Mietrecht – Mietminderung

(Letzte Aktualisierung: 06.09.2026)

Wenn eine Mietwohnung nicht die vertraglich geschuldete Beschaffenheit aufweist und ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird, kann die Miete gemäß § 536 BGB gemindert sein.

Die Mietminderung tritt grundsätzlich kraft Gesetzes ein. Der Mieter muss sie also nicht erst „beantragen“. Allerdings muss ein während der Mietzeit auftretender Mangel dem Vermieter grundsätzlich unverzüglich angezeigt werden.

Neben der Mietminderung kann dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Zurückbehaltungsrecht zustehen. Dabei wird ein zusätzlicher Teil der Miete vorübergehend zurückbehalten, um Druck auf den Vermieter zur Mangelbeseitigung auszuüben. Das Zurückbehaltungsrecht ist von der endgültigen Mietminderung zu unterscheiden.

Vorsicht: Eine zu hohe oder unberechtigte Kürzung der laufenden Mietzahlungen kann zu Mietrückständen und im schlimmsten Fall zu einer Kündigung führen.

Mietminderung bei Mängeln der Wohnung

Wann kann der Mieter die Miete mindern?

Nach § 536 Abs. 1 BGB kommt eine Mietminderung in Betracht, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mehr als nur unerheblich mindert.

Ein Mangel liegt vereinfacht gesagt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung von dem Zustand abweicht, den der Vermieter nach dem Mietvertrag schuldet.

In Betracht kommen insbesondere:

• bauliche oder technische Mängel,
• Feuchtigkeit oder Schimmel,
• Ausfälle von Heizung oder Warmwasserversorgung,
• erhebliche Lärm- oder Geruchsbelästigungen,
• eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche sowie
• unter bestimmten Voraussetzungen auch rechtliche Hindernisse, die den vertragsgemäßen Gebrauch einschränken.

Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht zur Mietminderung.

Wie muss die Mietminderung erklärt werden?

Die Mietminderung tritt bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen grundsätzlich automatisch ein. Eine besondere Erklärung wie „Hiermit mindere ich die Miete um 20 Prozent“ ist für die Entstehung des Minderungsrechts nicht erforderlich.

Davon zu unterscheiden ist die Mängelanzeige.

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter diesen nach § 536c Abs. 1 BGB grundsätzlich unverzüglich dem Vermieter anzeigen.

Unterlässt der Mieter die erforderliche Anzeige, kann er nach § 536c Abs. 2 BGB zum Ersatz des dadurch entstehenden Schadens verpflichtet sein. Soweit der Vermieter wegen der unterbliebenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte, können außerdem Minderungs- und weitere Mängelrechte ausgeschlossen sein.

Praktisch sollte eine Mängelanzeige deshalb möglichst so erfolgen, dass ihr Inhalt und ihr Zugang später nachgewiesen werden können.

Muss der Mieter bei der Mängelanzeige bereits eine Minderungsquote nennen?

Nein.

Für die Mängelanzeige genügt grundsätzlich eine hinreichend konkrete Beschreibung des Mangels. Der Mieter muss nicht zwingend bereits erklären, um welchen Prozentsatz er die Miete mindern wird.

Gerade bei unsicherer Rechtslage kann eine vorschnell festgelegte Minderungsquote riskant sein. Entscheidend ist nicht eine vom Mieter einseitig festgelegte Prozentzahl, sondern die objektiv angemessene Herabsetzung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB.

Von welcher Miete wird die Mietminderung berechnet?

Bei Wohnraummietverhältnissen ist für die Berechnung einer prozentualen Mietminderung grundsätzlich die Bruttomiete maßgeblich, also die vereinbarte Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen oder einer Betriebskostenpauschale.

Der Minderungsbetrag wird deshalb grundsätzlich nicht lediglich aus der Nettokaltmiete berechnet.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Das hängt vom Umfang der tatsächlichen Gebrauchseinschränkung ab.

Es gibt keine gesetzliche Tabelle, in der bestimmten Mängeln verbindliche Prozentsätze zugeordnet sind. Entscheidungen anderer Gerichte können eine Orientierung geben, sind aber nicht ohne Weiteres auf einen anderen Sachverhalt übertragbar.

Für die Höhe der Minderung können insbesondere relevant sein:

• Art und Schwere des Mangels,
• Dauer der Beeinträchtigung,
• betroffene Räume,
• Jahreszeit,
• Intensität und Häufigkeit einer Störung sowie
• der Umfang, in dem die Wohnung weiterhin genutzt werden kann.

Ist die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben, kann die Miete für den betreffenden Zeitraum vollständig entfallen. Bei einer teilweisen Beeinträchtigung ist sie angemessen herabgesetzt.

Ausschluss der Mietminderung

Wann scheidet eine Mietminderung aus?

Ein Minderungsrecht kann insbesondere ausgeschlossen oder eingeschränkt sein:

• wenn der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsschluss kannte (§ 536b Satz 1 BGB),
• wenn ihm der Mangel bei Vertragsschluss infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt blieb und der Vermieter ihn nicht arglistig verschwiegen hat (§ 536b Satz 2 BGB),
• wenn der Mieter eine mangelhafte Wohnung in Kenntnis des Mangels annimmt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten (§ 536b BGB),
• soweit der Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel entgegen § 536c BGB nicht anzeigt und der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte,
• bei lediglich unerheblichen Beeinträchtigungen (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) sowie
• für grundsätzlich bis zu drei Monate, soweit eine Beeinträchtigung auf einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB beruht (§ 536 Abs. 1a BGB).

Nicht erforderlich ist dagegen grundsätzlich ein Verschulden des Vermieters. Die Mietminderung nach § 536 BGB knüpft zunächst an die objektive Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs an.

Kann der Mieter mindern, wenn er den Mangel selbst verursacht hat?

Nicht ohne Weiteres.

Hat der Mieter die Beeinträchtigung selbst pflichtwidrig verursacht und ist sie seinem Verantwortungsbereich zuzurechnen, kann er sich grundsätzlich nicht auf ein Minderungsrecht berufen.

Davon zu unterscheiden sind Veränderungen und Verschlechterungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Solche Abnutzungen hat der Mieter nach § 538 BGB grundsätzlich nicht zu vertreten.

Entscheidend sind deshalb Ursache des Mangels und die Verantwortungsbereiche der Beteiligten.

Muss den Vermieter ein Verschulden am Mangel treffen?

Nein.

Die Mietminderung ist kein Schadensersatzanspruch. Nach § 536 BGB kommt es grundsätzlich darauf an, ob die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung mangelbedingt beeinträchtigt ist.

Ein Verschulden des Vermieters kann dagegen für zusätzliche Schadensersatzansprüche nach § 536a BGB von Bedeutung sein.

Mängelanzeige

Muss der Mieter einen Mangel an der Mietwohnung mitteilen?

Ja. Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter diesen nach § 536c Abs. 1 BGB unverzüglich anzeigen.

Das ist schon deshalb wichtig, weil der Vermieter regelmäßig nur dann die Möglichkeit erhält, den Mangel zu prüfen und zu beseitigen.

Unterbleibt die Anzeige, kann der Mieter für daraus entstehende zusätzliche Schäden haften. Außerdem können Mängelrechte ausgeschlossen sein, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte.

Wie sollte ein Mangel dokumentiert werden?

Bei einem möglichen späteren Streit sollte der Mieter den Mangel möglichst nachvollziehbar dokumentieren.

Je nach Art des Mangels kommen beispielsweise in Betracht:

• Fotos und Videos,
• Lärmprotokolle,
• Messwerte,
• Zeugen,
• Schriftverkehr mit dem Vermieter sowie
• bei komplexen technischen Ursachen gegebenenfalls Sachverständigengutachten.

Eine gute Dokumentation ist insbesondere für die Frage wichtig, wie lange und in welchem Umfang die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich beeinträchtigt war.

Zurückbehaltungsrecht zusätzlich zur Mietminderung

Darf der Mieter neben der Mietminderung weitere Miete zurückbehalten?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann neben der Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht bestehen.

Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht haben unterschiedliche Funktionen:

• Die Mietminderung reduziert die geschuldete Miete endgültig für den Zeitraum des Mangels.
• Das Zurückbehaltungsrecht soll zusätzlichen Druck auf den Vermieter ausüben, den Mangel zu beseitigen. Der zurückbehaltene Betrag bleibt grundsätzlich geschuldet und muss später gegebenenfalls nachgezahlt werden.

Die Höhe eines Zurückbehaltungsrechts ist nicht schematisch festgelegt. Es muss verhältnismäßig bleiben und endet grundsätzlich, wenn sein Zweck nicht mehr erreicht werden kann oder der Mangel beseitigt wurde.

Wegen des erheblichen Kündigungsrisikos bei zu hohen Mietrückständen sollte eine zusätzliche Zurückbehaltung besonders sorgfältig geprüft werden.

Mietminderung wegen zu kleiner Wohnung

Ist eine zu kleine Mietwohnung ein Mangel?

Bei Wohnraum gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich: Ist die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner als die vertraglich vereinbarte Wohnfläche, liegt regelmäßig ein erheblicher Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vor.

Eine zusätzliche Darlegung, dass die Nutzung der Wohnung durch die geringere Fläche konkret beeinträchtigt wurde, ist bei einer Überschreitung dieser Erheblichkeitsschwelle grundsätzlich nicht erforderlich.

Beträgt die Abweichung dagegen höchstens zehn Prozent, begründet allein die Flächendifferenz nach dieser Rechtsprechung grundsätzlich noch keinen zur Minderung berechtigenden Mangel.

Wie wird die Mietminderung bei einer zu kleinen Wohnung berechnet?

Liegt die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Wohnfläche, richtet sich die Minderungsquote grundsätzlich nach der gesamten prozentualen Flächenabweichung.

Die Zehn-Prozent-Grenze ist also kein „Freibetrag“, der zunächst von der Abweichung abgezogen würde.

Ist eine mit 75 m² vereinbarte Wohnung tatsächlich nur 60 m² groß, beträgt die Flächenabweichung 20 Prozent. Bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen kommt deshalb grundsätzlich eine Mietminderung um 20 Prozent in Betracht.

Beispiele zur Mietminderung wegen einer zu kleinen Wohnung

Beispiel 1:
Vereinbarte Wohnfläche: 100 m²
Tatsächliche Wohnfläche: 92 m²
Abweichung: 8 %
Allein aufgrund der Flächenabweichung grundsätzlich keine Minderung nach der Zehn-Prozent-Rechtsprechung.

Beispiel 2:
Vereinbarte Wohnfläche: 75 m²
Tatsächliche Wohnfläche: 60 m²
Abweichung: 20 %
Grundsätzlich kommt eine Mietminderung um 20 % in Betracht.

Beispiel 3:
Vereinbarte Wohnfläche: 40 m²
Tatsächliche Wohnfläche: 36 m²
Abweichung: genau 10 %
Allein aufgrund der Flächenabweichung grundsätzlich keine Minderung.

Beispiel 4:
Vereinbarte Wohnfläche: 40 m²
Tatsächliche Wohnfläche: 35,8 m²
Abweichung: 10,5 %
Bei einer monatlichen Bruttomiete von 600 Euro entspräche eine Minderungsquote von 10,5 % einem Betrag von 63 Euro.

Gilt die Zehn-Prozent-Grenze auch für jede andere wohnflächenabhängige Frage?

Nein.

Die Zehn-Prozent-Rechtsprechung betrifft insbesondere die Frage, wann eine Flächenabweichung einen erheblichen Mangel im Sinne des § 536 BGB darstellt.

Für andere mietrechtliche Fragen ist nicht zwingend die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich. So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise für Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete und für bestimmte Betriebskostenabrechnungen die tatsächliche Wohnfläche in den Vordergrund gestellt.

Die Zehn-Prozent-Grenze ist deshalb keine allgemeine mietrechtliche Toleranzgrenze für sämtliche Berechnungen.

Schimmel in der Mietwohnung

Ist Schimmelbefall ein Mietmangel?

Tatsächlich vorhandener Schimmelbefall kann einen Mangel der Mietwohnung darstellen, wenn dadurch die vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigt wird.

Davon zu unterscheiden ist die Frage, warum der Schimmel entstanden ist und wer dafür verantwortlich ist. Als Ursachen kommen insbesondere bauliche Gegebenheiten, Feuchtigkeitsschäden, Heiz- und Lüftungsverhalten oder mehrere zusammenwirkende Faktoren in Betracht.

Muss ein Altbau heutigen Neubaustandards entsprechen?

Nein.

Die frühere Aussage, auch eine alte Wohnung müsse hinsichtlich ihrer Baukonstruktion grundsätzlich heutigen Wohn- und Baustandards entsprechen, ist zu weitgehend.

Haben die Parteien keine besondere Beschaffenheit vereinbart, ist bei der Beurteilung baulicher Eigenschaften grundsätzlich auch der technische Standard zu berücksichtigen, der bei Errichtung des Gebäudes galt.

Der Bundesgerichtshof hat insbesondere entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden eines älteren Gebäudes nicht allein deshalb einen Mietmangel darstellen, weil sie nach heutigen technischen Maßstäben ungünstig sind, wenn die Konstruktion den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen entsprach.

Das bedeutet allerdings nicht, dass tatsächlich auftretender Schimmel stets hinzunehmen wäre. Ob ein konkreter Schimmelbefall einen Mangel darstellt und wodurch er verursacht wurde, ist gesondert zu prüfen.

Wie viel Lüften und Heizen kann vom Mieter verlangt werden?

Das lässt sich nicht mit einer starren Zahl beantworten.

Nach der Rechtsprechung hängt die Zumutbarkeit des Heiz- und Lüftungsverhaltens insbesondere von Alter und Ausstattung des Gebäudes, der konkreten Wohnung und dem Nutzungsverhalten ab.

Pauschale Regeln wie „dreimal täglich zehn Minuten lüften“ beantworten deshalb nicht in jedem Fall die rechtliche Frage, ob das vom Mieter erforderliche Verhalten noch zumutbar ist.

Wer muss bei Schimmel die Ursache beweisen?

Bei Schimmelstreitigkeiten ist häufig eine technische Ursachenklärung erforderlich.

Der Mieter muss zunächst grundsätzlich das Vorliegen des Mangels darlegen und gegebenenfalls beweisen. Geht es anschließend darum, ob der Schimmel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters oder aus dem Nutzungsverhalten des Mieters stammt, spielen die jeweiligen Verantwortungs- und Wahrnehmungsbereiche bei der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast eine wichtige Rolle.

Die ältere, stark vereinfachende Darstellung einer festen „Gefahrkreistheorie“, nach der zunächst stets der Vermieter sämtliche baulichen Ursachen ausschließen und anschließend der Mieter seine „Unschuld“ beweisen müsse, bildet die differenzierte zivilprozessuale Beweislast nicht zuverlässig ab.

In vielen Fällen kann ein Sachverständigengutachten erforderlich sein.

Mietminderung bei Baulärm vom Nachbargrundstück

Kann der Mieter wegen Baulärms auf einem Nachbargrundstück die Miete mindern?

Nicht automatisch.

Die frühere Annahme, Baulärm von einem Nachbargrundstück begründe unabhängig von den Einflussmöglichkeiten des Vermieters regelmäßig einen Mietmangel, entspricht nicht mehr der maßgeblichen BGH-Rechtsprechung.

Haben die Mietvertragsparteien keine besondere Beschaffenheit des Wohnumfelds vereinbart und treten nach Vertragsschluss erhöhte Geräuschimmissionen von einem Nachbargrundstück auf, ist entscheidend, ob der Vermieter diese Immissionen seinerseits ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten hinnehmen muss.

Ist der Vermieter gegenüber dem Nachbarn nach den nachbarrechtlichen Maßstäben zur entschädigungslosen Duldung verpflichtet, liegt nicht allein aufgrund des Baulärms automatisch ein Mietmangel vor.

Spielt es eine Rolle, ob bei Vertragsschluss eine Baulücke vorhanden war?

Eine vorhandene Baulücke bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter jede spätere Baumaßnahme und jede damit verbundene Belastung als vertraglich vereinbart hinnehmen muss.

Ebenso wenig folgt allein aus einer Baulücke, dass eine bestimmte künftige Ruhe des Wohnumfelds zugesichert wurde.

Entscheidend ist, welche Beschaffenheit der Wohnung und ihres Umfelds die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart haben und wie die nachträglich auftretenden Immissionen nach den maßgeblichen rechtlichen Kriterien einzuordnen sind.

Ist für eine Mietminderung wegen Baulärms ein Verschulden des Vermieters erforderlich?

Nein. Ein Verschulden ist für § 536 BGB grundsätzlich nicht erforderlich.

Das bedeutet aber nicht, dass jede objektiv wahrnehmbare Störung automatisch einen Mietmangel darstellt. Zunächst muss festgestellt werden, ob nach dem Inhalt des Mietvertrags überhaupt eine nachteilige Abweichung von der geschuldeten Beschaffenheit vorliegt.

Der Ausschluss eines Verschuldenserfordernisses ersetzt daher nicht die vorgelagerte Prüfung, ob ein Mangel besteht.

Mietminderung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Darf der Mieter während einer Modernisierung die Miete mindern?

Grundsätzlich können erhebliche Beeinträchtigungen durch Bau- oder Modernisierungsarbeiten einen Mangel darstellen und zur Mietminderung berechtigen.

Eine besondere Ausnahme enthält § 536 Abs. 1a BGB für bestimmte energetische Modernisierungen.

Danach bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht, soweit die Beeinträchtigung aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient.

Was gilt als energetische Modernisierung?

Eine energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB ist eine bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.

Nicht jede Modernisierungsmaßnahme fällt unter diese Vorschrift.

So führt beispielsweise allein eine Maßnahme zur nachhaltigen Reduzierung des Wasserverbrauchs, eine allgemeine Gebrauchswerterhöhung oder eine sonstige Modernisierung nicht automatisch zum dreimonatigen Minderungsausschluss des § 536 Abs. 1a BGB.

Soweit eine Baumaßnahme gleichzeitig unterschiedliche Zwecke verfolgt, muss geprüft werden, in welchem Umfang die Beeinträchtigungen gerade auf die energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB zurückzuführen sind.

Gilt der Ausschluss der Mietminderung für die gesamte Dauer der energetischen Modernisierung?

Nein.

§ 536 Abs. 1a BGB lässt die Minderung nur für die Dauer von drei Monaten außer Betracht.

Dauert die relevante Beeinträchtigung länger an, können nach Ablauf dieses Zeitraums grundsätzlich wieder Minderungsrechte bestehen, sofern die weiteren Voraussetzungen des § 536 BGB erfüllt sind.

Mietminderung bei Störungen durch Tiere

Kann das wiederholte Eindringen einer Nachbarskatze ein Mietmangel sein?

Auch Beeinträchtigungen durch Tiere können im Einzelfall einen Mietmangel darstellen, wenn sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigen.

Das Amtsgericht Potsdam hat in einem Einzelfall eine Mietminderung von 10 % wegen einer Nachbarskatze angenommen, die wiederholt in die Wohnung der Mieter eindrang. Das Gericht berücksichtigte dabei insbesondere, dass die Mieter Fenster und Terrassentür nicht ungestört geöffnet lassen konnten.

Mehr zu dieser älteren Einzelfallentscheidung: kostenlose-urteile.de.

Aus einer solchen amtsgerichtlichen Entscheidung lässt sich allerdings keine allgemeine Minderungsquote für Katzen oder andere Tiere ableiten.

Entscheidend sind insbesondere Häufigkeit und Intensität der Störung sowie die konkreten Möglichkeiten des Mieters, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen.

Mietminderung und Verantwortlichkeit

Mietminderung: Wer ist schuld?

§ 536 BGB knüpft die Mietminderung grundsätzlich nicht an ein Verschulden des Vermieters.

Ein Mangel ist eine nachteilige Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit, die die Gebrauchstauglichkeit mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Für den Zeitraum der Beeinträchtigung ist die Miete kraft Gesetzes entsprechend reduziert.

Hat die Mietsache (…) einen Mangel (…), so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Die Minderung ist deshalb vom Schadensersatz zu unterscheiden.

Hat beispielsweise ein Dritter eine Beeinträchtigung verursacht, bedeutet dies nicht automatisch, dass eine Minderung ausgeschlossen wäre. Allerdings muss zunächst festgestellt werden, ob die betreffende Beeinträchtigung nach dem Inhalt des Mietvertrags tatsächlich einen Mangel darstellt.

Gerade bei Umwelt- und Nachbarimmissionen wie Baulärm ist diese Frage nach der neueren Rechtsprechung differenziert zu beurteilen.

Rechtsmängel und Konkurrenzschutz

Kann ein Verstoß gegen vertraglichen Konkurrenzschutz ein Mietmangel sein?

Ja.

Insbesondere in Gewerberaummietverhältnissen kann ein vertraglich geschuldeter Konkurrenzschutz Bestandteil der vereinbarten Beschaffenheit beziehungsweise der geschuldeten Gebrauchsgewährung sein.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 10. Oktober 2012 (XII ZR 117/10) einen Verstoß gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzpflicht als Mangel der Mietsache eingeordnet.

Welche Rechtsfolgen sich daraus ergeben und insbesondere welche Minderungsquote angemessen ist, hängt von den konkreten Auswirkungen auf den Gebrauch der Gewerberäume ab.

Spielt die Präambel eines Mietvertrags bei der Auslegung eine Rolle?

Ja.

Auch Vorbemerkungen oder eine Präambel können für die Auslegung eines Vertrags Bedeutung haben.

Entscheidend ist nicht allein, ob eine Aussage unter einer nummerierten Vertragsklausel steht. Bei der Auslegung ist vielmehr der gesamte Vertragsinhalt einschließlich Zusammenhang, Zweck und erkennbarer Vorstellungen der Parteien zu berücksichtigen.

Eine Präambel ist deshalb nicht automatisch „unverbindlich“.

Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters

Wann verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietwohnung?

Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache grundsätzlich in sechs Monaten.

Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Entscheidend ist also grundsätzlich nicht erst, wann der Vermieter einen Schaden entdeckt oder eine Rechnung erhält.

Muss der Vermieter innerhalb von sechs Monaten bereits Klage erheben?

Die Verjährung muss innerhalb der laufenden Frist wirksam gehemmt oder anderweitig beeinflusst werden, wenn der Anspruch nicht verjähren soll.

Eine Hemmung kann beispielsweise durch Klageerhebung, einen ordnungsgemäß beantragten Mahnbescheid oder unter den Voraussetzungen des § 203 BGB durch Verhandlungen eintreten.

Eine bloße Rechnung oder einseitige Zahlungsaufforderung hemmt die Verjährung grundsätzlich nicht.

Gerade bei der kurzen Frist des § 548 BGB ist deshalb eine rechtzeitige Prüfung möglicher Ansprüche wichtig.

Mieterhöhung und Mietminderung

Wie kann die Miete erhöht werden?

Mieterhöhung und Mietminderung sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.

Bei Wohnraum kommen je nach Vertragsgestaltung und Sachverhalt insbesondere in Betracht:

• eine vereinbarte Staffelmiete nach § 557a BGB,
• eine vereinbarte Indexmiete nach § 557b BGB,
• eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB sowie
• Mieterhöhungen nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gemäß §§ 559 ff. BGB.

Mehr dazu finden Sie in meinem Artikel „Die Erhöhung der Wohnungsmiete“ auf anwalt.de.

Risiken einer Mietminderung

Kann eine zu hohe Mietminderung zur Kündigung führen?

Ja.

Zahlt der Mieter weniger Miete, als aufgrund eines tatsächlich bestehenden Mangels gerechtfertigt wäre, kann hinsichtlich des Differenzbetrags ein Mietrückstand entstehen.

Erreicht dieser Rückstand die gesetzlichen Kündigungsschwellen, kann insbesondere eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB oder eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung in Betracht kommen.

Der Mieter trägt deshalb ein erhebliches Risiko, wenn er die Minderungsquote zu hoch ansetzt.

Kann der Mieter die volle Miete unter Vorbehalt zahlen?

In rechtlich oder tatsächlich unsicheren Fällen kann es eine Möglichkeit sein, die Miete zunächst vollständig unter einem klar erklärten Vorbehalt zu zahlen und eine Rückforderung später zu prüfen.

Dadurch lässt sich das Risiko eines kündigungsrelevanten Zahlungsrückstands reduzieren.

Ob eine solche Vorgehensweise im konkreten Fall sinnvoll ist, hängt allerdings von den Umständen und insbesondere von möglichen Rückforderungs- und Verjährungsfragen ab.

Mietminderung und Verfassungsrecht

Ist ein Streit über eine Mietminderung eine Grundrechtsfrage?

Zunächst handelt es sich um eine zivilrechtliche Frage. Maßgeblich sind insbesondere der Mietvertrag sowie §§ 535 ff. BGB.

Auch eine fehlerhafte Bestimmung einer Minderungsquote oder eine möglicherweise falsche Beurteilung eines Mangels durch ein Zivilgericht ist nicht automatisch eine Grundrechtsverletzung.

Grundrechte können bei der Auslegung und Anwendung des Zivilrechts allerdings mittelbar Bedeutung haben.

Kann gegen ein Urteil zur Mietminderung Verfassungsbeschwerde erhoben werden?

Grundsätzlich können auch zivilgerichtliche Entscheidungen in Mietstreitigkeiten Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde sein.

Das Bundesverfassungsgericht ist jedoch keine weitere Berufungs- oder Revisionsinstanz. Es prüft nicht allgemein, ob das Fachgericht die §§ 535 ff. BGB richtig ausgelegt, eine Beweisaufnahme zutreffend gewürdigt oder die Minderungsquote richtig geschätzt hat.

Erforderlich ist vielmehr eine spezifische Verletzung von Verfassungsrecht.

Verfassungsrechtlich relevant kann beispielsweise sein, dass ein Gericht entscheidungserhebliches Vorbringen unter Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG übergeht oder bei der Anwendung des einfachen Rechts Bedeutung und Tragweite eines Grundrechts grundsätzlich verkennt.

Vor Erhebung einer Verfassungsbeschwerde müssen grundsätzlich der fachgerichtliche Rechtsweg ausgeschöpft und der Grundsatz der Subsidiarität beachtet werden. Wird eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend gemacht, kann zuvor insbesondere eine Anhörungsrüge erforderlich sein.

Häufige Fragen zur Mietminderung

Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?

Nein.

Sind die Voraussetzungen des § 536 BGB erfüllt, tritt die Mietminderung kraft Gesetzes ein. Eine Zustimmung des Vermieters ist nicht erforderlich.

Streit kann allerdings darüber entstehen, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und welche Minderungsquote angemessen ist.

Muss ich dem Vermieter vor der Mietminderung eine Frist setzen?

Für die Mietminderung selbst grundsätzlich nicht.

Ein während der Mietzeit auftretender Mangel muss dem Vermieter jedoch grundsätzlich unverzüglich angezeigt werden.

Eine Fristsetzung kann für andere Rechte wichtig sein, beispielsweise für eine Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz nach § 536a Abs. 2 BGB oder für bestimmte Kündigungsrechte.

Kann ich die Miete rückwirkend mindern?

Da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, kann grundsätzlich auch eine Rückforderung bereits gezahlter Miete in Betracht kommen.

Ob tatsächlich ein Rückzahlungsanspruch besteht, hängt jedoch unter anderem davon ab, ob der Mieter den Mangel angezeigt hat, ob er in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos gezahlt hat und welche bereicherungsrechtlichen oder sonstigen Einwendungen eingreifen.

Eine pauschale Aussage, jede bereits gezahlte Miete könne nachträglich zurückgefordert werden, wäre deshalb falsch.

Ist jede Schimmelbildung automatisch ein Mietmangel?

Nicht jede abstrakte Gefahr einer Schimmelbildung ist ein Mangel.

Tatsächlich vorhandener erheblicher Schimmel kann dagegen die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen. Für die weitere rechtliche Beurteilung sind insbesondere Ursache, vertraglich geschuldeter Zustand und Verantwortungsbereiche der Parteien entscheidend.

Muss ein Altbau heutigen Wärmedämmstandards entsprechen?

Grundsätzlich nein, sofern keine entsprechende Beschaffenheit vereinbart wurde.

Bei der baulichen Beurteilung kann grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende technische Standard maßgeblich sein. Dass ein älteres Gebäude heutigen Neubauanforderungen nicht entspricht, begründet für sich allein noch keinen Mietmangel.

Kann man wegen jeder Baustelle nebenan die Miete mindern?

Nein.

Bei nachträglich auftretendem Baulärm von einem fremden Nachbargrundstück besteht nicht automatisch ein Minderungsrecht. Entscheidend sind insbesondere die vertraglich geschuldete Beschaffenheit und die Frage, ob der Vermieter die Immissionen nach den nachbarrechtlichen Maßstäben selbst hinnehmen muss.

Gibt es verbindliche Mietminderungstabellen?

Nein.

Sammlungen gerichtlicher Minderungsquoten können eine erste Orientierung geben. Sie ersetzen aber keine Prüfung des konkreten Sachverhalts.

Schon geringe Unterschiede hinsichtlich Dauer, Intensität, Wohnung, Jahreszeit oder betroffener Räume können zu einer anderen Bewertung führen.