Mietrecht – Kündigung

(Letzte Aktualisierung: 09.09.2022)

Mit der Kündigung endet das Mietverhältnis. Während normale Verträge meist ohne Weiteres und teilweise auch ohne besonderen Grund gekündigt werden können, ist dies beim Mietverhältnis ganz anders.

Der Mieter kann stets ohne Begründung und mit moderater Frist von drei Monaten kündigen.

Der Vermieter hingegen kann nur beim Vorliegen ganz eng gesteckter Gründe, vor allem Zahlungsverzug und Eigenbedarf, überhaupt kündigen. Bei einer ordentlichen Kündigung beträgt die Frist außerdem bis zu neun Monate.

Praktisch bedeutsam sind fristlose Vermieterkündigungen wegen Pflichtverletzungen. Neben dem schon angesprochenen Zahlungsverzug kommen hier auch eine Verwahrlosung der Wohnung sowie (schwerere) Straftaten gegen den Vermieter in Betracht.

Kann ein Zeitmietvertrag gekündigt werden?

Grundsätzlich nicht, dieser endet erst mit Ablauf der vereinbarten Zeit.

Möglich ist aber eine außerordentliche Kündigung, z.B. wenn die Untervermietung verboten wird (§ 540 Abs. 1 Satz 2) oder bei besonders wichtigen Gründen.

Wie kann der Vermieter die Gültigkeit einer Kündigung gerichtlich feststellen lassen?

In den meisten Fällen klagt der Vermieter auf Räumung. Im Rahmen dieser Klage wird dann die Gültigkeit der Kündigung überprüft.

Daneben kann der Vermieter aber auch die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung gerichtlich beantragen.

Wie kann der Mieter die Ungültigkeit einer Kündigung gerichtlich feststellen lassen?

Gegen eine ausgesprochene Kündigung kann der Mieter eine Feststellungsklage erheben. Diese ist dann darauf gerichtet, dass das Mietverhältnis nicht beendet wird. Für eine Feststellungsklage ist jedoch stets ein besonderes Feststellungsinteresse notwendig.

Berechtigt nächtliche Ruhestörung den Vermieter zur Kündigung?

Unter Umständen ja. Wie immer sind solche Entscheidungen von einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall abhängig. Das Vorverhalten des Mieters und die Schwere des Verstoßs müssen genau berücksichtigt werden.

Allerdings stellt eine nächtliche Störung der Nachbarn einen gravierenden Verstoß dar. Die Nachtruhe ist wesentlicher Teil der Wohnungsnutzung. Jedenfalls nach einer Abmahnung beherbergen weiterhin fortgesetzte Störungen ein hohes Kündigungsrisiko.

Ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn der Eigenbedarf bereits bei Vertragsschluss vorlag?

Nein, in diesem Fall ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich. Den bereits vorliegenden Eigenbedarf hätte der Vermieter zum Anlass nehmen müssen, ein nur befristetes Mietverhältnis abzuschließen. Durch den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit wird ein Vertrauen des Mieters erzeugt, das nicht der Realität entspricht.

Ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn der Eigenbedarf bereits bei Vertragsschluss voraussehbar war?

Ja, dies ist nicht ausreichend, um eine Rechtsmissbräuchlichkeit anzunehmen. Ist der Eigenbedarf zwar vorhersehbar, liegt er aber noch nicht wirklich vor, muss der Vermieter ihn noch nicht berücksichtigen. Ansonsten würde seine Lebensplanung und die Freiheit, über sein Eigentum zu verfügen, zu sehr eingeschränkt.

Wann kann der Vermieter den Mieter abmahnen?

Grund für eine Abmahnung kann jedes vertragswidrige Verhalten sein. Dabei kommt es auf die Schwere des Verstoßes nicht an, da der Vermieter keinerlei Vertragsverletzungen dulden muss.

Muss der Vermieter den Mieter abmahnen, bevor er fristlos kündigen kann?

Grundsätzlich ja. Vor einer fristlosen Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens ist regelmäßig eine Abmahnung erforderlich, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Die Pflicht entfällt gemäß Satz 2 nur, wenn

• die Abmahnung keinen Erfolg verspricht (Nr. 1),
• besondere Umstände vorliegen (Nr. 2) oder
• Zahlungsverzug vorliegt (Nr. 3).

Muss der Vermieter den Mieter abmahnen, bevor er fristgerecht kündigen kann?

Grundsätzlich nein. Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung setzt die fristgerechte Kündigung keine Abmahnung voraus. Gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 kann der Vermieter kündigen, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Ein Abmahnungserfordernis steht nicht im Gesetz.

Allerdings wird für eine „nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung“ teiweise gefordert, dass diese trotz Abmahnung fortgesetzt wurde. Der Verstoß wird also erst dadurch gravierend, dass der Mieter die Ermahnung durch den Vermieter nicht zum Anlass genommen hat, sein Verhalten zu ändern.

Je schwerer der Verstoß an sich bereits ist, desto eher ist eine Abmahnung also verzichtbar.

Wie kann sich der Mieter gegen eine Abmahnung wehren?

Gar nicht. Denn die Abmahnung an sich entfaltet keine Rechtswirkung, sie ist nur Voraussetzung für eine spätere Kündigung. In deren Rahmen ist sie dann ggf. zu überprüfen.

Welche Personen zählen beim Eigenbedarf?

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt Eigenbedarf vor, „wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Daher stellt sich die Frage, wer alles unter die Familien- und die Haushaltsangehörigen fällt. Die Rechtsprechung erkennt folgende Personen regelmäßig an:

• Kinder und Enkel
• Eltern und Großeltern
• Geschwister
• Ehe- und Lebenspartner

Bei entfernteren Verwandten (Nichten und Neffen, Schwager, Cousin etc.) kommt es darauf an, dass über die bloße Verwandtschaft hinaus noch eine besondere Nähebeziehung vorliegt.

Das gilt entsprechend auch bei Personen, zu denen keine Verwandtschaft besteht, also z.B. Pflegekindern, langjährigen Freunden und Arbeitnehmern.

Im Endeffekt besteht immer eine Abwägungsfrage zwischen den Interessen des Vermieters, der die Wohnung so nutzen will, wie es ihm vorschwebt, und den Interessen des Mieters, der einen Vertrag geschlossen hat.

Muss der Eigenbedarf in der Kündigung näher begründet werden?

Ja. Der Vermieter muss sich zunächst ausdrücklich auf Eigenbedarf berufen. Dann muss er angeben, für welche Person er diese Wohnung benötigt und warum (z.B. Eltern wollen wieder in die Nähe der Kinder ziehen).

Bei entfernteren Verwandten und anderen Personen muss außerdem begründet werden, warum diese überhaupt zu den vom Eigenbedarf umfassten Personen zählen, warum also zu ihnen ein besonderes Näheverhältnis besteht.

Insgesamt muss der Kündigungsgrund so ausgeführt werden, dass der Mieter die Berechtigung des Eigenbedarfs selbst nachvollziehen kann.

Gibt es auch Eigenbedarf zugunsten von Freunden?

In der Regel nicht.

Eigenbedarf gilt nur für Familienangehörige.

Richtig kündigen

§ 568 Form und Inhalt der Kündigung

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch

(1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.

(2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574b Form und Frist des Widerspruchs

(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch
noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Kündigungsverzicht wirkt auch gegen den neuen Eigentümer

Mieter und Vermieter hatten einen Mietvertrag geschlossen, nach dem der Vermieter auf sein gesetzliches Kündigungsrecht weitgehend verzichtete. Nach dem Vermieter aber die Wohnung an einen neuen Eigentümer verkaufte, wollte dieser auf einmal gemäß § 573a kündigen. Diese Sondervorschrift ermöglicht es einem Vermieter, der mit dem Mieter unter einem Dach wohnt, den Mietvertrag auch ohne besondere Gründe zu kündigen:

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf.

Dadurch soll der Problematik Rechnung getragen werden, dass ein zerrüttetes Miet- und Nachbarschaftsverhältnis auf Dauer weiterbestehen muss und der Vermieter nichts dagegen machen kann.

Allerdings kann der Vermieter auf dieses Recht verzichten, was im vorliegenden Fall auch passiert ist. Abweichungen des Mietvertrags zulasten des Vermieters sind praktisch immer zulässig, zulasten des Mieters aber nur sehr selten.

Umstritten war hier aber die Frage, ob der vom vorherigen Eigentümer erklärte Kündigungsverzicht auch für den neuen Eigentümer (dem „Rechtsnachfolger“) bindend ist. Die Frage ging bis nach „ganz oben“, also bis zum Bundesgerichtshof (Urteil vom BGH 16. Oktober 2013, VIII ZR 57/13). Der BGH entschied die Frage aber sehr prägnant:

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung.

Der Grundsatz, dass Kauf und Übereignung den Mietvertrag nicht beeinträchtigen, gilt eben auch für einzelne Klauseln. Recht viel mehr gibt es dazu nicht zu sagen.

Eigenbedarf und Alternativwohnung

Kündigt der Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs, so muss er eine leer stehende andere Wohnung, die ihm ebenfalls gehört, diesem Mieter anbieten. Tut er das nicht, so wird die eigentlich völlig legitime Eigenbedarfskündigung unwirksam, so das Amtsgericht Köln (Urteil vom 08. Februar 2013, 205 C 3/12).

Dies überrascht, denn schließlich ändert es nichts daran, dass eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich zulässig ist. Das Amtsgericht kommt zu dem Schluss, dass damit aber sogar diese Kündigung rechtswidrig sei. Begründet wird dies lediglich über Treu und Glauben (§ 242 BGB), also über Billigkeitserwägungen.

Das Urteil überzeugt nicht. Selbst, wenn man eine Pflicht des Vermieters annimmt, eine alternative Wohnung anzubieten, ändert dies nichts an der Zulässigkeit der Kündigung. Allenfalls könnte sich der Vermieter wegen der Pflichtverletzung schadenersatzpflichtig machen.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in dieser Sache entwickelt. Möglicherweise wird dieses Urteil in den weiteren Instanzen (sofern Rechtsmittel eingelegt wurden) korrigiert.

Vermieter betritt Wohnung: Außerordentliche Kündigung?

Vor dem Bonner Landgericht stritten sich Mieter und Vermieter um eine Kündigung des Mieters und die daraus entstandenen Kostenfolgen. Der Mieter hatte ordentlich, also ohne einen besonderen Grund und somit mit einer Frist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB), gekündigt. Das war zwischen den Parteien unstreitig und wurde dementsprechend auch vom Vermieter akzeptiert. Die Dreimonatsfrist bedeutet aber, dass der Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses weiter Miete zahlen muss, und zwar unabhängig davon, ob er die Wohnung weiter nutzt (§ 537 BGB).

Nun wollte der Mieter aber nach dieser ordentlichen Kündigung noch einmal außerordentlich und damit fristlos kündigen. Eine fristlose Kündigung bedeutet, dass das Mietverhältnis logischerweise ohne Frist, also sofort endet. Damit wäre auch die weitere Zahlungspflicht des Mieters entfallen. Als Grund wurde im Wesentlichen (Einzelheiten finden sich im Urteil) angeführt, dass der Vermieter unbefugt in die Wohnung des Mieters gegangen sei.

Basisnorm für die außerordentliche fristlose Kündigung ist § 543 Abs. 1 BGB:

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn (…) die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (…) nicht zugemutet werden kann.

Also braucht für diese Art der Kündigung auch der Mieter einen wichtigen Grund. Das muss aber ein derart wichtiger Grund sein, dass man ihm nicht zumuten kann, bis zum regulären Ende des Mietverhältnisses abzuwarten. Dass man dem Mieter sogar diese drei Monate noch erlässt, die das Gesetz als Regelfall festsetzt, soll danach der absolute Ausnahmefall sein.

Aber auch ein wichtiger Grund alleine reicht noch nicht. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB sieht vor:

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst (…) nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Der Mieter in unserem Fall hätte also zunächst seinen Vermieter abmahnen müssen. Eine Abmahnung ist die Aufforderung, ein bestimmtes Handeln zu unterlassen. Die andere Vertragspartei muss also darüber in Kenntnis gesetzt werden, dass das Gegenüber seinen Vertragsverstoß als so gewichtig ansieht, dass es deswegen an die Beendigung des Vertrags denkt. Und erst, wenn der Vermieter noch einmal unbefugt die Wohnung betreten hätte, wäre eine außerordentliche Kündigung möglich gewesen.

Aber auch hiervon gibt es wieder eine Ausnahme. Aus ganz besonderen Gründen kann eine Abmahnung auch unnötig sein (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB). In diesem Fall kann sofort gekündigt werden.

Dies gilt nicht, wenn
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist

Diese Gründe müssen logischerweise über die „normalen wichtigen Gründe“ gemäß Satz 1, die nur zu einer Kündigung im Wiederholungsfall nach Abmahnung berechtigen, hinausgehen. Sie müssen eben so besonders sein, dass man es nicht erst „im Guten“ versuchen und dem Vertragspartner die Chance geben muss, den Pflichtverstoß in Zukunft zu unterlassen.

Ein derartiger besonderer Grund lag hier aber nicht vor, so das Gericht, denn:

Das schlichte ungenehmigte Betreten der Wohnung – auch unterstellt, dies wäre als Hausfriedensbruch einzustufen – rechtfertigt keine Entbehrlichkeit der Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB. Erst bei Hinzutreten erschwerender Umstände – wie etwa eines tätlichen Angriffs – ist die Abmahnung in solchen Fällen entbehrlich

Das ist natürlich eine Wertungssache und höchst einzelfallabhängig. Selbstverständlich hätte man mühelos argumentieren können, dass ein Eindringen in die Wohnung eine derart schwere Verletzung der Privatsphäre darstellt, dass man dem Mieter nicht auch noch einen Tag in dieser Wohnung zumuten kann. Und vielleicht wird dies in einem anderen Urteil, bei dem eine etwas andere Vorgeschichte zwischen den Beteiligten vorliegt, auch so entschieden. Denn wie bei so Vielem im Mietrecht erhält man absolute Rechtssicherheit erst durch ein Gerichtsurteil.

Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Wohnraummietverträgen?

Dies wird im Wesentlichen in § 573c Abs. 1 BGB geregelt:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Diese etwas komplizierte Formulierung besagt, dass die Kündigungsfrist zunächst drei volle Kalendermonate, nach fünf Jahren sechs volle Kalendermonate und nach acht Jahren neun volle Kalendermonate beträgt. Dabei zählt ein Monat immer noch als voller Kalendermonat, wenn bis zum dritten Werktag des Monats gekündigt wird.

Wie überall im BGB ist die Frist nur dann eingehalten, wenn die Kündigung rechtzeitig zugeht. Es kommt also nicht auf das Absenden, sondern auf den Eingang in den Machtbereich des Empfängers (§ 130 BGB) an. Wird eine Kündigung per Post geschickt, ist die Frist also gewahrt, wenn sie bis zum dritten Werktag im Briefkasten des Adressaten liegt – wann sie abgesandt wurde, ist irrelevant, ebenso, wann der Empfänger den Brief liest.

Bei der Berechnung des dritten Werktags wird der Samstag mitgerechnet – es sei denn, der Samstag ist selbst der dritte Werktag, dann verschiebt sich der Termin auf Montag (§ 193).

Wird die Frist nicht eingehalten, ist die Kündigung zum angegebenen Zeitpunkt nicht, wirkt aber zum richtigen Datum, also in aller Regel einen Monat später als geplant.

Beispiele zur Kündigungsfrist

Im letzten Beitrag haben wir die Berechnung der Kündigungsfrist abstrakt erklärt. Heute werden wir dies anhand einiger Beispiele erklären:

Februar 2016
1.2. – Montag (1. Werktag)
2.2. – Dienstag (2. Werktag)
3.2. – Mittwoch (3. Werktag – letzter Kündigungstag)
Drei-Monats-Frist endet am 30. April

Juli 2016
1.7. – Freitag (1. Werktag)
2.7. – Samstag (2. Werktag)
3.7. – Sonntag (kein Werktag)
4.7. – Montag (3. Werktag – letzter Kündigungstag)
Drei-Monats-Frist endet am 30. September

Oktober 2016
1.10. – Samstag (1. Werktag)
2.10. – Sonntag (kein Werktag)
3.10. – Montag (Feiertag, kein Werktag)
4.10. – Dienstag (2. Werktag)
5.10. – Mittwoch (3. Werktag – letzter Kündigungstag)
Drei-Monats-Frist endet am 31. Dezember

November 2016
1.11. – Dienstag (Feiertag, kein Werktag)
2.11. – Mittwoch (1. Werktag)
3.11. – Donnerstag (2. Werktag)
4.11. – Freitag (3. Werktag – letzter Kündigungstag)
Drei-Monats-Frist endet am 30. Juni

Dezember 2016
1.12. – Donnerstag (1. Werktag)
2.12. – Freitag (2. Werktag)
3.12. – Samstag (3. Werktag, aber Verschiebung gemäß § 194 BGB auf folgenden Werktag)
4.12. – Sonntag (kein Werktag)
5.12. – Montag (4. Werktag – letzter Kündigungstag)
Drei-Monats-Frist endet am 28. Februar

Zwei Kündigungen aus dem selben Grund

Bei der Kündigung von Verträgen, insbesondere im Arbeits-, aber auch im Mietrecht, sollte man immer auf Nummer sicher gehen. Mehrere Kündigungen schaden grundsätzlich nicht, zudem sollten fristlose Kündigungen auch immer fristgerecht erklärt werden.

Aber kann man auch wegen derselben Sache zweimal kündigen?

Prinzipiell kann man das, allerdings ergibt es meistens wenig Sinn. Ist die erste Kündigung deswegen berechtigt, braucht es die zweite nicht. Ist sie nicht berechtigt, ist es die zweite regelmäßig auch nicht. Allerdings kann man Form- und Fristproblematiken ohne Weiteres auf diese Weise beheben.

Aufpassen muss man aber, wenn die Kündigung bereits Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung war, die man verloren hat. Dann begegnet eine erneute (Räumungs-) Klage dem Einwand der entgegenstehenden Rechtskraft der früheren Entscheidung. Denn man kann in einer Sache nicht zweimal klagen, ansonsten würde der Rechtsfrieden, den ein Urteil herstellen soll, nicht erreicht.

Dies gilt sowohl, wenn man wegen derselben Kündigung mehrfach auf Räumung klagt, als auch dann, wenn man wegen desselben Sachverhalts mehrfach kündigt.

Daher muss man aufpassen: Kündigt man bspw. wegen Mietrückständen und kommt das Gericht zur Überzeugung, dass diese Rückstände nicht bestehen, weil der Mieter die Miete mindern durfte, ist dies grundsätzlich bindend. Für eine neuerliche Kündigung darf also auf diese Rückstände nicht abgestellt werden.

Eine Ausnahme liegt aber – so die Rechtsprechung in einem der ganz wenigen Urteile zu dieser Thematik – dann vor, wenn eine Eigenbedarfskündigung als derzeit unbegründet abgewiesen wird, weil der Eigenbedarf noch nicht vorliegt. Denn dann wird die Kündigung nur aufgrund ihres spezifischen Zeitpunkts für unwirksam erklärt. Dieser Zeitpunkt ist aber bei der zweiten Kündigung gerade nicht mehr gegeben, die Kündigung ist also in jedem Fall eine andere.

Entschädigung für zu späte Räumung

Gibt der Mieter die Wohnung zu spät zurück, räumt er also nach dem vereinbarten oder sich aus der Kündigung ergebenden Termin, muss der Vermieter einen Ersatzanspruch haben.

Insoweit ist der Vermieter nicht auf das allgemeine Schuldrecht angewiesen, der Anspruch ergibt sich aus der Spezialnorm des § 546a BGB. Hauptvorteil gegenüber § 280 BGB ist die verschuldensunabhängige Haftung, der Mieter muss also auch dann zahlen, wenn er nichts „dafür“ kann.

Die Entschädigungshöhe ist ebenfalls relativ positiv für den Vermieter: Er kann gemäß Abs. 1 sowohl die vertraglich vereinbarten Monatsmiete als auch die örtliche Vergleichsmiete verlangen. Auf diese Weise entsteht also eine automatische Mieterhöhung während der ausstehenden Räumung. Darüberhinaus kann auch ein weiterer Schaden gemäß Abs. 2 geltend gemacht werden, z.B. die Kosten der Rechtsverfolgung oder auch die Differenz zu einem Mietpreis, den ein anderer Interessent nachgewiesenermaßen bezahlt hätte.

Zu beachten ist aber stets, dass ein nicht unerheblicher Anteil der Mieter, die trotz erfolgter Kündigung nicht freiwillig ausziehen, finanziell wenig flüssig ist. Ein Schadenersatzanspruch ist also möglicherweise schwer durchsetzbar. Daher müssen frühzeitig Maßnahmen zur Anspruchssicherung getroffen werden.

Die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Eine wirklich tückische Vorschrift ist § 545 Satz 1 BGB:

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

Im Klartext bedeutet das: Wenn der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses einfach in der Wohnung bleibt, kann er die Fortsetzung des Mietvertrags erzwingen. Zwar kann der Vermieter seinen „entgegenstehende Willen erklären“, also der Fortsetzung des Vertrags widersprechen. Dies muss er aber auch tatsächlich tun.

Zwar werden an eine solche Erklärung keine allzu hohen Maßstäbe angelegt, jede Äußerung, wonach sich der Vermieter damit nicht einverstanden erklärt, reicht aus. Allerdings muss die Erklärung zum einen innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung erfolgen. Zum anderen ergeben sich häufig erhebliche Nachweisprobleme hinsichtlich des Zugangs eines solchen Widerspruchs.

Erfolgt keine oder eine zu späte Erklärung, können die Rechtsfolgen ganz gravierend sein: Der Mietvertrag läuft dann einfach weiter, und zwar auf unbestimmte Zeit.

Da hat man als Vermieter also – was schon nicht so leicht ist – einen Kündigungsgrund gefunden, da macht einem das Gesetz (gepaart mit eigener Untätigkeit) einen Strich durch die Rechnung. Das neue bzw. fortgesetzte Mietverhältnis kann man dann übrigens nicht mehr aufgrund des alten Kündigungsgrunds kündigen. Dieser wurde für eine Kündigung genutzt und ist demnach verbraucht – dass diese Kündigung die erstrebten Folgen nicht herbeiführen konnte, ist unerheblich.

In der Praxis haben sich daher verschiedene Techniken herausgebildet, um das Eingreifen des § 545 zu verhindern:

• Entweder man bedingt diese Vorschrift bereits im Mietvertrag ab. § 545 sagt nicht, dass dies bei Wohnraummietverträgen unzulässig ist, allerdings ist nicht auszuschließen, dass eine solche Klausel AGB-rechtlich irgendwann nicht mehr akzeptiert wird.
• Teilweise wird im Mietvertrag auch bereits der Widerspruch gegen die Nachnutzung erklärt. Dies ist insofern problematisch als damit § 545 Satz 2 BGB ausgehebelt wird, wonach die Frist erst mit Kenntnisnahme beginnt. Außerdem wird der Wille des Vermieters, das Entstehen einer konkreten Vertragsverlängerung zu verhindern, dadurch nicht ausreichend ausgedrückt.
• Allgemein üblich ist die Widerspruchserklärung im Kündigungsschreiben. Dort wird dann auf § 545 verwiesen und vorsorglich schon einmal die Fortsetzung abgelehnt. Auch das ist prinzipiell zu früh, da die Kündigung erst ab Zugang wirkt und die meisten Kündigungen ohnehin nicht fristlos sind.

Die juristischen Auseinandersetzungen um § 545 sind insgesamt überschaubar. In den meisten Fällen wird ein Widerspruch des Vermieters zumindest durch schlüssiges Verhalten im Anschluss an den Kündigungszeitpunkt erklärt worden sein – denn dann gehen die Auseinandersetzungen häufig erst richtig los und diese streitet der Mieter meist auch gar nicht ab. Und wer den Mieter im Treppenhaus lautstark auffordert, doch endlich die Wohnung zu verlassen, drückt damit ohne Zweifel seinen Widerspruch aus, auch wenn er § 545 nicht im Kopf hat oder auch gar nicht kennt.

Sicherheitshalber sollte aber stets einige Tage nach Wirkung der Kündigung der Widerspruch erklärt werden. Am besten schriftlich, überbracht durch einen Boten oder in anderer Weise, bei der man einen Zeugen für den Zugang hat.

Der Aufwand hierfür ist nicht erheblich, ein Versäumnis kann aber fatal sein.

LG Berlin: Zur Mietüberwachung gehört auch die Kündigung

Ist eine Hausverwaltung damit beauftragt, die Mietzahlungen abzuwickeln und zu kontrollieren, muss sie bei Rückständen den Vermieter informieren. Unterlässt sie dies, macht sie sich gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig, wenn ein Mietausfall entsteht, der durch eine schnelle Kündigung hätte abgewendet werden können. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

Eine ausführliche Urteilsbesprechung lesen Sie hier.

Eigenbedarf für den Schwager

Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten von Familienangehörigen ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich. Der Schwager des Vermieters ist aber nur dann ein solcher Familienangehöriger, wenn zwischen beiden ein enger persönlicher Kontakt besteht, so der BGH in seinem Urteil vom 03.03.2009 (Az. VIII ZR 247/08).

Der unzuverlässig zahlende Mieter

Für viele Vermieter ist es ein Problem, dass der Mieter laufend unpünktlich zahlt.

Im Gesetz (§ 556b Abs. 1 BGB) ist eigentlich festgelegt, dass die Miete am dritten Werktag im Monat fällig ist. Die meisten Mietverträge wiederholen diese Regelung nur, ein späteres Fälligkeitsdatum wird sehr selten vereinbart.

Permanente verspätete Zahlung kann Kündigungsgrund sein

Trotzdem gibt es eine gewisse Kategorie von Mietern, die chronisch zu spät zahlt, gerne in der Monatsmitte. Spielen Zinsverluste durch einige Tage Verzug heute praktisch keine Rolle mehr, ist diese Dauerverspätung trotzdem ein Ärgernis: Sie erhöht den Kontrollaufwand, man kann sich nicht auf einen bestimmten Zahlungseingang einstellen und man kann sich nie sicher sein, dass die Miete auch wirklich kommt.

Dementsprechend haben die Gerichte mittlerweile weitgehend anerkannt, dass eine hartknäckig verspätete Zahlung zumindest nach Abmahnung einen Kündigungsgrund darstellen kann. Da es insoweit aber keine klaren gesetzlichen Vorschriften gibt, ist man mit einer solchen Kündigung stets einem gewissen Risiko ausgesetzt, dass das Gericht nach Abwägung des Einzelfalls eine Kündigung doch verwirft.

Ausbleiben einzelner Monatsmieten

Nun tritt aber noch ein weiteres Phänomen hinzu: Diese permanent unpünktlich zahlenden Mieter haben oft eine Tendenz dazu, zwischendrin eine Monatsmiete überhaupt nicht zu zahlen. Vielleicht vergessen sie diese dann selbst oder sie hoffen darauf, dass der Vermieter, der sich ja nie zu einem gewissen Tag auf den Mieteingang einstellen kann, dies übersieht.

Dann kumulieren sich aber die beiden Zahlungsverstöße zu einer ganz vorteilhaften Rechtsfolge: Denn sobald zwei Monatsmieten ausstehen, liegt gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB ein fristloser Kündigungsgrund vor. Und diese zwei Monatsmieten sind erreicht, sobald im laufenden Monat auch nur der vierte Werktag erreicht ist.

Beides zusammen wird sicherer Kündigungsgrund

Mit anderen Worten: Der eher lässliche Verstoß gegen die Zahlungsfrist in einem einzelnen Monat wird dadurch, dass ohnehin schon eine Monatsmiete aussteht, zum gesetzlich normierten Kündigungsgrund. Nicht einmal eine Abmahnung ist gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 notwendig.

Zwar kann der Mieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die komplette rückständige Miete noch im Prozess zahlen. Diese Chance hat er immerhin – was eine absolute Fehlleistung des Gesetzgebers ist – einmal in zwei Jahren. Allerdings dürfte dies die Aussichten einer späteren Kündigung aus anderen Gründen auch positiv beeinflussen. Auch muss er dann die Prozesskosten tragen. Schließlich sollte der Mieter durch das Vorgehen auch gewarnt sein, dass man tatsächlich ernstmacht und sich nicht alles bieten lässt.

Kann der Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Hinterlegung abwenden?

Mietminderungen sind immer ein Streitpunkt. Erhebliche und länger dauernde Minderungen können aber, wenn gewisse Beträge überschritten sind und sich die Minderung nachträglich als unberechtigt herausstellt, dazu führen, dass ein Kündigungsgrund entsteht.

Nun meinen manche Mieter, sie könnten die geschuldete irgendwo deponieren, damit keine Rückstände auflaufen und sie nicht in Kündigungsgefahr kommen.

Das ist aber nicht richtig. Es würde dem Vermieter auch nicht viel bringen, wenn das Geld „irgendwo“ liegt – er muss es auf seinem Konto haben, schließlich kann er die laufenden Kosten, seien es nun Betriebskosten oder auch die Bedienung eines Kredits, auch nicht irgendwo hinterlegen.

Eine Hinterlegung beim Amtsgericht, die es tatsächlich gibt (§ 372 BGB), kommt dagegen nur in Frage, wenn der Gläubiger das Geld nicht annehmen will oder der Schuldner nicht weiß, an wen er überhaupt zahlen muss. Unsicherheiten über die Berechtigung einer Forderung fallen dagegen nicht darunter.

Es gibt also keinen Grund für Vermieter, sich hier verunsichern zu lassen: Es ist Ihr Geld und dessen Zahlung an Sie selbst können Sie auch verlangen.

Eigenbedarfskündigung: Lieber zu viel als zu wenig schreiben

Eigenbedarf gilt gemeinhin als relativ einfach zu bewerkstelligender Kündigungsgrund. Das ist insofern richtig, als andere Kündigungsgründe meist eine ganz stichhaltige Begründung erfordern. Aber auch beim Eigenbedarf sind die Umstände, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt, detailliert darzustellen.

Das bedeutet in erster Linie, dass es nicht reicht, den Eigenbedarf einfach zu behaupten. Die bloße Tatsache, dass man selbst oder ein Angehöriger gerne in der Wohnung wohnen würde, reicht nicht aus.

Man muss vielmehr exakt darlegen, warum es denn gerade diese Wohnung sein soll. Darum gilt es, möglichst alle Einzelheiten, die einen zum Einzugswunsch bewegt haben, auszubreiten. Dabei sollte man lieber zu viel als zu wenig schreiben – denn man kann übersehene oder für nicht so wichtig gehaltene Gründe nicht einfach nachschieben, sondern muss ggf. erneut kündigen.

Das bedeutet, dass man oft seine halbe Lebensgeschichte ausbreiten muss. Dazu gehört dann z.B. auch die Demenzerkrankung des Angehörigen, für den man die Wohnung braucht, oder die Tatsache, dass man sich gerade vom Ehepartner trennt. Das ist oft nicht einfach, solche Dinge zu offenbaren. Für eine erfolgreiche Kündigung ist es aber meist unumgänglich.

Kündigung über Dritte

Sollen andere Personen den Vermieter bei der Kündigung vertreten, ist das grundsätzlich möglich. Die §§ 164 bis 181 BGB sehen die Möglichkeit der Stellvertretung ausdrücklich vor, dies gilt auch für Kündigungen.

Eine Fußangel stellt aber § 174 dar:

Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Der Vertreter muss also eine schriftliche Bevollmächtigung im Original vorlegen können. Legt er diese nicht dazu, kann der Mieter die Kündigung zurückweisen. Sie ist dann wirkungslos und kann nicht, auch nicht durch nachträgliches Vorlegen der Urkunde, geheilt werden. Nur eine neue Kündigung ist möglich – mit allen Folgen für die jeweilige Frist.

Eine Ausnahme dazu stellt aber der zweite Satz dieser Vorschrift dar:

Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.

Wusste in diesem Falle der Mieter also, dass der Kündigende bevollmächtigt ist, reicht auch das aus. Damit kann der Vermieter aus dem Mieter zuvor mitteilen, dass ein anderer für ihn kündigen wird. Diese Mitteilung bedarf grundsätzlich nicht der Form für die Kündigung selbst und muss auch nicht durch eine Vollmachtsurkunde erfolgen. Ein Telephonanruf reicht also, allerdings sollte man die Nachweisprobleme nicht unterschätzen.

Im Zweifel sollte also doch sicherheitshalber immer eine eigens ausgestellte Originalvollmacht beigelegt werden. Davon abgesehen kann aber eine Kündigung durch Vermittlung Dritter durchaus sinnvoll sein, wenn man ein persönliches Zusammentreffen vermeiden will.

Eigenbedarf: Gericht muss Härte für Mieter eingehend prüfen

§ 574 BGB ermöglicht dem Mieter einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Entscheidend ist dabei, dass für ihn eine besondere Härte vorliegt, die das Kündigungsinteresse des Vermieters überwiegt. Dafür muss das Gericht aber die Situation umfassend prüfen.

Mehr dazu auf: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15

Zweifamilienhaus bedeutet maximal zwei bewohnbare Einheiten

Vermietern steht ein erleichtertes Kündigungsrecht vor, wenn sie in einem Zweifamilienhaus zusammen mit den Mietern wohnen. Als Zweifamilienhaus zählt dabei aber nur ein Haus, das lediglich für zwei Wohnungen ausgelegt ist. Eine dritte Wohnung, die derzeit als Gewerberaum genutzt wird, schließt dieses besondere Kündigungsrecht aus.

Mehr dazu: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127 / 14

Jahreskaltmiete als Kündigungsstreitwert

Der Streitwert, nach dem sich die Gerichts- und Anwaltskosten bei einem Rechtsstreit berechnen, beträgt bei der Kündigung einer Mietwohnung die Jahreskaltmiete.

Mehr dazu: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 14.03.2007, VIII ZR 184 / 06

Damit betragen die Kosten eines Kündigungs- oder Räumungsprozesses, bei dem beide Seiten mit einem Anwalt vertreten sind, bei einer Monatsmiete von 300 Euro (also 3600 Euro Streitwert) immerhin 1928 Euro. Bei 500 Euro Monatsmiete sind es 2648,90 Euro, bei 1000 Euro schon 4442,40 Euro.

Angesichts dieser Kosten ist es daher meistens sinnvoll, zunächst eine außergerichtliche Klärung herbeizuführen – diese kostet, auch unter Einschaltung eines Anwalt, nur einen Bruchteil dieser Beträge.

Wenn der Mieter nicht ausziehen kann

Immer häufiger begegnet man in der letzten Zeit folgender Konstellation: Der Mieter kommt in ein Alten- oder Pflegeheim und hat folglich keinen Bedarf mehr für die gemietete Wohnung. Die Beendigung des Mietverhältnisses, sei es durch Kündigung oder durch Aufhebungsvereinbarung, geht dann meist schnell und einvernehmlich.

Das Problem ist dann aber nicht selten die Räumung der Wohnung. Zwar ist der Mieter als Person längst ausgezogen, seine Möbel (für die er meist im Heimzimmer gar keine Verwendung mehr hat) sind aber noch da. Oft werden auch die Schlüssel nicht zurückgegeben. Der Mieter ist teilweise gar nicht mehr in der Lage, sich um die Abwicklung zu kümmern; die Heimleitung ist dazu nicht berechtigt und ein Betreuer ist noch nicht bestellt.

In diesem Fall muss tatsächlich auf Räumung geklagt werden. Wenn ein Räumungsurteil – das aber meist dauert, gerade, wenn noch ein Betreuer eingeschaltet werden muss – vorliegt, kann man einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen. Dieser nimmt die Sache meist recht schnell in die Hand und man bekommt so wenigstens die Wohnung zurück.

Daneben gibt es für die Zeit zwischen dem Ende Mietverhältnisses und der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung noch den Nutzungsersatzanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB. Demnach muss der Mieter für diese Zeit die vereinbarte Miete (oder, wenn diese höher ist, die ortsübliche Miete) weiter bezahlen. Das kann neben der Räumung eingeklagt werden, setzt aber wiederum die Zahlungsfähigkeit des Mieters voraus. Gerade, wenn dieser schon die Heimkosten nicht aus eigenen Einkünften zahlen kann, wird das häufig schwierig.

Wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert

Aufgrund des weitgehenden Schutzes des Mieters vor Kündigungen ist längst nicht jede Kündigung eines Mietverhältnisses wirksam. Die endgültige Entscheidung trifft häufig ein Gericht.

Daher befindet sich der Vermieter während der meist monatelangen Kündigungsfrist in einer Schwebelage: Wird der Mieter denn ausziehen? Muss ich schon einmal rechtliche Schritte ergreifen? Und wenn ja, wann?

Die Antworten darauf sind ziemlich schwer. Grundsätzlich sollte der Vermieter einmal davon ausgehen, dass seine Kündigung Bestand hat und der Mieter rechtzeitig ausziehen wird. Zwingend ist das aber eben nicht.

Nach ausgesprochener Kündigung gibt es im Wesentlichen drei Szenarien:

• 1. Der Mieter widerspricht der Kündigung.

  In diesem Fall ist klar, dass der Mieter nicht ausziehen will, schon gar nicht freiwillig und rechtzeitig. Es ist also im Interesse des Vermieters, eine schnelle Klärung der Sachlage herbeizuführen.

  Dies könnte im Rahmen einer Feststellungsklage passieren. Bei dieser stellt das Gericht fest, dass die Kündigung rechtswirksam ist. Dies muss der beklagte Mieter dann gegen sich gelten lassen. Was damit aber noch nicht gesagt ist, dass er ausziehen muss. Denn die Feststellungsklage stellt eben nur die Rechtslage fest, tituliert aber keinen Anspruch auf Räumung. Mit dem Feststellungsurteil kann man daher nicht den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dafür braucht es eine gesonderte Räumungsklage.

  Die Räumungklage verurteilt den Mieter dazu, die Wohnung herauszugeben. Kommt er dem nicht nach, ist es die Aufgabe des Gerichtsvollziehers, die Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters aus der Wohnung zu entfernen und – sofern nötig – auch mittels Polizei den Mieter selbst hinauszubegleiten.

  Grundsätzlich besteht hier das Problem, dass vor Ablauf der Kündigungsfrist noch gar kein Räumungsanspruch besteht. Denn noch ist der Mieter ja Mieter und hat ein Recht darauf, die Wohnung zu bewohnen. Geklagt wird dann also auf Herausgabe zu einem bestimmten Datum, hier zum Ende der Kündigungsfrist. Das Urteil kann schon vorher ergehen, ist aber erst nach diesem Datum vollstreckbar.

  Gleichzeitig zeigt aber der Widerspruch des Mieters bereits, dass dieses Vorgehen notwendig sein wird. Der Klage kann also nicht entgegengehalten werden, dass sie gar nicht nötig ist. Weil das Räumungsurteil aber bereits klare Verhältnisse schafft, da es eine Pflicht zum Auszug erklärt, ist eine solche Klage gegenüber der Feststellungsklage vorzugswürdig.

• 2. Der Mieter äußert sich gar nicht.

  Manche Mieter nehmen die Kündigungserklärung auch ohne erkennbare Reaktion hin. Oft vergehen mehrere Wochen oder gar Monate, ohne dass sie sich dazu äußern. Dazu sind sie auch nicht verpflichtet. Der Mieter weder muss ablehnen noch zustimmen, denn entweder ist die Kündigung wirksam oder nicht – seines Zutuns bedarf es dafür nicht. Lediglich einige Widerspruchsrechte (in erster Linie § 574 BGB) müssen aktiv wahrgenommen werden.

  Solange die Widerspruchsfrist (bis zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist) noch nicht abgelaufen ist, ist nach ganz herrschender Ansicht keine Räumungsklage möglich. Denn der Mieter hat ja eben noch Zeit, der Kündigung zu widersprechen. Erst, wenn er sich darüber hinaus noch nicht geäußert hat, soll eine Räumungsklage zulässig sein. Die Klage kann allerdings schon etwas früher erhoben werden, denn es kommt nur darauf an, dass die Widerspruchsfrist bei der mündlichen Verhandlung schon abgelaufen ist.

  Allerdings riskiert man unter Umständen, dass der Mieter den Anspruch auf Räumung anerkennt und der Vermieter dann die Kosten tragen muss, weil das Gericht meint, die Klage wäre noch gar nicht zwingend gewesen und der Vermieter hätte noch warten können.

• 3. Der Mieter erklärt sich einverstanden.

  Diese Möglichkeit ist, so gut sie sich eigentlich zunächst anhört, die problematischste. Ein Mieter, der keinerlei Widerstand gegen die Kündigung erkennen lässt, ist aber noch lange nicht „draußen“.

  Es kann sein, dass der Mieter permanent zusagt, bald auszuziehen. Er kann schon Inserate durchblättern und erste Sachen zusammenpacken. Wenn der Umzugstermin da ist und er nicht umzieht, hat der Vermieter trotzdem ein Problem. Während der Kündigungsfrist wird man einen Mieter, der sein Einverständnis erklärt hat, nicht verklagen – weder auf Feststellung noch auf Räumung.

  Man wird ihm in einem späteren Prozess allenfalls sein widersprüchliches Verhalten entgegenhalten können. Denn er hat ein Vertrauen des Vermieters aufgebaut, dass er widerstandslos ausziehen wird. Eventuelle Argumente gegen die Kündigung werden also vielleicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zurückgewiesen.

  Das ändert aber nichts daran, dass erst spät geklagt wird. Bis über den Anspruch entschieden und ggf. noch eine zusätzliche Räumungsfrist abgelaufen ist, vergeht nochmal viel Zeit.

  Zu einer schnelleren Räumung kommt man übrigens auch nicht durch eine schriftliche Vereinbarung. Denn auch deren Erfüllung muss ggf. auf gleichem Weg eingeklagt werden.

  Erfolgversprechend ist lediglich ein notariell geschlossener Vertrag, mit dem sich der Mieter zur Räumung verpflichtet. Wird in diesem die sofortige Zwangsvollstreckung erlaubt, steht die Urkunde einem Urteil gleich. Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob man diesen erheblichen Aufwand und die anfallenden Kosten auf sich nehmen will – und ob das Vorgehen nicht doch etwas überdimensioniert ist, wenn man keine konkreten Anhaltspunkte für eine spätere Weigerung des Mieters hat.

Insgesamt muss man sagen, dass die Durchsetzung einer Kündigung viele Probleme mit sich bringen kann. Diese entstehen aus dem Mieterschutz einerseits, der die Gefahr einer unwirksamen Kündigung provoziert, und dem staatlichen Gewaltmonopol andererseits, das ein kompliziertes Verfahren für die Räumung vorsieht. Resultat sind eine schwer auflösbare Schwebelage und eine mögliche Verzögerung bei der Rechtsdurchsetzung.