Fristlose Kündigung

(Letzte Aktualisierung: 06.09.2026)

Eine außerordentliche fristlose Kündigung beendet ein Mietverhältnis grundsätzlich ohne Einhaltung der normalen Kündigungsfrist. Weil sie dem Vertragspartner den Schutz der regulären Kündigungsfrist nimmt, setzt sie einen wichtigen Grund voraus.

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB fristlos kündigen. Ob eine fristlose Kündigung wirksam ist, hängt regelmäßig von den konkreten Umständen des Einzelfalls und einer Abwägung der beiderseitigen Interessen ab. :contentReference[oaicite:0]{index=0}

Außerordentliche fristlose Kündigung

Wann kann man fristlos kündigen?

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung fortzusetzen. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Die fristlose Kündigung ist deshalb grundsätzlich für besonders schwerwiegende Situationen vorgesehen.

Was sind wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung?

§ 543 Abs. 2 BGB nennt mehrere besonders wichtige Fallgruppen.

Ein wichtiger Grund kann insbesondere vorliegen, wenn:

• dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder später wieder entzogen wird,
• der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflichten erheblich gefährdet,
• der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt oder
• der Mieter mit Mietzahlungen in einem gesetzlich besonders erheblichen Umfang in Verzug gerät.

Für Wohnraummietverhältnisse ergänzt § 569 BGB diese Regelungen. Weitere wichtige Gründe können insbesondere eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung, eine nachhaltige Störung des Hausfriedens oder ein erheblicher Rückstand mit der geschuldeten Mietkaution sein. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Fristlose Kündigung wegen Mietrückständen

Wann kann der Vermieter wegen Mietrückständen fristlos kündigen?

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB unterscheidet zwei Fallgruppen.

Eine fristlose Kündigung kann insbesondere möglich sein, wenn der Mieter:

• für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder
• über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen mit einem Betrag in Verzug gerät, der insgesamt die Miete für zwei Monate erreicht.

Bei Wohnraum gilt für die erste Fallgruppe zusätzlich § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Danach ist der rückständige Teil grundsätzlich nur dann „nicht unerheblich“, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

Muss der Vermieter vor einer Kündigung wegen Mietrückständen abmahnen?

Bei einem Zahlungsverzug, der bereits die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt, ist grundsätzlich keine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich.

§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB enthält hierfür ausdrücklich eine Ausnahme von dem ansonsten geltenden Grundsatz, dass bei Pflichtverletzungen zunächst eine Abmahnung oder Frist zur Abhilfe erforderlich ist. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

Kann einem Mieter wegen Nichtzahlung gekündigt werden, wenn er unverschuldet in Geldnot geraten ist?

Grundsätzlich kann auch eine unverschuldete finanzielle Leistungsunfähigkeit den für § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Zahlungsverzug nicht ohne Weiteres ausschließen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trägt ein Schuldner grundsätzlich das Risiko, das für die Erfüllung seiner Zahlungspflichten erforderliche Geld zur Verfügung zu haben. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen ist und die erwarteten Zahlungen einer Behörde ausbleiben. :contentReference[oaicite:5]{index=5}

Die verkürzte Formel „Geld hat man zu haben“ darf allerdings nicht dahin verstanden werden, dass persönliche oder behördliche Umstände niemals eine Rolle spielen können.

So hat der Bundesgerichtshof in einem besonderen Fall einen den Verzug ausschließenden unverschuldeten Tatsachenirrtum für möglich gehalten, nachdem der Mieter davon ausgehen durfte, dass das Jobcenter die Miete entsprechend einer zuvor angekündigten Direktzahlung tatsächlich an den Vermieter überweisen werde. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

Wird dem Mieter ein Verschulden des Jobcenters zugerechnet?

Nicht ohne Weiteres.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Sozialbehörde, die im Rahmen staatlicher Transferleistungen die Miete unmittelbar an den Vermieter zahlt, grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

Ein Verschulden der Behörde wird dem Mieter daher nicht automatisch wie eigenes Verschulden zugerechnet. Davon zu unterscheiden ist allerdings die Frage, ob der Mieter selbst alles Erforderliche getan hat und ob trotz der ausgebliebenen Behördenzahlung Zahlungsverzug im rechtlichen Sinne eingetreten ist. :contentReference[oaicite:7]{index=7}

Schonfristzahlung nach einer fristlosen Kündigung

Kann eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen nachträglich unwirksam werden?

Ja.

Für Wohnraum enthält § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die sogenannte Schonfristzahlung.

Eine auf bestimmte Mietrückstände gestützte fristlose Kündigung wird grundsätzlich unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

Diese Möglichkeit besteht allerdings nicht unbegrenzt. Sie greift insbesondere nicht, wenn bereits innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre eine fristlose Kündigung aufgrund einer entsprechenden Schonfristzahlung unwirksam geworden ist. :contentReference[oaicite:8]{index=8}

Rettet eine Schonfristzahlung auch vor einer ordentlichen Kündigung?

Nicht automatisch.

Vermieter sprechen bei erheblichen Mietrückständen häufig gleichzeitig eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus.

Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB betrifft unmittelbar die fristlose Kündigung. Eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wird durch den späteren vollständigen Ausgleich der Rückstände nicht automatisch unwirksam.

Ob die ordentliche Kündigung wirksam ist, muss deshalb gesondert geprüft werden. Für sie ist insbesondere eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung erforderlich. :contentReference[oaicite:9]{index=9}

Fristlose Kündigung wegen Mietkaution

Kann wegen einer nicht gezahlten Mietkaution fristlos gekündigt werden?

Ja, bei Wohnraum unter den besonderen Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB.

Ein wichtiger Grund liegt danach insbesondere vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Bei dieser Berechnung bleiben die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten außer Betracht.

Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung ist in diesem Fall grundsätzlich nicht erforderlich. :contentReference[oaicite:10]{index=10}

Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

Kann eine unerlaubte Untervermietung zur fristlosen Kündigung führen?

Ja, aber nicht jede nicht genehmigte Gebrauchsüberlassung führt automatisch zu einer wirksamen fristlosen Kündigung.

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB erfasst unter anderem Fälle, in denen der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.

Es kommt deshalb auf die Umstände des Einzelfalls an. Von Bedeutung kann insbesondere sein, ob der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis hatte, ob er zuvor um Erlaubnis gebeten hat und wie schwer die konkrete Vertragsverletzung wiegt. :contentReference[oaicite:11]{index=11}

Ist vor einer Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung eine Abmahnung erforderlich?

Grundsätzlich ja.

Besteht der Kündigungsgrund in einer Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht, verlangt § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich zunächst eine angemessene Frist zur Abhilfe oder eine erfolglose Abmahnung.

Eine Abmahnung ist insbesondere entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. :contentReference[oaicite:12]{index=12}

Fristlose Kündigung wegen Gefährdung der Wohnung

Kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Wohnung erheblich gefährdet?

Ja.

Ein wichtiger Grund kann nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB vorliegen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Nicht jede unsorgfältige Behandlung der Wohnung genügt. Das Gesetz verlangt eine erhebliche Gefährdung.

Auch hier ist bei einer Pflichtverletzung grundsätzlich § 543 Abs. 3 BGB zu beachten, sodass regelmäßig zunächst eine Abmahnung oder Frist zur Abhilfe erforderlich ist, sofern keine Ausnahme vorliegt. :contentReference[oaicite:13]{index=13}

Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Kann wegen einer Störung des Hausfriedens fristlos gekündigt werden?

Ja.

Nach § 569 Abs. 2 BGB kann eine nachhaltige Störung des Hausfriedens einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen.

Erforderlich ist, dass die Störung so erheblich ist, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Nicht jede gelegentliche Auseinandersetzung oder geringfügige Ruhestörung genügt dafür. :contentReference[oaicite:14]{index=14}

Ist bei einer Störung des Hausfriedens vorher eine Abmahnung erforderlich?

Grundsätzlich ist bei einer kündigungsrelevanten Pflichtverletzung zunächst eine Abmahnung erforderlich.

Sie kann jedoch insbesondere dann entbehrlich sein, wenn offensichtlich keine Verhaltensänderung zu erwarten ist oder die Pflichtverletzung so schwer wiegt, dass eine sofortige Kündigung unter Abwägung der Interessen gerechtfertigt ist. :contentReference[oaicite:15]{index=15}

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Wann kann der Mieter fristlos kündigen?

Auch der Mieter kann sich auf § 543 BGB berufen.

Ein wichtiger Grund kann insbesondere vorliegen, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder später wieder entzogen wird.

Das kann beispielsweise bei besonders schwerwiegenden und nicht beseitigten Mängeln Bedeutung erlangen.

Ob eine sofortige Kündigung möglich ist, hängt insbesondere davon ab, ob der Vermieter zunächst zur Abhilfe aufgefordert werden musste und ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses tatsächlich unzumutbar ist. :contentReference[oaicite:16]{index=16}

Kann der Mieter wegen Gesundheitsgefahr fristlos kündigen?

Ja.

§ 569 Abs. 1 BGB bestimmt für Wohnraum ausdrücklich, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Diese Regelung gilt grundsätzlich sogar dann, wenn der Mieter die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit bei Vertragsschluss kannte oder auf die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte verzichtet hatte. :contentReference[oaicite:17]{index=17}

Reicht jeder Schimmelbefall für eine fristlose Kündigung?

Nein.

Schimmel kann im Einzelfall eine erhebliche Gesundheitsgefährdung begründen. Für eine fristlose Kündigung genügt aber nicht allein die Feststellung, dass irgendwo in der Wohnung Schimmel vorhanden ist.

Entscheidend sind insbesondere Ausmaß, Art und Dauer der Belastung, die tatsächliche Gesundheitsgefahr sowie die Frage, ob dem Vermieter zunächst Gelegenheit zur Beseitigung des Mangels gegeben werden musste.

Abmahnung vor der fristlosen Kündigung

Wann ist vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich?

Besteht der wichtige Grund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach:

• erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder
• erfolgloser Abmahnung

zulässig.

Die Abmahnung soll dem Vertragspartner grundsätzlich eine letzte Möglichkeit geben, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern. :contentReference[oaicite:18]{index=18}

Wann kann ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden?

Eine vorherige Abmahnung oder Abhilfefrist ist insbesondere nicht erforderlich, wenn:

• sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
• der Mieter mit der Miete in einem Umfang in Verzug ist, der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt.

Für einen erheblichen Kautionsrückstand enthält § 569 Abs. 2a BGB ebenfalls eine besondere Regelung, nach der keine vorherige Abmahnung erforderlich ist. :contentReference[oaicite:19]{index=19}

Form und Inhalt der fristlosen Kündigung

Muss eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags schriftlich erfolgen?

Ja.

Auch eine außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unterliegt grundsätzlich der Schriftform des § 568 Abs. 1 BGB.

Eine bloße E-Mail, SMS oder Messenger-Nachricht genügt daher grundsätzlich nicht.

Muss der Kündigungsgrund im Schreiben angegeben werden?

Ja.

§ 569 Abs. 4 BGB bestimmt für Wohnraummietverhältnisse ausdrücklich, dass der zur Kündigung führende wichtige Grund im Kündigungsschreiben angegeben werden muss.

Der Kündigungsempfänger soll anhand des Schreibens erkennen können, auf welchen konkreten Sachverhalt die außerordentliche Kündigung gestützt wird. :contentReference[oaicite:20]{index=20}

Fristlose und ordentliche Kündigung

Kann der Vermieter fristlos und gleichzeitig ordentlich kündigen?

Ja.

Insbesondere bei Mietrückständen wird häufig eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen und hilfsweise zusätzlich ordentlich gekündigt.

Beide Kündigungen müssen jeweils anhand ihrer eigenen gesetzlichen Voraussetzungen geprüft werden.

Für die ordentliche Kündigung wegen einer Pflichtverletzung verlangt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. :contentReference[oaicite:21]{index=21}

Ist Verschulden bei jeder fristlosen Kündigung erforderlich?

Nein.

§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB nennt ein Verschulden der Vertragsparteien ausdrücklich als einen besonders zu berücksichtigenden Umstand bei der Interessenabwägung. Daraus folgt aber nicht, dass jede fristlose Kündigung zwingend ein Verschulden voraussetzt.

Bei einzelnen gesetzlichen Kündigungstatbeständen kommt es auf die jeweils besonderen Voraussetzungen an.

Davon ist die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu unterscheiden. Dort verlangt das Gesetz ausdrücklich eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung. :contentReference[oaicite:22]{index=22}

Sozialklausel und fristlose Kündigung

Kann der Mieter einer fristlosen Kündigung wegen besonderer Härte widersprechen?

Das allgemeine Widerspruchsrecht des Mieters nach §§ 574 ff. BGB hilft grundsätzlich nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

§ 574 Abs. 1 BGB schließt die Sozialklausel für diesen Fall ausdrücklich aus. :contentReference[oaicite:23]{index=23}

Das bedeutet allerdings nicht, dass persönliche Umstände bei einer fristlosen Kündigung bedeutungslos wären. Soweit das Gesetz eine Interessenabwägung verlangt, können die konkreten Lebensumstände der Parteien bereits innerhalb dieser Prüfung zu berücksichtigen sein.

Häufige Fragen zur fristlosen Kündigung

Führt jeder Mietrückstand zur fristlosen Kündigung?

Nein.

Für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs müssen die besonderen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und bei Wohnraum zusätzlich § 569 BGB erfüllt sein.

Kleinere oder kurzfristige Rückstände erfüllen diese Schwellen nicht automatisch. :contentReference[oaicite:24]{index=24}

Muss der Vermieter bei zwei Monatsmieten Rückstand zuerst abmahnen?

Erfüllt der Mietrückstand tatsächlich die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, ist eine vorherige Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich. :contentReference[oaicite:25]{index=25}

Kann eine Sozialbehörde eine fristlose Kündigung noch verhindern?

Unter den Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann eine öffentliche Stelle eine auf Mietrückstände gestützte fristlose Kündigung noch unwirksam werden lassen, indem sie sich innerhalb der gesetzlichen Schonfrist zur Befriedigung der maßgeblichen Forderungen verpflichtet. :contentReference[oaicite:26]{index=26}

Ist eine unerlaubte Untervermietung automatisch ein Grund für eine fristlose Kündigung?

Nein.

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung kann zwar einen wichtigen Kündigungsgrund darstellen. Entscheidend sind aber insbesondere die Erheblichkeit der Pflichtverletzung, die Umstände des Einzelfalls und grundsätzlich auch die Frage einer vorherigen Abmahnung. :contentReference[oaicite:27]{index=27}

Kann ein Mieter wegen Schimmel fristlos kündigen?

Das kann möglich sein, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist und die weiteren Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung erfüllt sind.

Nicht jeder Schimmelfleck rechtfertigt jedoch automatisch eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses. :contentReference[oaicite:28]{index=28}

Kann der Vermieter nach vollständiger Nachzahlung trotzdem auf Räumung klagen?

Das kann der Fall sein.

Eine rechtzeitige Schonfristzahlung kann eine bestimmte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Eine gleichzeitig wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch jedoch nicht automatisch beseitigt und ist eigenständig zu prüfen. :contentReference[oaicite:29]{index=29}

Fristlose Kündigung und Verfassungsrecht

Ist eine fristlose Kündigung eine Grundrechtsfrage?

Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung richtet sich zunächst nach dem Zivilrecht, insbesondere nach §§ 543 und 569 BGB.

Grundrechte können bei der Auslegung und Anwendung dieser Vorschriften mittelbar Bedeutung erlangen. Das gilt insbesondere, wenn Gerichte bei einer gesetzlich vorgesehenen Interessenabwägung grundrechtlich geschützte Belange der Beteiligten zu berücksichtigen haben.

Nicht jeder Fehler bei der Anwendung des Mietrechts stellt jedoch eine Grundrechtsverletzung dar.

Kann gegen ein Räumungsurteil nach fristloser Kündigung Verfassungsbeschwerde erhoben werden?

Grundsätzlich können auch zivilgerichtliche Räumungsentscheidungen Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde sein.

Das Bundesverfassungsgericht ist jedoch keine weitere Berufungs- oder Revisionsinstanz. Es prüft nicht allgemein, ob beispielsweise ein Mietrückstand richtig berechnet, eine Abmahnung zutreffend bewertet oder § 543 BGB einfachrechtlich fehlerfrei angewandt wurde.

Erforderlich ist vielmehr eine spezifische Verletzung von Verfassungsrecht.

Verfassungsrechtlich relevant kann beispielsweise sein, wenn ein Gericht entscheidungserhebliches Vorbringen unter Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG übergeht oder bei einer grundrechtlich geprägten Abwägung Bedeutung und Tragweite eines Grundrechts grundsätzlich verkennt.

Vor einer Verfassungsbeschwerde müssen grundsätzlich der fachgerichtliche Rechtsweg ausgeschöpft und der Grundsatz der Subsidiarität beachtet werden. Wird eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend gemacht, kann zuvor insbesondere eine Anhörungsrüge erforderlich sein.