etwa bestimmte Stockwerke unterschiedlich behandelt werden dürfen, ist anhand der konkreten Vertragsregelung und ihrer Wirksamkeit zu prüfen.

Wer trägt Betriebskosten für leerstehende Wohnungen?

Bei einer Verteilung nach Wohnfläche darf der Vermieter leerstehende Wohnungen grundsätzlich nicht einfach aus der Gesamtfläche herausrechnen und dadurch den Anteil der verbleibenden Mieter erhöhen.

Beispiel: Besteht ein Gebäude aus zehn gleich großen Wohnungen und stehen zwei davon leer, werden flächenabhängig verteilte Kosten grundsätzlich weiterhin anhand aller zehn Wohnungen verteilt. Die auf die leerstehenden Einheiten entfallenden Anteile verbleiben wirtschaftlich beim Vermieter.

Anders kann die Situation bei verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten aussehen. Dort können die gesetzlichen Verteilungsvorschriften dazu führen, dass verbleibende Mieter einen verhältnismäßig größeren Teil verbrauchsabhängiger Kosten tragen.

Gerade bei Heiz- und Warmwasserkosten gelten die besonderen Vorgaben der Heizkostenverordnung.

Was gilt bei sehr hohem Leerstand und Heizkosten?

Auch bei erheblichen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung nach der Heizkostenverordnung.

Der Bundesgerichtshof hat dies im Verfahren VIII ZR 9/14 ausdrücklich bestätigt. Im entschiedenen Fall führte der starke Leerstand dazu, dass eine zentrale Warmwasseranlage unwirtschaftlich arbeitete. Das allein rechtfertigte keine vollständige Abkehr von der verbrauchsabhängigen Abrechnung.

Der BGH hat allerdings zugleich anerkannt, dass extreme Leerstandssituationen im Einzelfall Korrekturen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) erforderlich machen können. Auch eine Anpassung des verbrauchsabhängigen Anteils auf das gesetzliche Mindestmaß kann unter besonderen Voraussetzungen Bedeutung gewinnen.

Mehr dazu: BGH VIII ZR 9/14: Erhöhte Heiz- und Warmwasserkosten bei Wohnungsleerstand

Müssen Gewerbeeinheiten bei der Betriebskostenabrechnung getrennt berücksichtigt werden?

Nicht automatisch.

Befinden sich in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerbeeinheiten, ist ein gesonderter Vorwegabzug der auf die Gewerbenutzung entfallenden Kosten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur erforderlich, wenn die gewerbliche Nutzung bei einer bestimmten Betriebskostenart zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt.

Die bisherige Aussage, Gewerbebetriebe seien generell separat abzurechnen, war deshalb zu weitgehend.

Beispiel: Verursacht ein Gewerbebetrieb aufgrund seines konkreten Betriebs erheblich mehr Müll als eine Wohnung, kann eine gesonderte Berücksichtigung geboten sein. Allein die Tatsache, dass sich Gewerberäume im Gebäude befinden, genügt dagegen nicht.

Typische Fehler in einer Nebenkostenabrechnung

Welche Fehler kommen bei Betriebskostenabrechnungen häufig vor?

Häufige Fehlerquellen sind insbesondere:

• verspäteter Zugang der Abrechnung,
• fehlende oder unzureichende mietvertragliche Umlagevereinbarung,
• Abrechnung nicht umlagefähiger Verwaltungs- oder Reparaturkosten,
• fehlerhafte Verteilung von Kosten bei Leerstand,
• falscher Umlageschlüssel,
• fehlende Berücksichtigung von Vorauszahlungen,
• unzureichende Trennung umlagefähiger und nicht umlagefähiger Tätigkeiten eines Hauswarts,
• fehlerhafte Behandlung von Gewerbeeinheiten, wenn diese erhebliche Mehrkosten verursachen,
• Verstöße gegen die Heizkostenverordnung sowie
• rechnerische Fehler.

Was gilt bei einer zu spät erteilten Nebenkostenabrechnung?

Die Abrechnung muss dem Mieter grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.

Wird diese Frist überschritten, verliert der Vermieter grundsätzlich das Recht, eine Nachzahlung zu verlangen. Das gilt nicht, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Ein Guthaben des Mieters bleibt dagegen grundsätzlich bestehen.

Was passiert, wenn Betriebskosten im Mietvertrag nicht vereinbart wurden?

Ist die Umlage einer Betriebskostenart nicht wirksam vereinbart, kann der Vermieter sie grundsätzlich nicht allein deshalb nachträglich abrechnen, weil die betreffende Ausgabe tatsächlich entstanden ist.

Bei den in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV aufgeführten Kosten kann eine allgemeine wirksame Bezugnahme auf die Betriebskosten häufig genügen. Für „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV gelten strengere Anforderungen an die Bestimmbarkeit der Kostenart.

Heiz- und Warmwasserkosten unterliegen zusätzlich der Heizkostenverordnung.

Ist ein Abrechnungszeitraum von mehr als zwölf Monaten zulässig?

§ 556 Abs. 3 BGB verlangt eine jährliche Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen.

Das bedeutet allerdings nicht, dass ein Mieter bei einem unterjährigen Einzug zwingend eine eigene Teilabrechnung erhalten muss. Der Vermieter ist nach dem Gesetz gerade nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet.

Zieht ein Mieter beispielsweise am 1. Oktober in eine Wohnung ein, kann die Abrechnung weiterhin dem regulären Abrechnungszeitraum des Hauses folgen. Der Mieter darf dabei selbstverständlich nur mit dem auf seinen Nutzungszeitraum beziehungsweise Verbrauch entfallenden Anteil belastet werden.

Die bisherige Empfehlung, bei einem Einzug am 1. Oktober müsse zwingend bereits zum 31. Dezember eine gesonderte erste Abrechnung erstellt werden, war deshalb missverständlich.

Anpassung von Betriebskostenpauschalen und Vorauszahlungen

Kann der Vermieter eine Betriebskostenpauschale erhöhen?

Ja, aber nicht ohne Weiteres.

Bei einer Betriebskostenpauschale kann der Vermieter gestiegene Betriebskosten nach § 560 Abs. 1 BGB durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umlegen, wenn eine entsprechende Anpassungsmöglichkeit im Mietvertrag vereinbart ist.

Die Erklärung muss den Grund für die Umlage bezeichnen und erläutern.

Der erhöhte Betrag wird grundsätzlich mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats geschuldet.

Sinken die Betriebskosten, muss die Pauschale nach § 560 Abs. 3 BGB entsprechend herabgesetzt werden. Der Vermieter muss dem Mieter die Ermäßigung unverzüglich mitteilen.

Kann der Vermieter die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen?

Ja. Nach einer Betriebskostenabrechnung kann jede Vertragspartei nach § 560 Abs. 4 BGB durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Maßgeblicher Ausgangspunkt ist häufig das Ergebnis der letzten Abrechnung. Allerdings darf die neue Vorauszahlung nicht beliebig erhöht werden. Sie soll sich an den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Betriebskosten orientieren.

Sind konkrete Preissteigerungen oder Kostensenkungen bereits absehbar, können diese bei einer sachgerechten Prognose berücksichtigt werden.

Beispiel:

Betriebskostenvorauszahlung im Vorjahr	12 × 150 Euro = 1.800 Euro
tatsächliche Betriebskosten	2.160 Euro
Nachzahlung	360 Euro
möglicher Ausgangswert für neue Vorauszahlung	180 Euro/Monat

Eine schematische Erhöhung um exakt ein Zwölftel der letzten Nachzahlung ist allerdings nicht zwingend. Entscheidend ist eine angemessene Prognose der künftig zu erwartenden Kosten.

Darf der Vermieter einen zusätzlichen Sicherheitszuschlag auf die Vorauszahlungen verlangen?

Nicht beliebig. Betriebskostenvorauszahlungen müssen angemessen sein.

Eine pauschale Erhöhung allein mit der Begründung, sämtliche Kosten könnten künftig steigen, genügt nicht ohne Weiteres. Konkrete und bereits absehbare Kostenentwicklungen können dagegen bei der Prognose berücksichtigt werden.

Der Maßstab bleibt die voraussichtliche Höhe der tatsächlich entstehenden umlagefähigen Betriebskosten.

Heizkosten und besondere aktuelle Regelungen

Wie müssen Heizkosten verteilt werden?

Nach der Heizkostenverordnung sind Kosten einer zentralen Heizungsanlage grundsätzlich teilweise verbrauchsabhängig abzurechnen.

In der Regel werden mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt. Die übrigen Kosten werden grundsätzlich nach Wohn- oder Nutzfläche beziehungsweise einem nach der Heizkostenverordnung zulässigen Flächenmaßstab verteilt.

In bestimmten Gebäuden schreibt § 7 HeizkostenV einen Verbrauchsanteil von 70 % vor.

Was passiert, wenn Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden?

Verstößt der Vermieter gegen die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung, kann der Mieter nach § 12 HeizkostenV grundsätzlich berechtigt sein, den auf ihn entfallenden Anteil an den Heiz- oder Warmwasserkosten um 15 % zu kürzen.

Daneben kennt die Heizkostenverordnung weitere Kürzungsrechte, beispielsweise bei bestimmten Verstößen gegen Anforderungen an fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte oder gegen Informationspflichten.

Ob ein Kürzungsrecht tatsächlich besteht, muss anhand des konkreten Verstoßes und der jeweiligen Ausnahmevorschriften geprüft werden.

Wer trägt die CO₂-Kosten für Heizung?

Bei bestimmten fossilen Heizsystemen trägt seit Einführung des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes nicht mehr automatisch allein der Mieter sämtliche im Brennstoffpreis enthaltenen CO₂-Kosten.

Bei Wohngebäuden werden diese Kosten grundsätzlich nach gesetzlichen Kriterien zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Maßgeblich ist insbesondere die energetische Qualität des Gebäudes.

Für die Betriebskostenabrechnung bedeutet dies, dass der Vermieter nicht ohne Weiteres den vollständigen CO₂-Kostenanteil auf den Mieter abwälzen darf, wenn das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz eine Beteiligung des Vermieters vorsieht.

Verfassungsrechtlicher Bezug bei Betriebskostenstreitigkeiten

Kann eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung eine Grundrechtsverletzung sein?

Ein Fehler in einer Betriebskostenabrechnung ist zunächst eine Frage des einfachen Mietrechts. Auch eine falsche zivilgerichtliche Anwendung von § 556 BGB oder der Betriebskostenverordnung begründet nicht automatisch eine Grundrechtsverletzung.

Verfassungsrechtlich relevant kann ein mietrechtliches Verfahren insbesondere dann werden, wenn ein Gericht spezifisches Verfassungsrecht verletzt. Denkbar sind beispielsweise Verstöße gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG oder in besonderen Konstellationen eine grundlegend fehlerhafte Berücksichtigung eigentumsrechtlicher Positionen aus Art. 14 Abs. 1 GG.

Das Bundesverfassungsgericht ist jedoch keine zusätzliche Berufungs- oder Revisionsinstanz. Es überprüft nicht allgemein, ob die Betriebskostenabrechnung richtig berechnet oder das BGB fehlerfrei angewendet wurde.

Wann kann nach einem Betriebskostenprozess eine Verfassungsbeschwerde in Betracht kommen?

Eine Verfassungsbeschwerde gegen eine zivilgerichtliche Entscheidung setzt eine spezifische Grundrechtsverletzung voraus. Ein bloßer fachrechtlicher Fehler genügt nicht.

Vor Erhebung einer Verfassungsbeschwerde müssen grundsätzlich der fachgerichtliche Rechtsweg ausgeschöpft und der Subsidiaritätsgrundsatz beachtet werden. Wird eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend gemacht, kann zuvor insbesondere eine Anhörungsrüge erforderlich sein.

Die anwaltliche Tätigkeit des Autors dieses Informationsportals bezieht sich insoweit nicht auf die reguläre Vertretung in mietrechtlichen Betriebskostenstreitigkeiten, sondern auf Verfassungsrecht, Grundrechte und Verfassungsbeschwerden sowie gegebenenfalls anschließende menschenrechtliche Verfahren.

Häufige Fragen zu Nebenkosten und Betriebskosten

Muss der Vermieter jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen?

Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen: ja. Nach § 556 Abs. 3 BGB ist jährlich abzurechnen.

Bei einer echten Betriebskostenpauschale erfolgt dagegen grundsätzlich keine jährliche Abrechnung über tatsächliche Kosten.

Kann der Vermieter Reparaturen über die Nebenkosten abrechnen?

Nein, grundsätzlich nicht. Reparatur- und Instandsetzungskosten gehören zum Verantwortungsbereich des Vermieters und sind keine laufenden Betriebskosten.

Anders können laufende Wartungskosten zu beurteilen sein.

Muss der Mieter eine Nebenkostennachzahlung sofort bezahlen?

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung kann grundsätzlich einen fälligen Nachzahlungsanspruch begründen. Der Mieter darf die Abrechnung jedoch prüfen und insbesondere Belegeinsicht verlangen.

Ob wegen konkreter Einwendungen oder einer verweigerten Belegeinsicht ein Zurückbehaltungs- oder Leistungsverweigerungsrecht besteht, hängt von der jeweiligen Situation ab.

Kann der Vermieter Nebenkosten rückwirkend erhöhen?

Hier muss zwischen Pauschale und Vorauszahlung unterschieden werden.

Bei einer Betriebskostenpauschale enthält § 560 BGB besondere Regeln für Kostensteigerungen, einschließlich einer begrenzten Rückwirkung bei rückwirkend erhöhten Betriebskosten.

Bei Vorauszahlungen erfolgt eine Anpassung dagegen grundsätzlich nach einer Abrechnung für die Zukunft. Die tatsächlich entstandenen Kosten des abgerechneten Zeitraums werden durch die Abrechnung ausgeglichen.

Was kann ein Mieter tun, wenn die Nebenkostenabrechnung falsch erscheint?

Zunächst sollte die Abrechnung rechnerisch und inhaltlich geprüft werden. Besonders wichtig sind der Abrechnungszeitraum, die einzelnen Kostenpositionen, der Umlageschlüssel, die Wohn- beziehungsweise Gesamtfläche, die geleisteten Vorauszahlungen und die Frage, ob die Kosten überhaupt umlagefähig sind.

Zusätzlich kann der Mieter Belegeinsicht nach § 556 Abs. 4 BGB verlangen.

Einwendungen sollten innerhalb der gesetzlichen Zwölfmonatsfrist nach Zugang der Abrechnung erhoben werden.